Шаг 1. Найти квартиру, которая нравится
Чтобы не терять время, не изучайте всё подряд, а составьте список предпочтений. Например:
- однокомнатную, но с просторной лоджией и кухней-гостиной
- в центре города в хорошем районе
- в новом доме со шлагбаумом, охраной и зелёным двором
- без неприятных соседей
Дальше открывайте сайты с объявлениями о недвижимости, например, М2. Можно сразу выбрать «поиск по карте» и смотреть варианты:
С помощью фильтров можно выставить нужные параметры: количество комнат, новостройка или вторичка, площадь, район и другие. Источник: Метр квадратный
На этом этапе сложится верное представление о рыночной стоимости. Если цена подходит — отлично. Но чаще желаемое жильё стоит дороже, чем предполагалось — и приходится чем-то жертвовать.
В этом случае помогает составить список того, что точно не подходит, например, жильё в доме без лифта для пожилого человека. Или недвижимость в районе без парка, если увлекаетесь бегом. Такой подход поможет отсеять ненужные варианты и быстрее определиться при покупке квартиры на вторичном рынке.
Шаг 2. Уточните детали по телефону
Когда будете звонить по объявлению, помните, что вам могут ответить:
- собственник или его представитель
- риелтор
- мошенник
В разговоре нужно подробно расспросить, в каком состоянии квартира, дом и двор, почему продают, кто соседи, что рядом, какая управляющая компания. Эти вопросы — общие вопросы, а вот список тех, которые помогут не стать жертвой мошенников:
Кто собственник квартиры? Кто в ней прописан?
Лучше, если собственник один и он продает квартиру. Старайтесь подыскивать именно такие варианты. Если владельцев несколько, нужно согласие каждого, а если есть несовершеннолетние собственники — то и органов опеки. Если после сделки окажется, что кто-то из владельцев доли в квартире против, договор купли-продажи аннулируют, а покупатель останется без квартиры и денег. Также важно узнать, кто прописан — выписать человека сложно, а в ряде случаев невозможно даже через суд.
Как давно квартира в собственности?
Лучше, если квартира давно в собственности и за последние несколько лет собственник не менялся. Частая смена собственников указывает на проблемность объекта или мошеннические схемы — избегайте таких вариантов. Уточнить информацию о количестве бывших владельцев можно в Росреестре.
Квартира продаётся напрямую или по доверенности??
Покупать квартиру по доверенности рискованно — именно этой схемой часто пользуются мошенники. Конечно, по доверенности продавать недвижимость могут и честные люди, но тогда следует выяснять причину. Если столкнулись с продажей через доверенность, лучше привлекать юриста для сопровождения.
Не унаследовали ли квартиру недавно?
Если недвижимость унаследовали недавно, есть риск, что объявится другой наследник и заявит о своём праве на квартиру.
Квартира приватизирована?
Да, неприватизированные квартиры принадлежат государству или муниципалитету. Чтобы их продать, владельцу нужно оформить приватизацию, а покупателю — дождаться этого момента.
Есть ли на квартиру обременение?
Частые виды обременения — ипотека, рассрочка, банкротство, арест. Если квартира в ипотеке, продавать её можно только с согласия банка. Любые обременения могут стать поводом признать сделку незаконной.
Проверить наличие обременений можно на сайте Росреестра.
Делали ли в квартире перепланировку?
Перепланировка должна быть узаконена. Если говорят, что перепланировку не оформляли, нужно попросить это сделать — иначе потом придётся делать самим. Или даже восстанавливать всё, как было до перепланировки. Если человек уходит от ответа или не может развернуто ответить на вопрос, это должно насторожить. На этапе телефонного разговора могут и соврать, но при проверке документов вы всё равно узнаете правду.
Шаг 3. Осмотрите квартиру и район
Если покупаете квартиру на вторичке, встреча с продавцом проходит в самой квартире. Вот на что нужно обратить внимание:
- состояние подъезда, дома и лифта — если на потолке и стенах желтые круги, значит, в доме протекает крыша, а выбитые стекла, грязные стены или мусор у дверей многое говорят о соседях. Узнать, когда дом ремонтировали и планируются ли ещё работы, можно на сайте Реформа ЖКХ;
- наличие детской площадки, шлагбаума, урн, скамеек — если этого нет, не стоит надеяться, что когда-нибудь появится;
- планировка квартиры — нужно сверить реальную планировку с той, что в техпаспорте. Если в квартире есть незаконная перепланировка, такой объект сложнее продать, в том числе потому что банки не дадут ипотеку. Также стоит помнить, что не любую перепланировку можно узаконить, а если можно, это потребует значительных вложений, вплоть до нескольких сот тысяч рублей. ;
- состояние квартиры — проверьте электричество, счётчики, напор и качество воды, состояние окон, дверей, полов и потолков. Если важна тишина, проверьте звукоизоляцию. Жёлтые круги на потолке означают, что соседи сверху часто затапливают. А если обнаружите чёрную плесень, поищите другие объекты.
Также советуем пообщаться с соседями: представиться, сказать, что планируете приобрести тут квартиру, спросить, как им управляющая компания. Возможно, окажется, что продаваемую квартиру десять раз затапливали, а человек, который предлагает её, вообще-то не собственник, а его дальний родственник.
Если квартира понравилась, район и дом устраивают, можно проверять документы на юридическую чистоту.
Шаг 4. Проверить документы
Возможно, владелец квартиры, которой вы заинтересовались, продает недвижимость в первый раз и не знает, какие документы нужны. Поэтому перед встречей попросите его принести с собой:
паспорт — данные в паспорте должны совпадать с данными в остальных документах
правоустанавливающие документы — если квартиру получали от государства, а затем приватизировали, у продавца будет договор передачи недвижимости в собственность. Если квартиру покупали, на руках должен быть договор купли-продажи, а если получали в наследство — свидетельство о праве на наследство
выписку из ЕГРН — чтобы убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу. Свежая выписка подтверждает собственность на квартиру и правоустанавливающие документы, помогает убедиться, что долями в квартире не владеют другие собственники. Если квартиру покупали до 2016 года, у продавца будет ещё свидетельство о регистрации права собственности, после 2016 года его не выдают;
доверенность на квартиру — нужно проверить её подлинность. Для этого введите её реквизиты в форму на сайте Федеральной нотариальной палаты. Если доверенности нет в реестре, значит, она поддельная или просроченная. В документе должно быть указано, что человек имеет право продавать именно эту квартиру
единый жилищный документ — его выдают в МФЦ, едином расчётном центре или на сайте госуслуг. Документ содержит сведения о составе семьи, регистрации по месту жительства, собственниках жилья и много чего ещё.
Единый жилищный документ получает собственник, а покупатель может посмотреть в нём количество прописанных людей. Помните, что в момент передачи денег зарегистрированных жильцов уже быть не должно. Стоит обратить внимание, что ЕЖД выдают не во всех городах, а делают справку о том, кто зарегистрирован в квартире — например, в Санкт-Петербурге — это форма 9, получить её можно в паспортном столе.
Ещё есть документы, которые на просмотр обычно не приносят, но на этапе сделки они должны быть:
- согласие жены или мужа — если продавец покупал квартиру в браке, должно быть нотариальное согласие его партнера на продажу
- последнюю платёжку за коммунальные услуги или справку об отсутствии долгов. Если долги есть, попросите их оплатить, потому что при продаже квартиры часть долга, например за капитальный ремонт дома, перейдет новому собственнику
- справку из психоневрологического диспансера — чтобы убедиться, что продавец дееспособен. Если нет, родственники могут оспорить сделку, и можно остаться без квартиры
Чем больше документов — тем лучше. Дополнительно можно попросить справку о погашении ипотеки или снятии с регистрации некоторых категорий граждан — в ней можно посмотреть, не снимали ли с регистрации людей, которые находятся в лечебных учреждениях, тюрьмах или пропали без вести. Если они объявятся после сделки, решать вопрос придется в суде.
Все документы должны быть целыми, без пятен, с целыми водяными знаками и печатями. Если что-то смущает или продавец предоставляет не всё, лучше посоветоваться с юристом.
Не нужно полагаться на случай — сделку можно застраховать. Юристы М2 проверят продавца и недвижимость, оценят явные и скрытые риски: банкротство, нарушения при приватизации, аресты и многое другое.
По итогам клиент получит отчёт о проверке и рекомендации по устранению рисков. А также гарантийный сертификат на 10 лет. Если в течение этого срока сделку попытаются оспорить, мы защитим ваши интересы в суде или вернём полную стоимость недвижимости по договору.
Как защитить сделку — на сайте Метра квадратного
Шаг 5. Заключить сделку
Если нашли подходящую квартиру, проверили документы и всё устроило, можно заключать договор, регистрировать его в Росреестре и передавать деньги.
Заключить предварительный договор купли-продажи. Это договор, в котором стороны обещают позже заключить основной договор.
Он нужен, чтобы никто не передумал продавать или покупать недвижимость, но заключать его необязательно.
В нём прописывают аванс или задаток — если сделку расторгнет покупатель, аванс вернется покупателю, а задаток — нет. Если инициатором расторжения будет продавец, тогда он возвращает аванс, а если был задаток — возвращает его в двойном размере.
Предварительный договор обязательно заключают, если покупка квартиры оформляется в ипотеку или в сделке участвуют несовершеннолетние. В остальных случаях переходят к основному.
Заключить основной договор купли-продажи. Это можно сделать в простой письменной форме, нотариальное удостоверение не нужно. Если же продают долю в квартире или в сделке участвуют несовершеннолетние дети, потребуется привлечь нотариуса.
В договоре указывают:
- паспортные данные данные покупателя и продавца
- какую квартиру продают — с адресом, площадью, этажом, количеством комнат, кадастровым номером
- номера документов, которые подтверждают право собственности продавца
- данные о государственной регистрации права на квартиру — номер и дату свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН
- точную сумму сделки и каким образом будут переданы деньги
Там прописывают обязанности и ответственность сторон, гарантии юридической чистоты и многое другое.
Передать деньги. Это можно сделать наличными через ячейку в банке, с помощью аккредитива или сервиса безопасных расчетов. Факт передачи денег фиксируют распиской: продавец пишет, что получил деньги и претензий у него нет.
Примерная форма акта приема-передачи на Гаранте
Расписку обычно берут в момент, когда подписывают акт приема-передачи квартиры и получают ключи. Одна копия акта остается у продавца, вторая — у покупателя.
Зарегистрировать сделку. После покупки квартиры сделку регистрируют в Росреестре. Нужно потребуется заполнить заявление и оплатить госпошлину, предоставить паспорт продавца и покупателя, договор купли-продажи в нескольких экземплярах. Стоит обратить внимание, что один экземпляр Росреестр оставит себе, а на остальных поставит отметки о регистрации.
Если всё это кажется сложным, можно воспользоваться сервисом «Сделка» от М2. Он работает так: вы выбираете жильё, а всё остальное делают специалисты М2.
Краткие итоги
- Покупайте напрямую у собственника. Если недвижимость продается по доверенности, лучше отказаться от такой сделки или привлечь юриста
- Лучше, если продавец будет один. Если собственников несколько, все должны быть согласны на продажу
- Чем больше документов проверите, тем лучше. У собственника обязательно должны быть паспорт, выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на вторичное жилье, правоустанавливающий документ — договор о собственности или документ о наследстве
- Если что-то смущает, лучше привлечь юриста или отказаться от сделки
- Сложно только в первый раз
