Какова ситуация с ипотекой на данный момент
Текущая ситуация очень похожа на ту, что была в 2015 году, — ставка тогда выросла до 15%. Но есть свои нюансы: 8 лет назад её повышение и рост доллара вызвали стагнацию, а сейчас из-за демпферов и субсидированной ипотеки мы получили совершенно другую картину.
| Сегодня рыночная и ключевая ставка растут, но это никак не влияет на темпы выдачи кредитов. Напротив, количество полученных ипотек увеличивается: аналитики наблюдают стабильный рост с мая 2023 года. |
Ещё один важный нюанс: разница в ставках для вторички и новостроек. Для объектов из первой категории это 13–15%, а вот для новых домов — максимум 8%. Из-за этого мы имеем взрывной рост продаж по новостройкам.
Вторичка, конечно же, никуда не делась — она до сих пор занимает половину рынка. Другое дело, что новострой намного привлекательнее для покупателя, особенно если он берётся в ипотеку. Всё благодаря ежемесячному платежу, размер которого сильно зависит от ставки.
| Когда человек берёт ипотеку, он рассчитывает собственную кредитную нагрузку. Если представить, что сумма займа одинаковая, то за готовую недвижимость он будет отдавать 100 000 рублей в месяц, а за строящуюся — 53 000. |
Разброс в нагрузке получается очень высокий. И происходит это исключительно из-за государственных программ субсидирования, для которых первичка в приоритете.
Повышение ставки до 12% как инструмент управления рисками
Сейчас эксперты говорят о перегретости рынка ипотеки: есть много кредитов, которые обеспечены только непроданной недвижимостью. Чтобы нивелировать риски, ЦБ адресно субсидирует ипотеку, повышает ставку и заставляет банки замораживать субсидиарные ссуды на счетах.
| Есть определённый уровень рисков, которые банки закладывают при выдаче кредитов. Допустим, мы выдали кредитов на сумму в 100 млрд рублей, которые будут возвращаться в течение ближайших 10 лет. Если 20% из них заёмщики не смогут выплачивать, это можно пережить. А вот если 50%, то у банков просто не будет денег на выдачу новых кредитов, возврат средств вкладчикам и выплату дивидендов. В итоге они станут банкротами. |
Соответственно, повышение ставки играет роль ограничителя и помогает избежать резкого перегрева рынка. Если этого не сделать, то последствия могут быть катастрофическими. Стоит хотя бы вспомнить кризис ипотечного кредитования 2008 года в США и его влияние на экономики многих стран.
Коэффициенты риска — для чего вводятся дополнительные ограничения
Если по определённым параметрам конкретный заёмщик или объект будут признаны рисковыми, то на каждый выданный миллион банк должен будет замораживать у себя на счетах ещё один миллион. Тогда в случае невозврата от клиента он всё равно сможет вернуть деньги в оборот.
Именно для этого ЦБ вводит демпферы — специально регулирующие меры. Во-первых, повышается размер первоначального взноса, чтобы стоимость объекта и кредита различались процентов на 20, а не на 15. Во-вторых, вводится предельная стоимость кредита для некоторых банков.
| У кредита есть формальная ставка, а есть реальная стоимость, которая включает в себя иные надбавки: страховки, оценки, комиссии. Она рассчитывается на весь срок. Если эта предельная стоимость превышает определённый показатель, то ЦБ выставляет невыгодные для банков условия выдачи подобного кредита. |
Повышение коэффициентов увеличит количество рисковых заёмщиков, что вынудит банки замораживать на счетах больше денег для страховки кредитов.
Да, можно сказать, что ЦБ ужесточает условия, но это всё следствие политики субсидирования ипотеки. Низкая ставка по таким кредитам компенсируется демпферами и высокой ставкой на вторичную недвижимость.
Почему повысился первоначальный взнос по льготной ипотеке
Опять же, дело в снижении рисков. Сейчас льготная ставка ниже рыночной почти вдвое. Эту разницу выплачивает банку-партнёру государственное агентство «Дом.рф». Они выставляют требования к кредитам, которые будут субсидировать. Например, чтобы это обязательно была новостройка, а не вторичка.
Если соблюдаются все условия, то банк, выдавший кредит, получает часть суммы в виде ежемесячных платежей от заёмщика и часть суммы в виде ежемесячного субсидирования от агентства «Дом.рф».
Если по льготной ипотеке какой-то параметр не подходит под требования агентства, оно не будет возмещать недополученную выгоду банку. Соответственно, он будет платить её из своего кармана.
| Агентство «Дом.рф» стремится максимально снизить рисковость ипотечных кредитов, а 15% первоначального взноса от стоимости жилья — достаточно рисковое соотношение. Поэтому процент и повысили. |
Что изменится для заёмщиков
Сам процесс получения кредита остаётся тем же. Разве что можно отметить тренд на полную цифровизацию всех процессов, но это никак не связано с последними изменениями.
«Урон» от повышения первоначального взноса на 5%, как мне кажется, не слишком велик. Плюс он нивелируется изменениями на рынке и инфляцией за год или два. Объект, приобретённый сейчас, через год вырастет в стоимости на те же 5%.
Используя рефинансирование, эти деньги можно получить обратно. Дело в том, что в горизонте нескольких лет ключевая ставка снизится, а значит снизятся и ставки банков на ипотеку. Таким образом, можно будет провести рефинансирование ипотеки на более низкую ставку. И либо снизить ежемесячный платёж, либо провести рефинансирование с дополнительной суммой, тогда платёж останется прежним, но на руки заёмщик получит определённую сумму. К тому же банки привлекают снижением ставок и другими бонусами, поэтому изменения условий повлияли незначительно.
Выводы
Покупка квартиры в новостройке через ипотеку на текущий момент — это самое выгодное решение. Ставки остаются адекватными, к тому же есть специальные программы от государства.
Повышение первоначального взноса на 5% можно считать незначительным. Заёмщикам будет выгоднее подкопить некоторое время и приобрести льготную ипотеку, чем уходить в какие-то сомнительные схемы с завышением стоимости объекта или кредитами на первоначальный взнос. Тем более 5% — это не слишком высокая цена за стабильность и низкую ставку.
Большинство последних действий ЦБ направлено на поддержание рынка в здоровом состоянии. Без этих нововведений велик риск, что вся сфера ипотечного кредитования может «посыпаться».
