8 мин

24 февраля

Что такое межевание земельного участка и для чего его делают

С марта 2025 года продать и купить участок, а также построить на нём дом можно только после межевания. Рассказываем, зачем определять границы участка, как их проверить и какие работы понадобится сделать.

Что представляет собой межевание

Межевание — это процесс, во время которого определяют и официально закрепляют точные границы участка, его форму и площадь. Эту информацию заносят в ЕГРН как одну из характеристик земли.

На Публичной кадастровой карте границы участков выделены цветными линиями. Их определяют с помощью межевания

Границы можно установить впервые, уточнить или восстановить — например, если информация о них была утеряна или в их текущем описании есть ошибка. Иногда межевание проводят, если хотят разделить земельный участок на два и более. Или, наоборот, объединить несколько участков в один.

Межевание нельзя сделать самостоятельно. Его проводят кадастровые инженеры с помощью специального геодезического оборудования, которое получает информацию со спутников.

Специалисты измеряют земельный участок, строят контуры границ и вносят результаты в отчёт — межевой план.
На основании него вы сможете поставить участок на кадастровый учёт или уточнить его границы, подав соответствующее заявление в Росреестр.

В среднем процесс занимает от двух недель до месяца. Точные сроки в законодательстве не прописаны, так что всё зависит от договорённостей с кадастровым инженером. На срок межевания также влияют расположение участка и наличие споров с соседями о границах.

Обязательно ли проводить межевание участка

Само по себе межевание необязательно. Можно владеть землёй, для которой оно не проводилось. У такого участка не будет информации о границах в ЕГРН, но на право собственности владельца это не повлияет. Однако есть ситуации, когда без межевания не обойтись.

Продажа или покупка участка — по новым правилам сделки возможны только с участками, для которых проводилось межевание.
Споры с соседями — если владельцы соседних участков не могут разграничить между собой землю, например не понимают, где ставить забор.
Постановка на кадастровый учёт — если землю по какой-то причине не учли ранее, но решили сделать это сейчас.
Разделение или объединение участков — если владельцы не могут поделить землю в общей собственности или один человек получил в собственность два соседних участка.
Строительство дома — в Росреестре нельзя зарегистрировать капитальное строение на участке без межевания.

Если вы хотите построить дом, сначала проверьте, определены ли границы участка. Уже после межевания можно переходить к выбору проекта.

В сервисе «Свой дом» от М2 есть более 300 проектов от проверенных подрядчиков — с фото и планировками. Поиск настраивается по цене, региону, технологии строительства, площади дома или участка. Также здесь можно подать заявку на ипотеку сразу в несколько банков и провести безопасные расчёты.

Межевание достаточно провести один раз. Срока давности оно не имеет: если сведения актуальны, межевать участок заново не нужно. Повторные работы могут понадобиться, только если прошлые границы изменились или в их учёте нашли ошибку.

Как узнать, проведено ли межевание

Проверить, определены ли границы участка, можно двумя способами.

Заказать выписку из ЕГРН. Подойдёт один из двух видов выписок:

«Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости». Электронная версия этой выписки стоит 580 рублей;
«Об объекте недвижимости». Эта выписка подробнее — содержит координаты объекта, информацию о земельных спорах, договорах долевого участия и других характеристиках. Но она дороже — 700 рублей за электронный документ.

Заказать любую из выписок можно на Госуслугах или на сайте Росреестра, а бумажную версию — получить в МФЦ. Если межевание для участка не проводилось, в документе будет запись: «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства».

Можно заказать бесплатную электронную выписку, но она не будет содержать планов и схем. Для всех видов выписок действует правило: если её заказывает не собственник, персональные данные владельца в ней не укажут.

Просмотреть публичную кадастровую карту. ПКК — сервис, который в режиме онлайн показывает основные характеристики объектов. С декабря 2024 года он переехал на платформу Национальной системы пространственных данных, но доступ к нему по-прежнему открытый. Чтобы найти на карте нужный участок, понадобится ввести в поле поиска его точный адрес и посмотреть информацию в карточке объекта. Об отсутствии межевания говорят:

запись «Без координат границ»;
отсутствие выделенных границ на карте;
декларированная площадь участка, то есть указанная без замеров.

Для этого участка межевание не проводилось — об этом говорят плашка «Без координат границ» и декларированная площадь

Как провести межевание: пошаговая инструкция

Работы будет проводить кадастровый инженер, но собственнику тоже придётся принять участие в процессе. Вот что понадобится сделать.

Собрать документы. С ними собственник должен обратиться в кадастровую компанию, которая занимается межеванием. Понадобятся:

паспорта всех собственников;
выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
правоустанавливающие документы на участок, например договор купли-продажи или дарения.

Могут понадобиться и другие документы: кадастровый план, генеральный план местности, справка о коммуникациях на участке. Если они нужны, об этом сообщит кадастровый инженер. Некоторые согласны запросить эти документы сами, но тогда понадобится оформить доверенность на имя инженера.

Выбрать подрядчика. Он должен состоять в реестре кадастровых инженеров и быть членом СРО — саморегулируемой организации. Проверить членство можно онлайн в сервисе Росреестра или Гильдии кадастровых инженеров.

Обратите внимание: рядом с именем инженера не должно быть пометки об исключении из реестра.

Можете посмотреть список специалистов, поискать нужного инженера по имени или на онлайн-карте

В конце каждого квартала Росреестр публикует рейтинги кадастровых инженеров. В них указано, сколько действий по кадастровому учёту провёл специалист, сколько раз ошибался и получал отказ. Можно использовать этот рейтинг, чтобы выбрать инженера с большим количеством успешных работ.

Заключить договор. С инженером нужно заключить договор подряда. Часто у специалиста уже есть типовой образец. Внимательно изучите его и убедитесь, что документ содержит:

сроки проведения работ;
содержание работ — например, уточнение границ или размежевание участков;
стоимость и сроки оплаты;
обязательства сторон;
ответственность инженера в случае ошибки.

Можно включить в договор пункт, что кадастровый инженер имеет право подавать документы в Росреестр вместо собственника без доверенности. Это сэкономит вам время на отправку кадастрового плана.

Давать инженеру такое разрешение можно для следующих видов работ:

разделение, объединение или выделение земельных участков;
уточнение границ;
снятие с учёта;
постановка на учёт, если на участке нет объектов, на строительство которых нужно разрешение.

Предупредить соседей. По закону владелец участка должен заранее сообщить соседям, с которым у них общие границы, что будет проводить межевание.

Исключение — если это муниципальные земли или если границы соседних участков уже зафиксированы и их не собираются менять. Уведомить соседей нужно в письменном виде, например:

вручить уведомление в руки под подпись;
дать объявление в газете, где муниципалитет публикует официальные документы;
отправить заказным письмом с уведомлением о вручении.

Если соседей несколько, можно организовать собрание — о нём тоже нужно отправить письменное сообщение. Уведомить владельцев соседних участков может и кадастровый инженер, но только если их адреса есть в сведениях из ЕГРН. Если связи с соседями нет, инженер может узнать их контакты в администрации.

Договориться о выезде на участок. Специалист приезжает на объект с оборудованием — GNSS-приёмником. Этот прибор получает данные со спутников и определяет координаты местности. Инженер проходит по всему участку и фиксирует координаты поворотных точек, то есть мест, где линия границы меняет направление. Сколько будут длиться измерения, зависит от ситуации:

если участок небольшой, ровный и правильной формы, весь процесс займёт максимум 20–30 минут;
если участок большой, на нём есть препятствия вроде болота или деревьев, а рельеф неровный, замеры могут длиться и несколько часов.

Обычно собственник присутствует при замерах, но некоторые инженеры в простых случаях согласны выезжать и без участия владельца.

Согласовать границы. Если соседи, с которыми у вас есть общие границы, не межевали свои участки, понадобится согласовать с ними результаты. Акт согласования — часть межевого плана, и без него завершить процесс не получится. Действовать можно двумя способами:

договориться с кадастровым инженером — он сам свяжется с соседями и получит их подписи;
собрать подписи самостоятельно — получить акт согласования и обойти соседей, чтобы они подписали документ.

Получить результаты межевания. После замеров и сбора подписей нужно подождать, пока инженер подготовит межевой план. Обычно это занимает около двух недель, но лучше ориентироваться на сроки, прописанные в договоре. План составляется в двух экземплярах: один остаётся у собственника, второй нужно передать в Росреестр.

Внести результаты в ЕГРН. Собственник может сделать это самостоятельно — в МФЦ или на сайте Росреестра. А также может оформить доверенность на имя кадастрового инженера, чтобы тот подал документы сам, или передать через нотариуса.

Вместе с межевым планом нужно отправить:

копию паспорта собственника,
правоустанавливающие документы на участок,
заявление о кадастровом учёте земли,
квитанцию об уплате госпошлины.

Госпошлину нужно платить за изменение сведений в ЕГРН. Для объектов с кадастровой стоимостью меньше 20 млн рублей она составляет 4 тысячи рублей.

Межевой план и заявление рассмотрят в течение семи рабочих дней, если подавать их через МФЦ.

Получить выписку из ЕГРН. Если с определением границ всё в порядке, специалисты Росреестра зарегистрируют результаты межевания. После этого собственнику останется получить кадастровую выписку из ЕГРН, которая подтверждает его границы.

Если Росреестр обнаружит нарушения в процессе межевания, он может приостановить его, пока собственник и инженер не устранят ошибки или не разрешат споры с соседями.

Если вы собираетесь проводить сделку с земельным участком, вам понадобится сначала провести межевание. А потом можете воспользоваться Сделкой от М2: зарегистрировать право собственности в электронном виде и безопасно рассчитаться с другой стороной. Сделка подходит для разных видов недвижимости, в том числе земельных участков.

Как увеличить участок с помощью межевания

Если участок граничит с муниципальной или не имеющей владельца землёй, при межевании можно оформить её часть себе в собственность. Закон разрешает увеличить участок на 10% от его изначальной площади. Но нужно, чтобы соблюдалось несколько условий:

у исходного участка и присоединённой земли должен быть одинаковый ВРИ — вид разрешённого использования;
на земле не должно быть построек, зарегистрированных в ЕГРН;
земля не должна находиться на торгах или в резервном фонде, на ней не должно быть обременений;
площадь получившегося участка не должна превышать установленные предельные размеры;
пользователи, владельцы, арендаторы и залогодержатели исходных участков должны дать письменное согласие на изменение наделов.

Регионы могут устанавливать свои ограничения на перераспределение. Например, разрешить увеличивать участок не более чем на шесть соток. Лучше сразу уточнить правила для вашей области.

Краткие выводы

Межевание — это процесс определения границ участка. Его результаты заносят в ЕГРН, и границы закрепляются официально.
Без межевания участок нельзя купить или продать, а постройку на нём — зарегистрировать в Росреестре. С его помощью можно разрешить споры с соседями о границах.
Межевание проводят кадастровые инженеры, состоящие в СРО. Информацию о членстве можно посмотреть в официальном реестре.
Перед межеванием нужно предупредить соседей, чьи участки ещё не межевались, подготовить документы и заключить договор с инженером. Он выедет на объект, проведёт замеры и составит межевой план, который нужно будет подать в Росреестр вместе с соответствующим заявлением.
После межевания Росреестр выдаёт собственнику кадастровую выписку, где определены границы участка.