Недействительная сделка нарушает требования закона
Недействительная сделка может быть двух видов: ничтожной и оспоримой.
Ничтожная — это сделка, которая считается недействительной и без признания ее таковой судом. Она стала такой еще в момент заключения, потому что изначально нарушала закон, то есть, по сути, ее не должно было быть. И суд здесь не нужен: любая из сторон, налоговая или прокуратура могут сами понять, что сделка ничтожная. Например, в ней участвовал тринадцатилетний подросток или сделку заключили в устной форме, а должны были в письменной.
У такой сделки нет правовых последствий, потому что ее не существует. Допустим, даже если право собственности на квартиру было зарегистрировано, но продавцом был тот самый подросток, эта регистрация считается несовершенной, а право собственности — неперешедшим. Но для применения последствий недействительности такой сделки, в нашем случае — для аннулирования записи в ЕГРН, нужно обращаться в суд.
Оспоримая — сделка, которую может признать недействительной только суд. Пока судья не вынес решение, стороны должны выполнять условия договора. Например, продавец не получил согласие жены и продал общую квартиру, жена обратилась в суд, чтобы оспорить сделку и вернуть недвижимость.
Примеры недействительных сделок
В Гражданском кодексе есть список сделок, которые считаются недействительными, например:
мнимая сделка — ее совершают для вида. Например, если человек подарит квартиру родственнику, чтобы ее не забрали за долги, а фактически остается ее владельцем, то это считается мнимой сделкой. Кредиторы могут ее оспорить, тогда квартира вернется владельцу;
притворная сделка — ее совершают, чтобы прикрыть другую сделку. Например, когда квартиру продают под видом дарения, чтобы не платить налоги. В этом случае налоговая, если есть доказательства, может начислить налог даже без обращения в суд;
сделка с недееспособным человеком — например, если мошенники воспользовались доверчивостью пожилого недееспособного человека, его опекун может отменить сделку через суд;
сделки, в которых обманывали, угрожали, давили или заставили в тяжелых обстоятельствах согласиться на крайне невыгодные условия. В любом случае потерпевшая сторона может обратиться в суд и оспорить сделку.
Таких примеров намного больше. Допустим, если человек официально дееспособен, но во время сделки не понимал, что делает. Или после смерти родственника один наследник быстро продал квартиру, хотя есть и другие наследники. Встречаются и редкие случаи: например, человек сидел в тюрьме, вернулся, а квартиру вместе с его долей продали — он может оспорить такую сделку.
В какие сроки можно оспорить сделку
По недействительным сделкам есть сроки исковой давности — это время, когда можно обратиться в суд и отменить сделку:
в течение трех лет сделку можно признать ничтожной — если сделка была мнимой или притворной, нарушала права третьих лиц или в ней участвовал недееспособный человек;
в течение одного года сделку можно признать оспоримой — если кого-то обманули, ввели в заблуждение, не взяли согласие, например супруга или супруги.
По общему правилу срок исковой давности считается с момента сделки, но есть исключение. Если сделка нарушает права другого человека, который не участвует в ней, для него срок начнется в момент, когда он узнает о сделке. Для таких случаев установлен предельный срок исковой давности в десять лет.
В отдельных случаях суд может рассмотреть и более старые сделки, например если спорная сделка произошла до 2013 года, когда ввели предельный срок.
Что будет, если сделку признают недействительной
У всех недействительных сделок есть последствие — всё нужно сделать так, как было. То есть покупатель возвращает квартиру, продавец — деньги.
Если человек не может вернуть то, что получил, например квартиру, он обязан возместить ее стоимость. Это касается не только квартир, но и недействительных сделок в целом: всё, что не получается вернуть, должно быть оплачено.
Как обезопасить себя, чтобы не остаться без квартиры
От недействительных сделок можно перестраховаться. Есть признаки, на которые нужно обращать внимание:
у квартиры много раз менялся собственник;
продавец или покупатель ведет себя неадекватно;
в сделке участвует пожилой или несовершеннолетний человек;
квартира продается по доверенности, а собственника ни разу не видели;
подписи на документах не совпадают;
цена в договоре отличается от цены продажи;
квартиру покупали с использованием материнского капитала;
у продавца есть задолженности;
были судебные споры в отношении квартиры.
Самому проверить базы судебных дел и оценить законность предыдущих сделок сложно, поэтому, чтобы выявить все эти случаи и обезопасить себя, нужно привлечь юриста и тщательно проверить документы. Перестраховаться поможет и специальный закон о компенсации добросовестному покупателю. По нему, даже если сделку оспорят в суде, но покупатель докажет, что ответственно подошел к делу и проверил все документы, кадастровую стоимость квартиры компенсируют из бюджета. Об этом мы еще расскажем в другой статье.
Подробнее о том, какие документы нужны при сделке с недвижимостью, мы рассказали в статье «Как купить квартиру на вторичке».
Список использованных источников
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
