Как быстро и выгодно продать дом: пошаговая инструкция

Шаг 1. Выберите способ продажи дома: самостоятельно или с риелтором

Самостоятельно. Вы сами ищете покупателей, ведёте переговоры и принимаете решения о цене и условиях. Сделка без посредников позволяет сэкономить на агентской комиссии — в среднем от двух до пяти процентов от стоимости жилья. При этом вам придётся лично продвигать объявление, проводить показы, разбираться в законах и оформлять документы.

С риелтором. Специалист возьмёт на себя все основные задачи — от оценки недвижимости до регистрации сделки. Он поможет разобраться с документами, найдёт покупателей и сэкономит ваше время. Чтобы не столкнуться с некомпетентным риелтором, запросите отзывы и кейсы по продаже частных домов.

Шаг 2. Определите стоимость дома

Учтите, что дом нельзя продать или купить отдельно от участка, поэтому в сделке всегда участвует два объекта. Потенциальные покупатели оценивают в том числе рельеф, почву и статус земли.

Шаг 2.1. Изучите, какие факторы влияют на цену

Это будет полезно независимо от того, планируете вы назначать стоимость самостоятельно или нанять специалистов. В первом случае вы снижаете риск продешевить или потратить слишком много времени на поиск покупателей. Во втором — сможете понять, адекватную ли цифру назвал оценщик.

Расположение. Жильё в экономически развитых регионах, как правило, стоит дороже. Ещё важную роль играет инфраструктура: есть ли рядом школа, детский сад, магазины, остановки общественного транспорта и доступ к главным дорогам. Наличие зелёных зон, парков, водоёмов также увеличивает привлекательность объекта.

Планировка. Большие дома обычно дороже, но нужно учесть рациональность использования пространства. Например, чердак может быть просто складом, а если его превратили в жилую комнату, то ценность недвижимости повышается.

Постройки на участке. Гараж, баня или времянка на участке тоже влияют на итоговую стоимость. Здания в хорошем состоянии и пригодные для использования повысят ценность.

Техническое состояние. Чем старше дом, тем больше вероятность, что потребуется ремонт или реконструкция. Если ваша недвижимость признана ветхой, лучше снести постройку и продавать отдельно участок.

Коммуникации. Дом с коммуникациями выглядит привлекательнее, чем без. Потенциальный покупатель может согласиться самостоятельно подключить отопление, водоснабжение, электричество и канализацию. Но чем меньше хлопот у будущего владельца, тем больше денег он готов заплатить.

Внутренняя и внешняя отделка. Внешний вид дома — первое, что видят покупатели. Фасад, крыша, окна и двери должны быть в хорошем состоянии. Внутренний ремонт может быть несвежим, но хотя бы пригодным для жизни на первое время. Новые жильцы часто обновляют его по своим предпочтениям.

Сезонность. Цены на загородную недвижимость зависят от текущего состояния рынка, а также от времени года. Например, летом и весной дома продаются быстрее и дороже, чем осенью и зимой. С актуальным прогнозом цен можно ознакомиться в обновляющемся исследовании М2.

Правовой статус. Если вы собрали все документы и гарантируете отсутствие имущественных споров и задолженностей по коммунальным платежам, то дом можно продать выгоднее. Недвижимость с несколькими собственниками и обременениями будет менее привлекательной для потенциальных покупателей.

Срочность продажи. Разброс по времени варьируется в среднем от месяца до года. Если вы хотите продать недвижимость как можно быстрее, приготовьтесь сделать скидку. Обычно покупатели ответственно подходят к выбору частного дома и готовы повременить: изучают рынок, смотрят много вариантов, ищут способы сэкономить. Чтобы ускорить решение, можно снизить стоимость.

Шаг 2.2. Выберите способ оценки

Самостоятельно. Этот вариант подойдёт для приблизительных расчётов, так как у вас нет полного понимания рынка.

• Начните с объявлений на сайтах по поиску жилья: настройте фильтры так, чтобы посмотреть объекты со схожими к вашему показателями. Например, район, размер участка, площадь дома и прочее.
• Пообщайтесь с жильцами в округе: за сколько они купили дом или планируют продавать его.
• Посчитайте, в какую сумму вам обошлась покупка участка и дома, а также сколько денег вы вложили в обустройство.

С профессионалами. Чтобы узнать реальную стоимость объекта, воспользуйтесь услугами оценщиков. Профессионалы проведут экспертизу по всем пунктам и дадут справедливый ответ. В среднем процедура занимает около пяти рабочих дней.

Шаг 3. Соберите необходимые документы

Что нужно подготовить:

• выписку из ЕГРН на дом и на участок;
• договор купли-продажи, дарения, наследования или долевого участия;
• технический паспорт с поэтажными планами дома;
• межевой план — можно запросить в бюро технической инвентаризации;
• справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• согласие супруга на сделку, если имущество приобрели в браке;
• разрешение органов опеки, если в доме зарегистрированы несовершеннолетние дети.

Определите, нужно ли вам проводить межевание участка, то есть устанавливать точные границы. Эта процедура необходима для регистрации прав собственности на землю и заключения сделок. Вам потребуется обратиться к кадастровому инженеру, если:

• границы участка не были установлены или их точное расположение не указано в кадастровом плане;
• ведутся споры с соседями о границах участка;
• покупатель будет оформлять сделку через ипотеку.

Шаг 4. Подготовьте дом и участок к продаже

Приведите в порядок жильё. Прежде чем выставить дом на продажу, позаботьтесь о внешнем виде и состоянии недвижимости. Освежите фасад, окна и двери. Вывезите строительные материалы с участка, уберите мусор, подстригите газон. Завершите все мелкие ремонтные работы внутри, например почините протекающий кран.

Сделайте снимки для объявления. Для этого не обязательно привлекать профессиональных фотографов — достаточно придерживаться базовых правил.

• Фотографировать дом лучше всего днём при естественном освещении.
• Чтобы кадры не были засвеченными, не направляйте объектив прямо на окно, отойдите немного вбок. Если света не хватает, включите дополнительные источники — например, напольные лампы.
• Делайте горизонтальные снимки, чтобы потенциальные покупатели смогли оценить всё пространство, а не только детали.
• Обязательно сфотографируйте фасад, подъездную дорогу и участок со всеми дополнительными объектами.
• Сделайте акцент на преимуществах: необычном виде из окна или уютной веранде.

Составьте объявление. Заполните все необходимые поля: площадь, количество комнат, состояние ремонта, наличие коммуникаций и прочее. Описывайте дом так, чтобы читателям было понятно, что вы имеете в виду. Например, вместо «развитая инфраструктура» напишите, что до детского сада и больницы пять минут пешком. А вместо «транспортной доступности» расскажите, что рядом две общественные остановки, а до центра города — 20 минут на машине.

Подготовьтесь встречать гостей. Вот несколько шагов, которые помогут подготовить дом к показу:

• сделайте генеральную уборку, проветрите помещения и обеспечьте приятный ненавязчивый запах;
• чтобы не перегружать пространство, спрячьте личные вещи: детские игрушки, фотографии в рамках, постеры;
• во время показа рассказывайте о достоинствах дома, отвечайте на все вопросы честно и подробно.

Шаг 5. Заключите договор купли-продажи

Когда собрали пакет документов и получили согласие покупателя, останется только закрепить сделку юридически. Если стороны пока не готовы подписать основной договор, можно заключить предварительный, чтобы зафиксировать намерения.

Укажите в нём основные условия сделки: стоимость объекта, срок заключения основного договора, размер и порядок внесения задатка. Документ также может предусматривать санкции, если одна из сторон откажется соблюдать условия.

Что нужно прописать в основном договоре:

• предмет договора и характеристики объекта;
• цену;
• сроки передачи имущества покупателю;
• условия оплаты — сразу, по частям или с использованием ипотечных средств;
• гарантии от продавца об отсутствии обременений, арестов, залогов.

Сделка купли-продажи недвижимости считается завершённой только после регистрации перехода права собственности в Росреестре. Стороны предоставляют:

• заявление;
• договор купли-продажи в нескольких экземплярах;
• паспорта;
• квитанцию об уплате госпошлины;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• дополнительные документы — согласие супруга или разрешение опеки.

Регистрация сделки занимает до 10 рабочих дней. После завершения покупатель получает выписку из ЕГРН — подтверждение права собственности. Затем продавец должен передать новому владельцу ключи от дома — и обе стороны подписывают акт приёма-передачи. Документ подтверждает, что покупатель принял дом и не имеет претензий по состоянию имущества.

Шаг 6. Заплатите налог с продажи дома

По закону продавец недвижимости обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Для резидентов России ставка составляет 13%, для нерезидентов — 30%.

Налог считается не с полной стоимости жилья, а только с дохода — разницы между ценой покупки и продажи. Для этого понадобится предоставить документы о приобретении недвижимости.

Пример. Вы купили дом за 4 млн рублей, а через три года продали его уже за 6 млн. Налог на доход составит 13% от 2 млн рублей, то есть 260 тысяч.

Один раз за жизнь разрешается воспользоваться правом не платить налог, если вы:

• владели домом не менее пяти лет;
• получили дом в наследство, по договору дарения от близких родственников или в результате приватизации и владели домом не менее трёх лет.

Если вы всё же уплатили налог, оформите налоговый вычет. Государство вернёт вам 13% от стоимости недвижимости, но не более 260 тысяч рублей. В гайде рассказали, как посчитать фактическую сумму вычета и какие есть способы оформить его.

Обратите внимание на сроки:

• НДФЛ нужно уплатить не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости. Вы получите уведомление в личном кабинете на сайте ФНС или заказное письмо по почте.
• Чтобы получить налоговый вычет, до 30 апреля следующего года необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в ФНС с указанием дохода от сделки. Вы можете обратиться в региональное отделение ФНС или воспользоваться личным кабинетом на сайте налоговой.

Чек-лист: как продать дом быстро и выгодно

• Решите, как проведёте сделку: самостоятельно или с риелтором. Вне зависимости от выбранного формата, специалисты сервиса Сделка от М2 помогут вам на каждом этапе — от договора до передачи ключей.
• Определите рыночную стоимость — тут лучше воспользоваться услугой оценщиков.
• Подготовьте пакет документов и проверьте его с юристом.
• Устраните возможные неполадки в доме и на участке.
• Сфотографируйте объекты при дневном свете и составьте объявление.
• Подробно и честно отвечайте на вопросы во время показа.
• Заключите сделку, получите оплату и уплатите налоги.

Список использованных источников

1. Банк ДОМ.РФ — новости.
2. Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ (ред. от 08.08.2024) «О государственной регистрации недвижимости» // СПС «КонсультантПлюс».
3. «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 №117-ФЗ (ред. от 08.08.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.09.2024), ст. 217.1 // СПС «КонсультантПлюс».