Как купить долю в квартире и какие тут риски

Доли — один из самых непростых видов недвижимости. Юридических рисков больше, продать сложнее, а жить — не всегда комфортно. Но если подойти к сделке правильно, можно сэкономить и не влезть в неприятности. Рассказываем всё, что нужно знать о приобретении доли в квартире.

Что такое доля в квартире и чем она отличается от комнаты

Доля — это часть квартиры. Обычно она не привязана к конкретной комнате или квадратным метрам. Например, «доля в размере ½ квартиры» значит, что человек владеет половиной жилья. Он платит 50% коммуналки и налогов, а пользоваться может недвижимостью целиком. Собственник доли имеет право распоряжаться ею как хочет: продать, сдать в аренду, жить там сам или прописать других.

В отличие от доли, комната — это уже конкретная площадь с физическими границами. У неё есть чёткое описание в ЕГРН, и другие жильцы не имеют права в неё заходить.

Иногда бывают доли — отдельные комнаты. Они зарегистрированы как доли, но у них фактически установлены границы. Такие объекты часто встречаются в бывших коммунальных квартирах.

Как выделяют долю в квартире

Доли обычно выделяют из совместной собственности. Это может быть инициатива одного из владельцев, который требует выделить свою часть. Или совместное решение — например, когда родители договариваются оформить долю на ребёнка.

Вот как происходит выделение доли:

Собственники договариваются, кому какая доля будет принадлежать, будут доли идеальными или реальными. Подробнее об этом расскажем ниже.
Владельцы составляют разделительный акт. Его подписывают все, кому будут принадлежать доли.
Иногда акт заверяют у нотариуса, например если недвижимость делят супруги при разводе. Брачный договор и соглашение о разделе совместно нажитого имущества в таком случае тоже обязательно заверяют нотариально.
Подписанный акт отправляют в Росреестр. Он выделяет доли, заносит это в ЕГРН и выдаёт собственникам новые документы — именно их нужно проверять, если вы хотите купить долю.

Например, так выглядит шаблон соглашения о выделении долей ребёнку. Его подписывают мать и отец — владельцы квартиры. Нотариальная форма в этом случае не обязательна. Источник

Почему сделки с долями относятся к высокорискованным

Покупка доли считается более рискованной, чем приобретение квартиры. Доли часто появляются после разводов, семейных споров, деления наследства — и это уже сигнал, что в квартире может быть нестабильная обстановка. Бывают ситуации, когда риски ещё выше, например:

Доля принадлежит ребёнку. Если квартиру купили с материнским капиталом, родители должны выделить доли всем членам семьи. Продать детские без согласования с органами опеки нельзя, поэтому провести сделку становится сложнее.
Доля не выделена официально. Пока квартиру не поделили, она считается единым объектом недвижимости, а сделки с её частями — недействительными.
Продавец не уведомил владельцев других долей. Если доли принадлежат разным собственникам, они имеют преимущественное право покупки. Это значит, что сначала нужно предложить объект им, а уже после отказа — другим людям.
Доля слишком маленькая. Если она меньше 6 кв. м, это микродоля. Раньше они часто использовались в мошеннических схемах. Например, их продавали для постоянной регистрации — у одной квартиры появлялся десяток владельцев, которые там не жили. Теперь так нельзя: микродолю могут признать незначительной и заставить других владельцев принудительно её выкупить.
Доля не прикреплена к конкретной комнате. Из-за этого между жильцами могут начаться споры — кому какая часть квартиры принадлежит. Например, сосед может вполне легально заходить к вам, а вы ничего с этим не сделаете.
В квартире живут другие люди. Кто окажется вашим соседом — вопрос везения. Может, у вас сложатся хорошие отношения с новыми владельцами. А может, они окажутся конфликтными, неряшливыми или даже пьющими. Жить с такими бок о бок не слишком комфортно.

Риски при покупке доли в квартире можно устранить или смягчить. Для этого стоит заранее проверить недвижимость и жильцов:

Чтобы выявить социальные риски, достаточно поговорить с другими владельцами и соседями: узнать, кто они, чем занимаются и насколько адекватно себя ведут.
Юридические риски лучше доверить профессионалам. Например, заказать Защиту сделки от М2. Специалисты изучат документы, найдут проблемные места и дадут рекомендации: что запросить у продавца дополнительно и какие формулировки включить в договор. Защиту можно оформить, если у доли есть отдельный кадастровый номер — она не просто оформлена как абстрактная часть квартиры.

Как купить долю в квартире

Покупка доли в квартире имеет несколько особенностей. Вот что нужно сделать.

Проверьте документы. Убедитесь, что доля действительно выделена, уточните её размер и владельца через выписку из ЕГРН. Если доля принадлежит ребёнку, проверьте, точно ли органы опеки разрешили сделку.

Познакомьтесь с соседями. Лучше лично оценить, будет ли вам комфортно жить с этими людьми.

Проверьте преимущественное право. Перед покупкой доли запросите доказательства, что продавец выполнил все условия, а именно:

Отправил другим владельцам письменное оповещение.
Убедился, что они его получили, — вручил в руки под подпись или отправил заказным письмом с уведомлением о вручении.
Получил письменные отказы или подождал 30 дней.

Заверьте договор у нотариуса. Покупка доли в квартире — сделка, которую нужно обязательно заверять нотариально. Такое правило ввели, чтобы с долями не проводили мошеннические схемы.

Чтобы облегчить покупку доли в квартире, вы можете воспользоваться сервисом «Сделка» от М2. Наши специалисты подготовят договор, помогут провести безопасные расчёты и зарегистрировать право собственности. А ещё ответят на все вопросы и сопроводят сделку.

Как купить долю с материнским капиталом

Теоретически купить долю на материнский капитал можно, но на практике есть нюанс. Социальный фонд оценивает, действительно ли семья улучшает жилищные условия. При решении учитывают:

насколько доля большая — желательно, чтобы она была хотя бы больше половины комнаты;
можно ли выделить из доли отдельную комнату, реальная ли она;
есть ли у семьи другая недвижимость;
жили ли раньше супруги в этой квартире.

Можно ли взять ипотеку на долю

Технически запрета нет — покупка доли в ипотеку возможна. На практике многие банки считают такие сделки рискованными. Поэтому условия для ипотеки могут быть более жёсткими, чем при покупке квартиры целиком.

Ипотека оформляется так же, как и обычная. Но есть несколько деталей:

Купить таким образом можно только вторичное жильё. Взять ипотеку на долю в новостройке не выйдет.
В залог отправляется квартира целиком, для этого нужно получить согласие всех собственников.
Банк может потребовать больше документов. Например, отказы других владельцев от преимущественного права покупки. Так он убеждается, что сделка безопасна.

Из-за повышенного риска банк проверяет доли более тщательно, чем квартиры. Так что нужно заранее убедиться, что доля юридически чистая, в ней не было перепланировок, она в жилом состоянии и не ветхая. Так больше шансов получить одобрение на ипотеку.

Как сделать из доли комнату после покупки

Если площадь квартиры позволяет, долю можно превратить в комнату. Тогда вы станете владельцем конкретных квадратных метров, и часть проблем решится сама собой.

Есть два типа долей:

идеальная — дробное число, которое физически невозможно сопоставить с отдельной комнатой;
реальная — тоже дробь, но такая, которая соответствует площади комнаты.

В комнату можно переделать только реальную долю. Если у человека в собственности идеальная, ему придётся выкупить часть квадратных метров у других владельцев.

Чтобы превратить реальную долю в комнату, возможны такие варианты:

Заключить соглашение о прекращении долевой собственности. Сначала нужно пригласить кадастрового инженера, чтобы он составил план с выделенными комнатами. Затем — составить соглашение: там указывают, кому какая часть квартиры принадлежит. Его подписывают все собственники, а затем заверяет нотариус. Долевая собственность всех владельцев после этого сменится на личную — у каждого будет своя комната.
Заключить соглашение о порядке пользования. В этом случае доля не меняет статус на комнату, а долевая собственность сохраняется. Но за каждым собственником закрепляется отдельное помещение. Правда, если владелец какой-то доли сменится, соглашение придётся заключать заново.
Обратиться в суд. Если договориться не удалось, можно попытаться выделить комнату через суд. Иногда для этого потребуется выкупить часть чужой доли.

Если для выделения комнаты жильцу нужно выкупить квадратные метры, в соглашении или судебном решении указывают компенсационную выплату.

После того как решение принято, собственники должны подать документы в Росреестр. Он зарегистрирует изменения и выдаст свежую выписку из ЕГРН.

Сервис «Сделка» от М2 поможет купить или продать любой объект недвижимости с кадастровым номером: долю, комнату, квартиру, дом, земельный участок и т. д. Мы сопроводим сделку от договора до ключей. Это быстро, удобно и безопасно. Специалисты берут на себя всю рутину, стороны встречаются только раз в банке, а деньги хранятся на защищённом счёте.

Краткие выводы

Доля — абстрактная часть квартиры или дома. Часто она не привязана к конкретным квадратным метрам и этим отличается, например, от комнаты. Владелец доли может распоряжаться ею как хочет.
Реальную долю, которая равна какому-то помещению, можно переделать в комнату. Но это довольно долгий процесс, в котором должны участвовать все владельцы.
Покупка доли в квартире почти не отличается от обычной сделки. Но нужно проверить, что все другие владельцы отказались покупать долю, а договор заверить у нотариуса.
Долю теоретически можно купить на материнский капитал или в ипотеку. Но для этого она должна подходить под требования банка или Социального фонда России.
Упростить покупку доли поможет Сделка от М2. Специалисты подготовят договор, помогут с расчётами и регистрацией прав на долю.