Новостройка — это квартира от застройщика, которой ещё никто не владел. Новостройку приобретают у юрлица по договору долевого участия, уступки права требования или купли-продажи, если покупатель — первый собственник. В статье обсудим, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика.
Решить, каким должен быть новый дом
Квартира редко подходит по цене, местоположению, площади и срокам строительства — обычно приходится выбирать. Если бюджет ограничен, можно рассмотреть пригород. Если нужны школа и сад для детей — выбрать район с развитой инфраструктурой.
На сайте М2 можно посмотреть новостройки в Москве, Санкт-Петербурге и других регионах России. Часть проектов уже завершена, остальные будут сданы в разные сроки.
Можно выписать на лист бумаги, что важнее, а чем можно пожертвовать, и выбрать недвижимость для покупки под эти параметры.
Например, семье из шести человек важно, чтобы квартира была просторной — от 100 м², но недорогой. У них есть машина, поэтому остановки общественного транспорта им не принципиальны, а еще они готовы жить далеко от города, лишь бы дома было много места. В семье есть дети, поэтому нужны детская площадка во дворе и садик. В итоге они выбрали четырехкомнатную квартиру в жилом комплексе в ближнем Подмосковье.
Минимальные параметры будущего жилья выглядят так:
- до дома не нужно добираться три часа в пробках
- рядом есть необходимая инфраструктура: школа, детсад, спортзал, поликлиника, стадион, парк, торговый центр
- в районе приемлемая экологическая обстановка — поблизости нет мусороперерабатывающего завода, например
Определиться с этапом строительства и застройщиком
После выбора района нужно определиться с проектом и этапом строительства.
Если стоит задача купить квартиру в новостройке быстро, подойдут только дома со скорой сдачей или уже сданные. Но в хороших проектах к этому времени остаются только непопулярные варианты на первом/последнем этажах или большей площади. Все ликвидные одно-, двухкомнатные квартиры раскупают ещё на стадии котлована, когда цены максимально низкие.
Идеально, если вам есть где жить, пока дом будет строиться. Но нужно учитывать риски: сроки сдачи могут сместиться, а застройщик — обанкротиться.
О том, стоит ли покупать неготовую недвижимость, мы рассуждали здесь.
Если позволяют средства, вместе с квартирой лучше сразу покупать кладовку и парковочное место.
Проверить документы застройщика и дома
Если устраивает район, жилой комплекс и параметры квартиры, пора проверить юридическую чистоту застройщика. О том, как это сделать, подробно рассказали в этой статье.
Здесь вынесем главное:
- Нужно изучить учредительные документы застройщика, а также документы, подтверждающие полномочия директора. Информация в них должна совпадать с тем, что написано в выписке из ЕГРЮЛ
- Проверьте разрешение на строительство и проектную декларацию. Их можно найти на официальном сайте девелопера или в офисе
- Убедитесь, что застройщик соблюдает №214-ФЗ и квартиры продают через эскроу-счета
- Проверьте, соответствует ли застройщик требованиям №214-ФЗ
- Аккредитация — признак надёжности застройщика. Информацию о банках-партнёрах можно найти на официальном сайте компании
Выбрать между кирпичным, монолитным и панельным домом
Если покупаете жильё в крупном городе, то могут подходить несколько проектов сразу. Чтобы отсеять лишние варианты, смотрите на материал дома. Современные многоэтажки бывают трёх основных типов.
Кирпичные. Строятся больше двух лет, считаются самыми комфортными, но стоят дороже. Чаще всего встречаются в комфорт- и премиум-классах. В них хорошая звукоизоляция и возможность перепланировки. Но из-за долгой усадки желательно не делать дорогой ремонт несколько лет
Монолитные. Из железобетона с металлическим каркасом. Строят в основном 1,5–2 года, по цене они между кирпичными и панельными. Звукоизоляция хуже, чем в кирпичных домах, но приемлемая. А ещё можно сделать перепланировку
Панельные. Из железобетонных плит по принципу сэндвича. Для стройки нужно от нескольких месяцев до года — это самые быстрые и дешёвые дома. В них почти все стены несущие, сделать перепланировку не получится. Ещё там может быть плохая звукоизоляция
Оптимально выбрать квартиру в новостройке в монолитном доме. Если позволяет бюджет, можно взять квартиру в кирпичном здании, если денег мало — в панельном. Но с последними есть нюансы: такие квартиры дешевле, но из-за плохой звукоизоляции и сложностей с перепланировкой жить в них не так комфортно.
Если ищете жильё в новостройке, оставьте свои пожелания, и консультант М2 бесплатно подберёт варианты для покупки за 10 минут.
Риелторам доступен бесплатный сервис по продаже новостроек.
Подписать договор и оплатить квартиру
В сделках с недвижимостью важно учитывать несколько нюансов.
Договор. Факт подписания договора не означает, что квартира принадлежит покупателю: полноправными владельцами становятся после регистрации права собственности в Росреестре. Вид договора зависит от того, построен дом или нет.
- долевое участие, или ДДУ, — если строительство ещё идёт
- купля-продажа — если дом сдан
Рассказываем, как правильно купить квартиру в новостройке от застройщика, на примере договора долевого участия.
Застройщики выкладывают проекты договоров на своих сайтах. Но реальные договоры могут отличаться от шаблонов. Поэтому перед подписанием лучше показать итоговый вариант юристу.
Если с договором всё в порядке, регистрируйте его в Росреестре. Можно самостоятельно или за отдельную плату через застройщика.
Оплата. После регистрации договора в Росреестре покупатель оплачивает квартиру. Деньги поступают не напрямую в строительную компанию, а на эскроу-счёт и лежат в банке, пока застройщик не отдаст ключи от квартиры. Через такие счета уже работают почти все строительные компании.
Приёмка квартиры. После оплаты застройщик достраивает дом и приглашает покупателя на приёмку. Менеджер компании сверяет документы, а покупатель подписывает акт приёма-передачи квартиры и получает ключи.
Лучше не подписывать акт сразу, а пригласить специалиста для оценки качества недвижимости. С этим могут помочь эксперты М2. Стоимость услуги зависит от площади квартиры: экспертиза помещения до 50 кв. м стоит 4990 рублей.
Также проверить жильё можно самому. О том, как это сделать, рассказали в этой статье. Если найдутся недочёты, нужно составить претензию и отложить подписание акта до исправления дефектов.
Регистрация права собственности. Это делают в конце через Росреестр, МФЦили кадастровую палату. Услуга бесплатная, но придётся уплатить пошлину — 2000 рублей. При удалённой регистрации дадут скидку 30%. Для регистрации нужны документы: паспорт, договор с застройщиком, квитанция об оплате пошлины. Точный список можно посмотреть на сайте Росреестра.
После регистрации информация о покупателе и квартире появится в Едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН.
Частые вопросы
Я знаю, как выбрать квартиру в новостройке. Но если я покупаю её у инвестора, а не у застройщика, она считается новой?
Неважно, у кого вы покупаете квартиру. Она считается новостройкой, если новая и никому не принадлежала, а сделка оформляется с юрлицом.
Мой знакомый предложил оформить сделку на квартиру у него в доме, который ещё не построили. Как это возможно?
По закону и с согласия застройщика участник долевого строительства — ваш знакомый — может продавать ещё недостроенную недвижимость. Вернее, он продаёт право на неё, ведь квартиры пока нет. Сделка проходит по договору уступки права требования, и это всё равно считается новостройкой.
Почему выбранную квартиру в интернете продают разные люди и по разной цене?
Такое может быть, мошенничества тут нет. Просто квартиры в новостройке могут предлагать частные риелторы, агентства недвижимости, инвесторы и даже подрядчики, которые получили их как оплату за работу.
Список использованных источников
Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 24 апреля 2015 г. № 12238-ЕС/07 Об информации для включения в разъяснения Минфина РФ в целях реализации Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и ОАО «АИЖК» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 марта 2015 г. № 220. // Информационно-правовой портал Гарант.ру.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 28.12.2022) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве. // СПС КонсультантПлюс.
