Как переоформить квартиру на ребёнка: инструкция и рекомендации

Можно ли переоформить квартиру на ребёнка

Если у родителей есть недвижимость, они имеют право передать её ребёнку и сделать его единственным владельцем или одним из собственников жилья. Это можно сделать несколькими способами. Например, через дарение или выделение доли, если жильё приобреталось с использованием материнского капитала.

Квартиру можно оформить в собственность несовершеннолетнего сразу при покупке — это тоже разрешено. В этом случае покупателем квартиры считается ребёнок, а родитель или опекун представляют его интересы. Детям до 14 лет необязательно даже присутствовать на сделке. А вот с 14 до 18 лет присутствие ребёнка нужно. В этом возрасте он может и сам совершать сделки с недвижимостью, но с согласия законного представителя.

Плюсы и минусы такого решения

Если собственник квартиры — ребёнок, у взрослых появляются ограничения на действия с ней. Это нужно, чтобы защитить права несовершеннолетнего. В зависимости от ситуации ограничения могут быть как преимуществом, так и недостатком.

Преимущества оформления квартиры на ребёнка:

• несовершеннолетний обеспечен жильём в будущем;
• квартиру не могут отобрать, например из-за задолженностей;
• недвижимость в собственности ребёнка не делится при имущественных спорах супругов и всегда остаётся у несовершеннолетнего;
• с квартирой сложнее совершить мошеннические действия — снижается риск стать жертвой злоумышленников.

Недостатки оформления квартиры на ребёнка:

• сделки с такой квартирой можно совершать только с согласия органов опеки;
• если недвижимость придётся продать или подарить, нужно будет обеспечить ребёнка равноценным жильём;
• квартиру нельзя использовать как залоговое имущество;
• сдать квартиру тоже можно только с согласия опеки — а она вправе потребовать, чтобы прибыль с аренды тратилась только на нужды ребёнка.

Как можно сделать ребёнка собственником

Если родители использовали маткапитал для покупки квартиры, нужно составить соглашение о выделении долей всем членам семьи и направить в Росреестр. Если маткапитал не использовали, передать ребёнку долю можно по желанию.

Родитель, который выделяет доли, должен быть одним из собственников квартиры. Чаще всего соглашение можно составить самостоятельно по образцу. Но иногда лучше обратиться к нотариусу, например если доли выделяются не только ребёнку, но и супругу.

Есть и другие способы оформить недвижимость на ребёнка — рассказываем, какие.

Покупка квартиры. Если семья покупает жильё, она может указать ребёнка в качестве покупателя. Родители в этом случае будут выступать законными представителями. За детей до 14 лет сделку заключают родители, а с 14 лет ребёнок сам присутствует на сделке и подписывает договор с согласия своих законных представителей.

Дарение. Подарить квартиру ребёнку в теории может любой человек, но чаще всего такие сделки совершаются между близкими родственниками. Если даритель не близкий родственник, одариваемый должен уплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости жилья. Но так как получатель дара — несовершеннолетний, платить придётся его родителям.

• При дарении недвижимости обязательно нужно составлять договор дарения. Он будет служить основанием для регистрации нового собственника в Росреестре.

• Если ребёнок младше 14 лет, даритель заключает договор не с самим несовершеннолетним, а с его представителем. Возможны даже ситуации, когда даритель и представитель одаряемого — один и тот же человек, например мама ребёнка. Дети от 14 лет фигурируют в договоре дарения сами.

Приватизация. Муниципальную недвижимость или жильё социального найма можно приватизировать — оформить в собственность. Для этого нужно выполнить ряд условий: не участвовать в приватизации ранее и жить в квартире на законных основаниях. В приватизации участвуют все члены семьи заявителя, которые живут с ним.

• Можно приватизировать жильё на всех сразу или на кого-то одного, включая ребёнка. Для этого понадобится письменное согласие всех, кто живёт в квартире и может претендовать на долю.
• Ребёнок может отказаться от участия в приватизации, но только с согласия органов опеки. И даже в таком случае он сохранит право жить в квартире и иметь в ней постоянную регистрацию.
• Если ребёнок не стал собственником, но у него есть регистрация в квартире и нет другого жилья, он имеет право пользоваться жильём бессрочно — даже если недвижимость продадут другим людям.

Наследование. Ребёнок может получить квартиру или долю в праве на неё в наследство. Вступление в наследство зависит от степени родства с наследодателем, количества других наследников и основания наследования (по закону или завещанию).

Как переоформить квартиру: инструкция

Ребёнку младше 14 лет не обязательно участвовать в процессе самому. За него действуют законные представители — родители или опекуны. А с 14 лет часть действий должен выполнить сам несовершеннолетний. Вот что понадобится сделать.

Подготовить документы

От родителей потребуются паспорта, от ребёнка — свидетельство о рождении или паспорт, если ему уже исполнилось 14 лет. Это правило действует для всех видов сделок.

Если речь идёт о дарении или покупке квартиры, нужно подготовить договор, где новым владельцем указан ребёнок. Родителей можно указать как «лиц, представляющих интересы несовершеннолетнего». Если ребёнку больше 14 лет, подписать договор он должен сам.

Для приватизации нужны:

• паспорта всех, кто прописан в квартире;
• заявление;
• документы на жильё, например договор соцнайма;
• справка о составе семьи;
• документы, подтверждающие родственные связи между участниками, скажем, свидетельство о браке родителей.

Чтобы подтвердить право на приватизацию, также нужны справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и справка о неучастии в приватизации ранее.

Для вступления в наследство понадобятся свидетельство о смерти наследодателя и документы, подтверждающие его владение имуществом. Кроме того, нужны доказательства того, что несовершеннолетний — законный наследник, например документы о родстве или завещание. С этими документами наследник обращается к нотариусу. За детей младше 14 лет это делают законные представители, а ребёнок старше должен прийти к нотариусу сам.

Совершить сделку

Сделкой может быть купля-продажа или дарение — стороны подписывают договор, а после этого готовятся к передаче права собственности. Нотариально заверять документы и согласовывать сделку с органами опеки не нужно, кроме некоторых случаев:

• продавец или даритель — несовершеннолетний либо недееспособный;
• ребёнку дарят долю, а жильё находится в общей долевой собственности.

Если речь идёт о приватизации, нужно обратиться в Росреестр или в МФЦ с пакетом документов. После этого придётся подождать — заявление рассмотрят в срок до 30 дней. А чтобы вступить в наследство, необходимо обратиться к нотариусу и подать заявление о принятии наследства. Право на наследство можно будет оформить через полгода.

Зарегистрировать переход права собственности

После совершения сделки понадобится обратиться в Росреестр и подать заявление о регистрации права собственности. Это можно сделать через МФЦ, а при электронной регистрации сделки — онлайн. Понадобятся следующие документы:

• паспорта участников сделки;
• свидетельство о рождении ребёнка или другой документ, который подтверждает полномочия законного представителя;
• договор купли-продажи, дарения или приватизации, свидетельство о наследстве;
• соглашение о выделении долей в трёх экземплярах, если ребёнку выделяют долю;
• чек об уплате госпошлины.

Росреестр рассмотрит обращение в срок до 7–9 рабочих дней и зарегистрирует переход права собственности.

Можно ли переоформить ипотечную квартиру

Ипотечная недвижимость остаётся в залоге у банка, пока покупатель не погасит кредит. Переписать такую квартиру на несовершеннолетнего вряд ли получится — жильё можно продать или подарить только вместе с кредитом. Несовершеннолетние не могут быть заёмщиками по ипотеке, поэтому получить в дар или купить такое жильё они не в состоянии. Даже выделить ребёнку долю можно только после погашения кредита.

Ипотечное жильё можно указать в завещании и назначить наследником ребёнка. Также в квартире можно прописать своего несовершеннолетнего родственника — а вот сделать его собственником получится, только когда с недвижимости снимут обременение.

Краткие выводы

• Недвижимость можно переоформить на ребёнка несколькими способами: выделить долю в жилье, приобретённом с использованием средств маткапитала, подарить или передать в наследство. Несовершеннолетнего можно указать в качестве собственника в договоре купли-продажи, если квартиру покупают не в ипотеку. Ребёнок может участвовать и в приватизации.
• После того как ребёнок станет собственником, сделки с квартирой можно будет совершать только с согласия органов опеки. Такое жильё нельзя отнять за долги или разделить при разводе.
• За детей младше 14 лет действуют их родители в качестве законных представителей. Дети старше 14 лет могут подписывать договоры самостоятельно, но с согласия родителей.
• Ипотечную квартиру можно передать ребёнку только после погашения кредита и снятия обременения. Пока жильё в залоге, вместе с ним обязательно передаётся ипотека, а платить её несовершеннолетний не сможет.

Список источников

• Росреестр разъясняет: как оформить недвижимость в собственность ребенка
• Роскачество. Можно ли оформить квартиру на ребенка?
• Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 10.07.2023) «Об опеке и попечительстве»
• ГК РФ Статья 28. Дееспособность малолетних
• ГК РФ Статья 26. Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет
• Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 11.06.2021) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»
• Глава 62 ГК РФ. Наследование по завещанию
• Статья 1142 ГК РФ. Наследники первой очереди