8 мин

27 февраля

Как получить налоговый вычет в 2025 году

Возвращаем деньги за покупку жилья с налогов

Если человек платит налог с дохода, у него есть возможность вернуть до 650 тыс. рублей за покупку недвижимости, строительство дома, проценты по ипотеке и отделку. Рассказываем, как устроен налоговый вычет, как его получить и какие изменения в законодательстве при этом учесть.

Как работает налоговый вычет

Налоговый вычет — это возможность вернуть часть уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Если налогоплательщик тратит деньги на покупку жилья, лечение или обучение, государство позволяет уменьшить сумму, с которой рассчитывается налог — налогооблагаемую базу. В результате сам налог тоже становится меньше. А если человек уже заплатил с учётом вычета больше, чем нужно, то государство возвращает ему разницу.

Получить налоговый вычет можно с доходов, которые облагаются НДФЛ:

официальной зарплаты при оформлении по ТК;
доходов с аренды, за которые арендодатель платит налог;
доходов с продажи или получения в дар имущества;
страховых выплат и так далее.

Исключение — деньги, которые человек получил в результате выигрыша в лотерею или в азартных играх. Такой доход облагается НДФЛ, но получить с него вычет нельзя.

Как поменялся НДФЛ в 2025 году

С 2025 года НДФЛ рассчитывается иначе. Для него действует прогрессивная шкала, зависящая от годового дохода:

13% — при доходе менее 2,4 млн рублей включительно,
15% — при доходе от 2,4 млн и до 5 млн рублей включительно,
18% — при доходе от 5 млн и до 20 млн рублей включительно,
20% — при доходе от 20 млн и до 50 млн рублей включительно,
22% — если доход свыше 50 млн рублей.

Для людей, которые зарабатывают меньше 2,4 млн рублей в год, ничего не поменяется. Если доход выше этой суммы, человек будет платить больше налогов, а значит, иметь большую налогооблагаемую базу. В перспективе ему будет легче достигнуть максимальной суммы вычета.

Прогрессивная шкала действует в том числе для доходов, полученных с продажи квартиры. В этом случае принцип тот же: 2,4 млн рублей доходов облагаются налогом в 13%, а за ту часть дохода, которая превышает 2,4 млн рублей, понадобится заплатить уже 15%.

Какими бывают налоговые вычеты за недвижимость

Сейчас в России действует несколько вычетов по НДФЛ. У каждого — свои ограничения и условия. Вычет можно получить за покупку жилья, выплату процентов по ипотеке, лечение, обучение, ремонт в новостройке, инвестиции и физкультуру. Мы рассмотрим только те, которые касаются недвижимости.

Вычет, с помощью которого можно вернуть деньги за недвижимость, называется имущественным. Вот за какие расходы его можно получить и на каких условиях.

За покупку недвижимости. Вычет можно оформить за покупку квартиры или земельного участка, приобретение или строительство жилого дома. Налоговая база уменьшается на 2 млн рублей, а если жильё стоило дешевле 2 млн — на сумму расходов. Это значит, что с покупки жилья можно вернуть 13% от 2 млн, то есть 260 тыс. рублей.

Воспользоваться таким вычетом можно только один раз в жизни. Но если человек заплатил меньше налогов, чем максимальная сумма вычета, остаток не сгорит. Его можно будет использовать при следующей покупке недвижимости.

За отделку квартиры. Если человек купил квартиру в новостройке, в имущественный вычет можно включить расходы на её отделку. Это не считается отдельным вычетом, а учитывается в рамках вычета за покупку.

За проценты по ипотеке. Ещё один имущественный вычет можно получить за уплату процентов по ипотеке. Налогооблагаемая база уменьшается на сумму до 3 млн рублей. Это значит, что фактически можно вернуть до 390 тыс. рублей налогов.

Такой вычет рассчитывается отдельно от вычета за покупку жилья. То есть, если квартиру купили в ипотеку, имущественный вычет можно получить дважды: за приобретение и за проценты. Суммарно ипотечный покупатель может вернуть до 650 тыс. рублей налогов: 260 тыс. за покупку плюс 390 тыс. за ипотеку.

Вычетом за проценты тоже можно воспользоваться только один раз. Но в этом случае неиспользованная сумма вычета сгорает. Если плательщик получит вычет за проценты в размере 2 млн рублей, он не сможет позже использовать оставшийся 1 млн рублей для другой ипотеки.

Найти выгодные условия по ипотеке поможет сервис М2. Можно подать одну заявку в несколько банков-партнёров и получить ответ в короткий срок. Работаем как с рыночной ипотекой, так и с льготными программами и материнским капиталом.

За продажу квартиры. Если человек продаёт недвижимость, он получает доход, который облагается НДФЛ. Иногда от уплаты налога можно освободиться. Но если платить его всё-таки пришлось — можно применить вычет и уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей.

В каких ситуациях нельзя претендовать на налоговый вычет

Налоговый вычет нельзя получить, если вы не являетесь налоговым резидентом РФ, то есть человеком, который находится в стране более 183 дней в году. Или если у вас нет дохода, который облагается НДФЛ.

ИП может претендовать на выплаты, только если находится на общей системе налогообложения. Исключение — предприниматели, которые одновременно получают доход как физлица и платят с него НДФЛ.

Другие ситуации, когда вычет не положен или положен, но частично.

❌ Недвижимость не была зарегистрирована на момент, когда вы хотите получить компенсацию. Например, вы купили новостройку по договору долевого участия в 2023 году. Сам дом сдали в 2025 году, и тогда же был подписан акт приёма-передачи с правом регистрации жилья. Значит, право на вычет появится только в 2025 году.

❌ Покупка оплачена не вам. Если квартиру вам купили дети и это было прописано в договоре купли-продажи, то в возврате налога откажут. Даже в ситуации, когда жильё зарегистрировано на вас.

❌ Квартира унаследована или подарена. В этом случае вы не понесли расходов, а значит, не сможете уменьшить налогооблагаемую базу. Исключение: если человек получил в наследство ипотечную квартиру, по которой он обязан выплачивать кредит вместо наследодателя. Тогда можно претендовать на налоговый вычет по ипотеке.

❌ Жильё куплено у близких родственников. Ими считаются родители, дети, супруги, полнородные и неполнородные братья и сёстры, опекуны (попечители) и подопечные. То есть купить недвижимость у мамы можно, получить налоговый вычет — нельзя.

Какие документы нужны для налогового вычета

Если вы оформляете вычет в упрощённом порядке, понадобится только отправить заявление. В других случаях потребуются документы, которые подтверждают ваше право на возврат денег.

Документы, подтверждающие право собственности. К ним относятся паспорта собственника и заявителя, налоговая декларация по форме 3-НДФЛ, свидетельство о рождении детей, если они включены в договор в качестве собственников, выписка из ЕГРН, копия договора о покупке квартиры или ДДУ. При покупке по ДДУ понадобится также акт приёма-передачи.
Документы, подтверждающие ваши расходы. Это расписка на квартиру и платёжные документы: квитанции, банковские выписки, чеки и так далее.
Справка о доходах и суммах налога физического лица. Раньше она называлась 2-НДФЛ. Её можно взять в бухгалтерии на работе, заказать онлайн на Госуслугах или скачать в личном кабинете на сайте налоговой.
Если квартиру взяли в ипотеку, понадобится кредитный договор, а также график погашения кредита и справка об уплате процентов.
Если налогоплательщик состоит в браке и покупал квартиру совместно с супругой, понадобится соглашение о расходах.

Бланк соглашения можно найти на сайте ФНС. Его заполняют и подписывают оба супруга, если недвижимость приобреталась в браке

Как подать заявление на вычет

Чтобы оформить налоговый вычет, гражданин должен подать заявление в ФНС — Федеральную налоговую службу. Это можно сделать несколькими способами.

Через личный кабинет ФНС. Заходите в раздел «Доходы и вычеты» → нажимайте «Подать декларацию» → в выпадающем окне переходите в «Получить вычет» → «Покупка недвижимости».

Затем следуйте всем указаниям, заполняйте декларацию и прикладывайте сканы документов. Если будете подавать заявление на налоговый вычет после 15 марта 2025 года, информация о доходах уже появится в личном кабинете. Если данных нет, внесите справку вручную.

Здесь информация о доходах уже загружена в личный кабинет

После того как отправите декларацию в налоговую, ждите до четырёх месяцев. У ФНС есть три месяца на проверку декларации и 30 дней, чтобы перечислить всю сумму.

Через Госуслуги. Заходите в личный кабинет, вводите в поиск «налоговый вычет» или переходите по ссылке. Отвечайте на вопросы и подгружайте все документы, в том числе декларацию в формате xml — её нужно заполнить через специальную программу. Вот как выглядит готовая декларация.

После того как отправите декларацию в налоговую, нужно подождать стандартные четыре месяца

В упрощённом порядке. Чтобы получить упрощённый вычет, не нужно заполнять декларацию 3-НДФЛ или предоставлять подтверждающие документы. Достаточно иметь личный кабинет на сайте ФНС. Если налоговая получит информацию о праве на вычет, она сама пришлёт письмо с уже готовым заявлением. Налогоплательщику понадобится только подписать его онлайн и отправить.

Чтобы проверить, доступна ли вам такая возможность, зайдите в личном кабинете ФНС в раздел «Доходы и вычеты» и нажмите на «Упрощённые вычеты»

Заявление приходит в срок до 20 марта года, следующего за годом уплаты налога. Если налоговая получит новую информацию после 25 февраля, её обработают и пришлют заявление в срок до 20 дней после этого. До прихода заявления делать ничего не нужно — только мониторить информацию в личном кабинете ФНС.

Что делать дальше

Дальнейшие действия зависят от того, когда именно человек получает вычет.

После окончания налогового периода. То есть в срок с 1 января по 20 марта года, следующего за годом получения права на вычет. В этом случае вычет с налогов, уплаченных за прошлый год, переводят на счёт заявителя. К заявлению нужно приложить реквизиты, на которые налоговая перечислит деньги.
До окончания налогового периода. Вычет можно получить в тот же год, когда на него возникло право. Это делается через работодателя в любой момент. Плательщик точно так же отправляет в ФНС заявление и документы, но без декларации 3-НДФЛ. Затем в срок до 30 дней он получает от налоговой ответ о праве на вычет и предоставляет его работодателю. Выплата в таком случае не положена, но из зарплаты до конца года будет удерживаться меньше налогов — в рамках суммы вычета.

Краткие выводы

Налоговый вычет — это сумма, на которую можно уменьшить налогооблагаемую базу и вернуть себе часть уплаченного за год налога. На него могут претендовать люди, которые платят НДФЛ, например трудоустроенные официально.
Вычет предоставляют за некоторые расходы, например покупку квартиры, участка или дома, продажу недвижимости, проценты по ипотеке, а также лечение и обучение. Его могут выплатить деньгами или уменьшить налог, который будет платить человек до конца года.
Иногда оформить вычет можно в упрощённом порядке — налоговая сама присылает уведомление о праве на него. Если такого не произошло, нужно самостоятельно подать в ФНС заявление о вычете и приложить документы, которые доказывают право на него.
Чтобы оформить вычет после окончания налогового периода, то есть в следующем году, нужно заполнить декларацию 3-НДФЛ. Чтобы уменьшить налог до конца текущего года, нужно дождаться ответа от налоговой — после этого ФНС предоставит работодателю уведомление.