Готовимся к осмотру
Обычно застройщик приглашает клиента на осмотр заказным письмом, но многие дублируют сообщение на email или в мессенджеры. Проверяйте почту регулярно, чтобы не пропустить приглашение.
На приёмку надо записаться через отдел продаж. Вот что стоит учесть при подготовке:
- Приходите на осмотр днём — так меньше рисков упустить сколы на плитке и царапины на стёклах.
- Перечитайте договор в той части, где указано, в каком виде застройщик сдаёт покупателю квартиру. Ориентируйтесь на условия договора, если возникнут вопросы.
- Если не уверены, что сможете отследить всё сами, позовите специалиста.
Что взять с собой
- Договор и планировочное решение — сверяйтесь, если возникнут вопросы и недопонимания.
- Блокнот и ручку, чтобы записывать найденные дефекты.
- Зажигалку и лист бумаги, чтобы проверить, нет ли сквозняков и работает ли вытяжка.
- Зарядку для телефона или отвёртку-индикатор, чтобы проверить розетки
- Лампочку, чтобы проверить свет.
- Рулетку или линейку, чтобы измерить размеры элементов и зазоры.
- Стикеры, фломастер или карандаш, чтобы отмечать недочёты прямо на объекте.
Дополнительно можно взять тепловизор и термоанемометр, чтобы проверить, нет ли в квартире утечек тепла и холодовых мостиков. Ещё пригодятся правило и уровень — чтобы измерить, точно ли стены ровные. Эти предметы можно поискать у знакомых или пригласить специалиста, который возьмёт инструменты с собой.
С чего начать осмотр
Сначала клиент приходит с паспортом в офис застройщика, там его отмечают и отправляют на осмотр. Со стороны застройщика в осмотре участвуют менеджер, инженер по приёмке, прораб и несколько работников из бригады. Если найдутся недочёты, которые можно исправить быстро, сотрудники сделают это на месте.
Проверяйте квартиру последовательно, от одного помещения к другому. Это поможет не сбиться. Явные недочёты стоит фиксировать на фото, а если загрязнения мешают осмотреть объект — попросите рабочих убрать грязь.
Поговорим, на что обратить внимание при приёмке квартиры с чистовой отделкой от застройщика.
Общедомовая территория
Это тоже часть жилья, поэтому стоит ещё до начала осмотра квартиры проверить детали:
- есть ли обещанная инфраструктура — детские площадки, места для парковки;
- работает ли лифт;
- нет ли около дома строительного мусора.
Если что-то не так — сообщите об этом застройщику. Он обязан прислушиваться к пожеланиям жильцов, хотя не факт, что проблему устранят оперативно.
Окна и балкон
Чаще окна приходится регулировать уже после приёмки, но ещё на этапе осмотра стоит оценить всё, что бросается в глаза:
- Проверьте механизмы: окна и балконные двери должны открываться плавно, без скрипов.
- Осмотрите окна с фонариком, чтобы проверить, нет ли мелких повреждений: окалин, трещин, монтажной пены.
- Выделяйте фломастером дефекты на стёклах: такие стеклопакеты застройщик обязан заменить.
- Проверьте, что на оконных петлях есть декоративные накладки. Если их нет — обратитесь к застройщику.
- Осмотрите уплотнители: на них не должно быть порезов и других повреждений.
- Поднесите к оконным швам зажигалку: пламя не должно колебаться от ветра.
- Проверьте, насколько плотно створки прилегают к раме. Для этого надо положить между ними лист бумаги и закрыть окно. Если вытянуть лист сложно, створки прилегают хорошо, если легко — окно надо отрегулировать, иначе в квартире будут сквозняки.
- Если принимаете квартиру зимой, проверьте, нет ли сквозняков, не промерзают ли окна. Можно просветить окно тепловизором, чтобы найти утечки тепла.
Радиаторы
В идеале радиаторы выглядят чистыми, без сколов, следов краски, на них не должно быть конденсата, а вокруг — подтёков. Если квартиру осматривают зимой, нужно покрутить терморегулятор и проверить, работает ли он.
Обратите внимание на то, как закреплены радиаторы. Они не должны шататься или висеть неровно.
Потолки, пол, стены
При осмотре покрытий нужно свериться с договором: если в тексте написано, что на кухне и в спальне будет ламинат, то там должен быть ламинат, а не линолеум или плитка. Пол и стены так же, как и окна, лучше осматривать с фонариком.
Пол. Если при осмотре напольного покрытия нашлись дефекты, можно требовать, чтобы его поменяли полностью. В будущем доказать ошибку застройщика будет сложнее — недочёты спишут на последствия неверной эксплуатации.
- Пройдитесь по комнате и проверьте, не отходит ли напольное покрытие, не пузырится ли, не скрипит.
- Если в квартире положили ламинат, осмотрите его на предмет неровностей, грязи, сколов, некачественных швов и стыков. С ними ламинат будет впитывать воду и быстро придёт в негодность.
- Обратите внимание, есть ли зазор между ламинатом и стеной. Это покрытие нельзя класть вплотную к стене: до неё должно остаться не менее 10 мм, иначе ламинат может вздыбиться.
- Изучите, как закреплён порог на стыках комнат с разными напольными покрытиями, например ламинатом и плиткой: он должен плотно прилегать к полу.
Стены. Чтобы проверить, ровные ли стены, понадобится правило. Приложите его к стене по горизонтали, вертикали и диагонали и посмотрите, есть ли зазоры между точками на плоскости. Если в квартире есть перегородки, попробуйте навалиться на них всем весом — они не должны прогибаться. Обратите внимание и на покрытие:
- Если стены окрашены, их цвет должен быть равномерным, без пятен и просветов.
- Если поклеены обои, нужно проверить, нет ли на них пузырей, волн, заметных швов. Обои должны быть сухими, ведь на влажных может появиться грибок.
- У плитки элементы должны плотно прилегать друг к другу, а швы между ними — быть одинаковыми. Чтобы проверить, насколько качественно положена плитка, постучите по каждой и послушайте звук. Если он глухой — плитка может отвалиться.
Потолок. Ищите следы краски, трещинки и неровности, а в месте вывода лампы проверьте крепления для люстры. Если в квартире натяжной потолок, осмотрите стык между стеной и потолком — этот угол застройщик должен замаскировать заглушкой.
Электричество
Первым делом убедитесь, что все автоматы в щитке подписаны и работают. Чтобы проверить электричество, включите тумблеры, вкрутите лампочку в комнате и щёлкните выключателем. Повторите в разных комнатах.
Чтобы убедиться в исправности розеток, поставьте телефон на зарядку. Если у вас есть отвёртка с индикатором, можете воспользоваться ею — прикладывайте к разным розеткам и смотрите, ровный ли огонёк. Это точнее, к тому же нет риска случайно повредить зарядку.
Двери
Входные. Исправная входная дверь не скрипит и плотно прилегает к уплотнителю. Если её приоткрыть, она останется в том же положении. При обнаружении ржавых пятен просите застройщика поменять её целиком: ржавчину сложно убрать. Проверьте, есть ли глазок и хорошо ли в него видно коридор, попробуйте открыть и закрыть замки, они не должны заедать. Наконец, на двери и глазке не должно быть царапин, вмятин, сколов.
Межкомнатные. Требования к межкомнатным дверям те же: они не должны закрываться сами по себе, цепляться за пол и скрипеть. Ощупайте крепления дверного проёма и плинтусов. Иногда их клеят на жидкие гвозди, но это ненадёжно — такие крепления могут расшататься и отклеиться.
Вентиляция
Вытяжку располагают в ванной и кухне. Если где-то её нет, это серьёзный недочёт. Чтобы сделать вентиляционное отверстие, владельцу квартиры придётся разворотить всю стену. Смело говорите об этом застройщику, чтобы тот устранил недостаток сам.
В самой вытяжке проверьте тягу. Для этого откройте окно и поднесите к вытяжному отверстию зажигалку или листок бумаги. Если лист прилип, а пламя отклоняется, вытяжка работает.
Ванная и кухня
Самое важное здесь — осмотреть сантехнику и проверить воду. Вот что стоит сделать:
- Проверьте трубы в сантехническом люке и под раковиной. Потрогайте их, они не должны быть влажными или подтекать.
- Осмотрите раковину и ванну. На них недопустимы сколы, царапины, подтёки.
- Включите смесители и смыв в унитазе и посмотрите, насколько быстро уходит вода. В это же время посмотрите, работают ли счётчики, и попросите у застройщика паспорта с отметками о поверке.
Оцениваем результат
После осмотра вы можете решить: подписать акт приёма-передачи квартиры или попросить застройщика переделать ремонт. В обоих случаях оформляется дефектная ведомость, в которую вносят все проблемные места. Если владелец решил не подписывать акт, у застройщика будет 45 дней, чтобы устранить дефекты. После этого он звонит клиенту и говорит, что квартира снова готова к просмотру.
Дефектную ведомость надо оформлять после каждого осмотра. Этот документ подтверждает, что клиент посмотрел квартиру, но дефекты были такими, что он не смог её принять. Если не оформить ведомость, застройщик может передать ключи без согласия клиента.
По закону гарантия на ремонт в квартире действует пять лет, а на оборудование и коммуникации — три года. В течение этого срока застройщика можно привлечь к ответственности за недочёты.
Список источников
- Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (последняя редакция) // СПС «КонсультантПлюс».
- «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 15.08.2023) // СПС «КонсультантПлюс».
