Во многих городах России коммунальных квартир осталось немного, но так не везде: например, в Санкт-Петербурге шестьдесят пять тысяч коммуналок, а живут в них полмиллиона человек. Власти Петербурга обещают расселить еще пять тысяч квартир до 2024 года, а в правительстве России уверены, что к 2030 году коммуналок не останется вообще.
В статье расскажем, как собственнику продать комнату и почему сначала ее нужно предложить соседям. Но давайте договоримся: в статье говорим о продаже комнаты как отдельного жилого помещения со своим кадастровым номером, а не доли в квартире. О том, как продать долю, мы написали отдельную статью.
Шаг 1. Сказать соседям, что комната продается
В целом продажа комнаты в коммуналке проходит так же, как если бы продавали квартиру. Но отличие всё же есть — соседи.
По закону у собственников комнат есть приоритет перед другими покупателями. Это значит, что прежде, чем выкладывать объявление о продаже, нужно предложить комнату соседям. И не просто поговорить об этом, а отправить по почте письменное извещение.
Извещение нужно отправить заказным письмом с описью вложения и уведомлением о получении. И сделать это за месяц до продажи, то есть у соседей будет тридцать дней, чтобы выкупить комнату. Если они этого не сделают, можно продавать кому угодно.
Но и здесь есть условие: цена комнаты не должна меняться. Это нужно, чтобы поддержать преимущественное право. Без этого условия собственник мог бы предложить соседу комнату втридорога, а после отказа продать на стороне дешевле.
Теперь о нюансах: извещения отправляют по адресам регистрации или фактического проживания собственников комнат, а ими могут быть не те люди, что там живут. Например, комната может принадлежать бабушке из деревни, а живет там ее сестра.
Формально можно расспросить соседей, кто собственник и где он прописан, но на деле пожилые люди могут сами об этом не помнить. А если с соседями плохие отношения, они и не скажут. Но выслать извещение всё равно куда-то нужно.
В этом случае извещение можно отправить по адресу коммунальной квартиры, а имена собственников посмотреть в выписках из ЕГРН по каждой комнате.
Если не хочется возиться, можно обратиться к нотариусу: он сам отправит извещения. Если в итоге комнату будут покупать посторонние люди с помощью ипотеки, банк может попросить, чтобы извещения были доставлены через нотариуса, а не почту — этот момент нужно уточнять в банке.
Итак, извещение, что продаете комнату, можно отправить собственникам соседних комнат по адресам:
прописки;
коммунальной квартиры, если не знаете, где они прописаны.
После этого подождать месяц — отсчет начинается с момента, когда собственник получил извещение.
Иногда собственники комнат уклоняются от получения письма. Тогда можно подождать тридцать дней с момента, когда письмо пришло в почтовое отделение получателя, и спокойно продавать комнату. Где находится письмо — можно отслеживать по идентификатору.
Сохраняйте квитанции об отправлении писем и уведомления о получении — это доказательства того, что всё сделано как надо.
Если ждать месяц не хочется, можно собрать с собственников комнат письменные отказы, но их нужно заверить у нотариуса.
Шаг 2. Собрать документы
Прежде чем подавать объявление о продаже комнаты, нужно убедиться, что все нужные документы собраны:
паспорт — подтвердит, что вы это вы;
правоустанавливающие документы. Это может быть договор купли-продажи, дарения или свидетельство о праве на наследство — всё зависит от того, как получили комнату;
выписка из ЕГРН — подтвердит права на комнату и документы, о которых сказали выше. Это главный документ, его покупатель точно посмотрит. Выписку заказывают на сайте Росреестра, Госуслугах, в сервисе на сайте Кадастровой палаты или в МФЦ. В ней будет имя собственника. Если же там написан муниципалитет, то комната не приватизирована, поэтому сначала нужно заняться приватизацией.
Для начала этого достаточно, но на этапе сделки еще понадобятся:
паспорт покупателя, чтобы вписать его данные в договор;
договор купли-продажи — три копии. По одной на каждую сторону и одну в Росреестр;
извещение соседей с отметками о получении или отказ с их стороны — без этого Росреестр не зарегистрирует сделку;
справка об отсутствии долгов за коммуналку или последняя платежка — по закону часть долгов за услуги переходит на нового собственника, поэтому нужно убедиться, что их нет. В некоторых регионах, например в Москве, можно заказать единый жилищный документ — он объединяет сразу несколько справок. В нем также можно посмотреть, кто прописан в жилом помещении: во время сделки там могут быть зарегистрированы люди, но в момент передачи денег их быть уже не должно.
Это базовые документы, дальше всё зависит от обстоятельств: если у комнаты не один собственник, нужно согласие остальных владельцев, если прописаны дети — разрешение органов опеки и попечительства, а если жилплощадь купили вместе с супругом или супругой — нотариальное согласие.
Если покупатель комнаты будет оформлять ипотеку, банк может запросить дополнительные документы, например предварительный договор купли-продажи, как гарантию, что сделка состоится.
Как подготовить квартиру к продаже
Коммунальные квартиры остались в старых домах, и покупатель понимает это, но привести в порядок комнату и места общего пользования — туалет, ванную, кухню и коридор — не помешает.
Нужно выкинуть мусор, вымыть пол, сантехнику, подоконники, мебель. Если коридор и тамбур сильно захламлены вещами соседей, попросить их разобрать. В комнате, если есть возможность, освежить краску на стенах или переклеить обои, убрать старую мебель, ковры, картины.
Подробнее об этом рассказали в статье «Как продать квартиру» — этап подготовки помещения и поиска покупателя для комнаты тот же самый.
Шаг 3. Подготовиться к сделке
После того как уведомили соседей и собрали документы, можно готовиться к сделке:
выписать всех из комнаты — заявление можно подать через Госуслуги, а затем прийти в районное отделение МВД и поставить штамп о выписке. Или сразу обратиться в МВД или МФЦ;
заключить предварительный договор купли-продажи. Это необязательно, если комнату покупают за наличные, но потребуется, если у покупателя ипотека. В предварительном договоре фиксируют, что в будущем стороны подпишут основной. Предварительный договор по комнате нужно зарегистрировать у нотариуса;
получить аванс или задаток — сумму, которая гарантирует сделку. Если всё сорвется по вине покупателя, аванс возвращается покупателю, а задаток — нет.
Если всё готово, можно подписывать договор.
Шаг 4. Подписать договор и получить деньги
Мы рекомендуем, чтобы сделку сопровождал юрист: он поможет с документами и составит договор. Если продаете без юриста, можно взять типовой договор и адаптировать его под себя. Главное, чтобы в договоре были указаны:
информация о продавце и покупателе;
адрес, кадастровый номер и площадь комнаты. Эту информацию можно найти в выписке из ЕГРН;
стоимость, за которую комнату продают, и как эти деньги будут переданы;
есть ли обременение и люди, которые имеют права пользоваться комнатой после продажи;
ответственность сторон за нарушение договора;
дата заключения договора и подписи.
Договор нужно заверить у нотариуса, но есть нюансы. По закону договоры по сделкам с долями заверяют у нотариуса, а по квартирам — необязательно. Комната — не доля, а отдельное жилье, но места общего пользования делятся по долям. В общем, вопрос спорный, поэтому лучше перестраховаться и обратиться к нотариусу, который составит договор и заверит его. Правда, придется заплатить пошлину — 0,5% от стоимости комнаты.
После этого покупатель передает деньги и получает ключи. Рассчитаться он может несколькими способами, например:
банковским переводом со счета на счет;
наличными через банковскую ячейку;
с помощью аккредитива — специальной формы расчета через банк.
Аккредитив считается самым безопасным способом: он защищает обе стороны. Покупатель перечисляет деньги в банк, а продавец получает их после регистрации сделки в Росреестре. Так продавец может быть уверен, что покупатель заплатит, а покупатель — что получит комнату.
После этого продавец передает комнату покупателю по акту приема-передачи. В нем пишут паспортные данные сторон, описывают состояние квартиры и указывают показания счетчиков — это нужно, чтобы после не было претензий. Акт составляют в двух экземплярах — по одному для продавца и покупателя.
Шаг 5. Зарегистрировать сделку
Нотариус сам зарегистрирует сделку в Росреестре: направит документы и заявление о регистрации перехода прав собственности. Это удобно, потому что не нужно самому всем заниматься и платить пошлину.
Если же решили обойтись без нотариуса, нужно собрать документы и отнести их в отделение Росреестра или МФЦ. В разных регионах документы могут различаться, но точно потребуются:
заявление — образец дадут на месте;
паспорта сторон сделки;
договор купли-продажи в трех экземплярах;
отказы соседей;
квитанция об оплате пошлины — 2000 рублей.
Если в комнате были прописаны дети — согласие органов опеки, а если у продавца есть супруг или супруга — согласие на продажу.
Заявление на регистрацию также можно подать на сайте Росреестра, в МФЦ или через Госуслуги, но там потребуется усиленная квалифицированная подпись. Подробнее об удаленной регистрации мы рассказали в другой статье.
Регистрация в Росреестре занимает от 5 до 12 рабочих дней.
Что будет, если не предложить соседям купить комнату?
Без документов, которые подтвердят уведомление соседей и их отказ, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности на покупателя, а значит, сделки с продажей комнаты не будет. Если регистрация всё-таки будет, соседи смогут оспорить сделку через суд и выкупить комнату.
Как быть, если сосед — муниципалитет?
Иногда комнатами владеют не люди, а город, так бывает, например, с жильем для льготников. В этом случае уведомлять о продаже нужно департамент городского имущества или жилищный комитет — в разных городах этот орган называется по-разному.
Можно ли продать комнату по цене, которая отличается от той, что указана в извещении?
Можно, если продавать дороже, а не дешевле. Если продать дешевле, чем предложили в извещениях, соседи смогут оспорить такую сделку в суде.
Список использованных источников
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 04.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 04.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
