Как продать подаренную квартиру и не платить налог дважды

Особенности продажи подаренной квартиры

Продажа квартиры, которую продавец получил в дар, проходит как обычная сделка. Сначала собственник собирает документы, которые понадобятся для проверки и регистрации. В качестве правоустанавливающего документа выступает договор дарения — он показывает, как жильё перешло к продавцу.

Затем продавец готовит квартиру к просмотрам и ищет покупателя. Если стороны договорились об условиях, они подписывают договор купли-продажи, передают деньги и регистрируют квартиру на нового собственника в Росреестре.

Когда могут возникнуть сложности

Выше мы описали самый простой случай — если квартира продаётся без ипотеки, а право собственности зарегистрировано на одного взрослого человека. Но есть ситуации, когда продать квартиру сложнее. Разберём их подробнее.

Получатель дара — несовершеннолетний. Бывает, что родители продают квартиру, подаренную ребёнку, которому ещё не исполнилось 18 лет. В этом случае понадобится учесть особенности сделок с участием несовершеннолетних. А именно —получить разрешение от органов опеки и выполнить одно из требований:

• купить и передать ребёнку новую квартиру метражом не меньше предыдущей,
• положить деньги с продажи квартиры на счёт ребёнка и заморозить до его совершеннолетия.

Получатель дара — недееспособный. Недееспособные люди не могут самостоятельно продать квартиру. Сделка с их участием считается недействительной. Тем не менее получить жильё в дар они могут, но в таком случае последующей продажей должен заниматься только опекун недееспособного. Он также обязан получить разрешение от органов опеки и выполнить их требования — обеспечить недееспособного новым жильём.

Получатель дара состоит в браке. Дополнительных разрешений получать не надо, ведь дар не считается совместно нажитым имуществом. Но если после продажи квартиры одаряемый супруг решит купить новое жильё, оно уже будет совместно нажитым. При разводе такую недвижимость придётся делить. Впрочем, этого можно избежать:

• составить брачный договор, где чётко указано, как будет делиться имущество при разводе;
• сохранить чеки и выписки с банковских счетов, чтобы иметь возможность доказать, что новое жильё купили на деньги с продажи подаренной квартиры.

Даритель всё ещё прописан и живёт в квартире. Такое бывает, например, если пожилая мать подарила квартиру взрослому сыну, а сама осталась жить с ним. Технически это не препятствие к продаже. Новый собственник может распоряжаться недвижимостью как хочет. Но стоит учесть несколько нюансов:

• убедиться, что даритель не против продажи и ему есть где жить, чтобы избежать конфликтов и недопониманий;
• выписать дарителя из квартиры до её передачи покупателю.

Договор дарения недействителен. Если дарят недвижимость, договор дарения обязателен. Он нужен, чтобы оформить переход права собственности и зарегистрировать жильё на одаряемого. Но есть ситуации, когда дарение становится недействительным:

• договор ничтожен, например составлен не по правилам;
• дарение провели вопреки запрету на сделки — скажем, в ходе банкротства;
• дарение оспорили в суде и отменили — например, в связи с мошенничеством.

Если сам факт дарения отменяют, получатель дара перестаёт быть собственником квартиры. Он больше не имеет права распоряжаться имуществом, в том числе продавать. Сделка в таком случае невозможна.

Чтобы дарение не признали недействительным, стоит заранее подумать о его грамотном оформлении. Например, можно предложить дарителю сделать справку о дееспособности и убедиться, что на квартиру не наложены ограничения. За составлением дарственной лучше обратиться к юристу.

Какие налоги начисляют при дарении и продаже

При сделках с подаренной квартирой применяются налог при дарении и налог с продажи недвижимости. Вот по каким правилам их начисляют.

Налог с дарения. Когда человеку дарят квартиру, считается, что он получает доход. Поэтому подарок облагается НДФЛ — налогом на доходы физических лиц. Он составляет 13% от стоимости подарка, а платит его одаряемый.

• Если в дарственной указана стоимость жилья, 13% высчитывается от этой суммы.
• Если сумму в договоре не указали, налог считается как 13% от кадастровой стоимости квартиры.

Налог с продажи. Когда владелец продаёт недвижимость, он получает за сделку деньги. Это также доход, и он тоже облагается налогом — 13% от суммы сделки. Но тут тоже есть исключения.

Платить налог не понадобится, если выполняется хотя бы одно из этих условий:

• Квартира находится в собственности не менее пяти лет. Срок сокращается до трёх лет, если недвижимость подарил близкий родственник. Такие же правила действуют, если квартиру приватизировали, получили по договору пожизненного содержания или в наследство.

• Плательщик или его супруга воспитывают минимум двоих детей. Дети должны быть младше 18 лет или младше 24 лет при условии, если учатся на очном отделении. Чтобы не платить налог в этом случае, родители должны в течение года после продажи квартиры купить новую. Площадь или кадастровая стоимость нового жилья должны быть больше, чем у прошлого.

Нужно ли платить налог дважды

До 2019 года налог за квартиру, проданную после получения в дар, приходилось платить два раза:

• в первый раз — 13% в качестве одаряемого,
• во второй раз — 13% в качестве продавца.

В результате владелец терял до 26% от стоимости квартиры. Но эту норму отменили — теперь налогообложение рассчитывается иначе.

Если человек заплатил 13% НДФЛ за подарок, то при продаже квартиры он платит только разницу между суммами в дарственной и договоре купли-продажи. Например:

М. получил квартиру в подарок от дяди. Это не близкий родственник, поэтому М. заплатил налог с суммы, указанной в договоре дарения, — 2,5 млн ₽. Через год М. продал эту квартиру уже за 3,5 млн ₽. Разница между стоимостью подарка и суммой сделки — 1 млн ₽. Эта разница и будет облагаться налогом в 13%.

Если квартиру подарил близкий родственник, налог с продажи платится в полном размере. Но только один раз, ведь платить НДФЛ за подарок в этом случае не нужно.

Как уменьшить размер налога

Закон предусматривает несколько возможностей снизить налоги за квартиру. В основном они касаются налога с продажи.

Вот что можно сделать, чтобы платить меньше.

Подождать три или пять лет. Самый простой способ — соблюсти минимальный срок владения недвижимостью. Если квартира находится в собственности дольше этого срока, её можно продать без уплаты налога.

Применить налоговый вычет. При продаже недвижимости можно уменьшить налоговую базу на сумму до 1 млн ₽. То есть, если стоимость квартиры в договоре — 5 млн ₽, платить налог придётся только с 4 млн ₽.

Уменьшить налоговую базу на сумму расходов. Этот способ работает, только если квартиру подарил близкий родственник. Если он купил эту недвижимость и понёс расходы, их можно вычесть из стоимости продажи. Платить налог понадобится только за разницу между суммами.

Мама Н. когда-то купила квартиру за 5 млн ₽. Позже она подарила это жильё сыну. Тот не платил налог, так как получил квартиру в дар от близкого родственника. А через полтора года решил продать её за 7 млн ₽. Н. может уменьшить налоговую базу на 5 млн ₽ — сумму расходов, которые понесла его мать, когда покупала квартиру. Тогда ему понадобится платить налог не с 7 млн ₽, а только с 2 млн ₽.

Налоговый вычет и учёт суммы расходов нельзя применять одновременно. Можно выбрать только один из двух способов — тот, который окажется выгоднее в конкретном случае.

Чек-лист: как продать подаренную квартиру

1. Убедитесь, что дарение действительно, а прошлый собственник дееспособен.
2. Если в квартире прописаны другие люди, договоритесь с ними и выпишите их до продажи.
3. Если владелец — несовершеннолетний или недееспособный, получите разрешение опеки.
4. Подготовьте документы: выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы, справку об отсутствии задолженности и так далее.
5. Заключите договор купли-продажи квартиры и проведите расчёты. Можно сделать это самостоятельно, но лучше воспользоваться Сделкой от М2.
6. Если вы находитесь в браке, составьте брачный договор и сохраните выписки со счёта, чтобы доход с продажи не считался совместно нажитым.
7. Заплатите налог за продажу квартиры, если владеете ей меньше пяти лет (или трёх, если получили в дар от близкого родственника).
8. Учтите прошлые налоги — например, за дарение, чтобы не платить НДФЛ дважды.
9. По возможности примените налоговый вычет или уменьшите налогооблагаемую базу на расходы дарителя.

Список источников

1. ГК РФ Статья 572. Договор дарения // Консультант Плюс.
2. НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) // Консультант Плюс.
3. Федеральный закон «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» от 29.09.2019 № 325-ФЗ (последняя редакция) // Консультант Плюс.
4. НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества // Консультант Плюс.
5. Семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты НДФЛ с доходов от продажи жилья // Федеральная налоговая служба.
6. Имущественный вычет при продаже имущества // Федеральная налоговая служба.