11 мин

25 марта

Обременения на квартире: что это, как о них узнать и как снять

В объявлениях о продаже недвижимости часто пишут: «без обременений» или «имеется обременение». Так называют юридические ограничения, которые могут повлиять на права собственника. Рассказываем, какими бывают обременения, как они влияют на сделку и как их снять. А ещё как проверить жильё перед покупкой и обезопасить себя.

Что такое обременение

По закону обременение на имуществе — это ограничение права владельца распоряжаться своей собственностью. Например, он может пользоваться имуществом, но не может продать его или сдать в аренду. Или должен делить его использование с третьими лицами.

Некоторые обременения запрещают передавать право собственности на недвижимость кому-то ещё. Сделка с такими объектами невозможна. Но, даже если у владельца сохранилось право продать квартиру, покупатель всё равно рискует: он будет вынужден мириться с ограничениями. Поэтому жильё с обременениями обычно стоит дешевле, а покупателей на него ищут дольше.

Какими бывают обременения недвижимости

Существует несколько видов обременений. Большинство из них не запрещает сделки с недвижимостью, но накладывает ограничения: продать такую квартиру сложнее. Рассказываем, какие обременения встречаются чаще всего.

Залог

Это самое частое обременение: заёмщик закладывает объект недвижимости, чтобы получить ипотечный кредит на покупку жилья. Но отдать в залог квартиру можно и при получении потребительского кредита, чтобы увеличить доступную сумму или смягчить условия.

Пока человек не погасит кредит, квартира остаётся залоговым имуществом. Вот какие ограничения это накладывает:

владелец имеет право жить в квартире, но проводить с ней сделки может только с согласия залогодержателя, то есть банка;
банк может запретить делать перепланировку или сдавать квартиру в аренду;
если заёмщик перестанет выплачивать кредит, банк имеет право изъять залоговое имущество — квартира отойдёт ему.

Залоговое обременение снимается, когда человек полностью выплачивает кредит. Собственник обращается в банк, получает документы, которые подтверждают выплату, и подаёт заявку в Росреестр, чтобы убрать отметку о залоге.

Арест

Это обременение куда более серьёзное. Чаще всего его накладывают за долги. Если у человека накапливается большая задолженность и кредитор идёт в суд, в отношении должника возбуждают исполнительное производство.

Проверить наличие исполнительного производства можно онлайн: через Госуслуги или с помощью открытого Банка данных исполнительных производств.

Возвратом долга начинают заниматься судебные приставы — они имеют право наложить арест на имущество должника. Делают это обычно с одной из двух целей:

чтобы мотивировать владельца выплатить долг — только тогда арест с квартиры снимут;
чтобы обеспечить задолженность — при необходимости имущество под арестом могут изъять и продать с торгов в счёт долга.

Арестованным имуществом нельзя распоряжаться по своему усмотрению. Его нельзя продать, сдать в аренду и даже завещать. Фактически единственное право, которое остаётся у собственника, — жить в квартире. И даже это не всегда работает: квартиру могут опечатать, и тогда зайти в неё владелец не сможет.

Чтобы избавиться от этого обременения, нужно устранить причину, по которой его наложили: выплатить задолженность или обратиться в суд, чтобы прекратить исполнительное производство.

Также арестовать недвижимость могут в ходе судебных разбирательств. Например, при разделе имущества или спорах о наследстве. В этом случае арест временный: пока суд не примет решение.

Сервитут

Этот вид обременения чаще всего касается земельных участков. Он даёт другим людям право частичного использования имущества. Как именно его могут использовать, зависит от ситуации. Например:

жители деревни вправе проходить через участок под сервитутом, чтобы добраться до собственного;
компания имеет право проложить по участку коммуникации — трубы или кабели.

Чаще всего сервитут устанавливают по физическим причинам — если выполнить какие-то работы или даже добраться до нужного места невозможно без захода на чужую собственность. Например, если один участок перегораживает проход к другому.

В разделе «Особые отметки» запись о сервитуте, так как границы участка пересекаются с другими. Источник: https://center-uslug.com/catalog/yuridicheskie_uslugi/ustanovlenie_prava_ogranichennogo_polzovaniya_zemelnym_uchastkom_servitut/

Совершать сделки с такими объектами можно свободно. Но после продажи сервитут никуда не денется: новый владелец точно так же должен предоставлять право пользования участком другим людям.

Право пожизненного проживания

Чаще всего такое обременение встречается на недвижимости, полученной в результате приватизации. Когда жильё приватизируют, право на долю в нём имеют все, кто там зарегистрирован. Если кто-то из этих людей откажется от приватизации, взамен он получит право на безвозмездное пользование жильём. Вот что это значит:

человек с правом пользования может не быть собственником и всё равно жить в квартире;
собственник распоряжается жильём свободно, но выселить человека с правом проживания не может;
даже если квартиру продадут другому человеку, у жильца, отказавшегося от приватизации, сохранится право на проживание.

Обычно это право пожизненное. Отказаться от него может только сам человек, который его имеет. Для этого он должен жить и быть зарегистрированным в другом месте. Иногда такого права лишают через суд, но такие случаи единичные.

Право пожизненного проживания не мешает проводить сделку, но может стать неприятной неожиданностью для новых владельцев. Чтобы избежать таких ситуаций, недвижимость стоит проверять перед покупкой, а помочь в этом может Защита сделки от М2.

Юристы проверят жильё и продавца, выявят явные и скрытые риски и подготовят договор с учётом особенностей сделки. Вы получите сертификат с гарантией безопасности до 30 лет. Если за это время кто-то попытается оспорить ваше право собственности, мы защитим вас в суде или вернём полную стоимость недвижимости по договору.

Аренда

Если аренда оформлена официально и зарегистрирована в Росреестре, она тоже считается обременением. Ограничение действует, пока не закончится срок по договору аренды, и даёт арендаторам право пользоваться жильём по назначению.

Продать или купить недвижимость, для которой действует аренда, можно. Но новый владелец должен будет следовать условиям договора аренды: пока не снято обременение, выселить квартирантов нельзя. Снять обременение можно двумя способами:

дождаться, пока истечёт срок действия договора аренды;
расторгнуть договор досрочно, если его условия предусматривают такую возможность.

Обременением считается только аренда на срок от года и больше. Краткосрочные договоры не создают обременений на квартире и не подлежат государственной регистрации.

Рента

Обременение создаётся, если квартира фигурирует в договоре ренты. Так называют обмен права собственности на пожизненное содержание и уход. К ренте обычно прибегают одинокие пожилые люди. Действует она так:

две стороны — плательщик ренты и получатель ренты — заключают договор;
плательщик ренты должен выполнять свою часть договора — финансово обеспечивать получателя ренты или ухаживать за ним; точный список обязанностей зависит от договорённостей;
получатель ренты взамен передаёт плательщику право собственности на свою квартиру.

Чаще всего получатель ренты сохраняет право жить в квартире, а на сам объект накладывается обременение. Продать или подарить такую квартиру можно только с согласия всех участников договора. Обременение снимается после смерти прежнего владельца, и плательщик ренты становится полноценным собственником.

Технически совершать сделки с недвижимостью под рентой всё-таки можно. Способов несколько, например:

Передать права и обязанности плательщика ренты другому человеку. Он станет плательщиком, получит право на квартиру, но сам будет обязан содержать получателя ренты.
Заключить трёхстороннее соглашение, то есть досрочно прекратить договор и продать квартиру. При этом сумма выкупа передаётся старому владельцу — получателю ренты.

Но в каждом из этих случаев необходимо согласие всех сторон: и получателя, и плательщика ренты.

Доверительное управление

Это ещё один способ передать право пользования недвижимостью кому-то ещё. Обычно его используют, если владелец квартиры хочет получать с неё доход, но не готов заниматься поисками арендаторов. Тогда он находит управляющего — компанию или частное лицо — и заключает с ним договор. После этого создаётся обременение:

управляющий получает право частично распоряжаться имуществом: сдавать в аренду, использовать в коммерции;
управляющий обязан действовать в интересах собственника;
продать, подарить квартиру или как-то ещё лишить владельца права собственности управляющий не может.

Если собственник решит продать квартиру, он вправе это сделать. В этом случае договор доверительного управления автоматически будет считаться расторгнутым, а обременение снимется.

Иногда обременением называют использование маткапитала при покупке квартиры. Это не совсем верно: маткапитал не ограничивает владельцев в праве распоряжения имуществом. Он просто обязывает выделить доли членам семьи — хотя сделки с такими объектами тоже сложнее обычных.

Как узнать об обременении квартиры

Для покупателя самый простой способ — прочитать объявление и задать вопрос владельцу квартиры. Собственники обычно в курсе, что на объект недвижимости наложены какие-то ограничения. Но если владелец отказывается говорить или по какой-то причине не знает сам, проверить квартиру на наличие обременения можно с помощью выписки из ЕГРН.

Когда на квартиру накладывают ограничения, информацию об этом передают в Росреестр. Поэтому большая часть обременений, перечисленных выше, отражается в выписке. Можно запросить её самостоятельно, даже если вы не владелец объекта недвижимости: информация об обременениях не конфиденциальная. Её показывают в том числе третьим лицам.

Тем не менее выписку лучше запрашивать у собственника квартиры. Информация о владельцах доступна только им, а она важна при покупке недвижимости. Так покупатель может узнать, точно ли свою квартиру продаёт собственник и нет ли у неё других владельцев.

Эта выписка показывает, что обременений на объекте нет. Источник: https://ru.reestrgos.com/article/rasshirennaya-vypiska-iz-egrn-sposoby-polucheniya

Из выписки можно узнать о залоге, аресте или сервитуте. А также об аренде или доверительном управлении, если соответствующий договор регистрировали в Росреестре. Но о некоторых ограничениях там не говорят. Вот как о них узнать.

Право пожизненного проживания. Узнать о нём можно двумя способами:

попросить у владельца копию заявления на приватизацию — там должны быть указаны все зарегистрированные в квартире люди;
запросить архивную выписку из домовой книги в МФЦ или на региональном портале госуслуг.

Выписку из домовой книги имеет право получить только собственник жилья, поэтому запрашивать её должен он.

Судебные разбирательства. Передавать сведения о судебных спорах в Росреестр должны владельцы. Если они этого не сделали, есть риск, что информации о суде в ЕГРН нет. Чтобы убедиться в чистоте квартиры, стоит изучить, фигурирует ли её адрес в судебных спорах, — это можно сделать на сайте районного суда.

Использование материнского капитала. Об этом факте не пишут в выписке: технически он не считается обременением. Поэтому стоит проверить косвенные признаки:

список собственников в выписке из ЕГРН — есть ли среди них несовершеннолетние;
правоустанавливающие документы, например договор купли-продажи, — говорится ли там что-то о материнском капитале или детях-собственниках;
наличие несовершеннолетних детей у владельца квартиры — есть вероятность, что доли им ещё не выделили, хотя маткапитал при покупке использовался.

Также можно попросить у собственников справку об использовании маткапитала. Если окажется, что доля в квартире положена детям, для проведения сделки понадобится разрешение органов опеки. Запросить его должен родитель — взрослый собственник. Существуют и другие препятствия, о которых не говорится в выписке. Например:

Если квартира унаследована, предыдущий владелец мог прописать в завещании чьё-либо право пожизненно в ней проживать. Чтобы это проверить, нужно запросить у собственника завещание.
Если дом аварийный или исторический, на сделки с ним могут накладывать ограничения. Узнать о статусе дома можно на сайте Фонда развития территорий.

Чтобы убедиться в безопасности квартиры и отсутствии обременений, можно заказать Защиту сделки — поручить проверку профессионалам.

Юристы М2 изучат объект и владельца, дадут рекомендации по проведению сделки и защитят права клиента в суде в случае споров о праве собственности.

Снятие обременения с квартиры: что нужно делать

Иногда причина, по которой на недвижимость наложили ограничения, уже не актуальна, а запись в ЕГРН всё ещё есть. Так происходит, потому что информация не обновляется сама. Например, чтобы снять обременение с квартиры после погашения ипотеки, владелец сам должен сообщить в Росреестр о погашении кредита. Вот как это сделать:

Заказать в банке справку о полном погашении кредита или об остатке задолженности — он должен быть равен нулю.
Получить в банке закладную на квартиру — документ, который подтверждает, что недвижимость передана в залог.
Подготовить копии паспорта и ипотечного договора, а также выписку из ЕГРН, где написано об обременении.
Подать заявление и пакет документов в Росреестр — через сайт ведомства или МФЦ.
Подождать 5–7 дней — в течение этого срока Росреестр рассмотрит заявление и обновит сведения в ЕГРН.
Проверить, что обременение с квартиры снято, — заказать свежую выписку из ЕГРН об объекте недвижимости.

Некоторые банки берут процесс на себя — сами собирают документы и подают заявление. В этом случае заёмщику ничего не придётся делать. Банк сообщит, что начал процесс снятия обременения.

Снять любое обременение возможно, только если выполнены определённые условия. Например, задолженность погашена, договор аренды перестал действовать, стороны согласны расторгнуть договор ренты или отказаться от сервитута.

В случае с другими видами обременений процесс похожий: нужно собрать документы, подтверждающие выполнение условий, и подать в Росреестр вместе с заявлением. Вот несколько примеров.

Арест. Снять обременение с квартиры после погашения задолженности можно, когда закроется исполнительное производство. Отправить запрос на его прекращение можно на Госуслугах: подтвердить, что долг выплачен, и приложить подтверждающие документы. Например, чек, который доказывает факт выплаты. Информацию в Росреестр приставы передадут сами.

Также можно отправить заявление на имя пристава в бумажном виде. Источник: https://bankrotconsult.ru/kak-prodat-kvartiru-arestovannuyu-pristavom/

Рента и аренда. Сперва нужно расторгнуть договор ренты или аренды. Потом собрать документы, которые подтверждают расторжение, и отправить в Росреестр — также через МФЦ или онлайн.

Сервитут. Его можно отменить по согласованию сторон — для этого участники должны подписать соглашение. Также отмена возможна, если какая-то из сторон нарушает условия, в том числе через суд. Соглашение о прекращении сервитута или решение суда передаются в Росреестр.

Право пожизненного пользования квартирой. Его не может прекратить никто, кроме самого владельца этого права. Для этого он должен:

переехать и зарегистрироваться в другом месте;
документально оформить и заверить у нотариуса отказ от права проживания.

Если человек давно живёт в другом месте и не зарегистрирован в квартире — можно инициировать прекращение права через суд.

Иногда процесс снятия обременения бывает сложным, особенно если человек купил квартиру уже с ним. Поэтому лучше ещё на этапе выбора недвижимости проверять её юридическую чистоту.

В этом поможет Защита сделки: даже если после сделки появятся проблемы, юристы М2 защитят покупателя в суде. Гарантия по Защите сделки действует до 30 лет — покупать квартиру можно спокойно.

Краткие выводы

Обременение — это ограничения, которые накладывают на право пользования имуществом.
Обременением может быть статус залогового имущества, нахождение жилья под арестом, сервитут, право проживания третьих лиц. А также активный договор долгосрочной аренды, ренты или доверительного управления.
Большинство видов обременения, кроме ареста, не запрещают сделки с недвижимостью, но могут вносить дополнительные сложности. Например, если квартира в залоге у банка, продать её можно только с его разрешения.
Обычно недвижимость с обременением ценится меньше и стоит дешевле. Это связано с возможными рисками и неудобствами для покупателя.
Проверить наличие обременений поможет выписка из ЕГРН. Также будет полезно просмотреть архивную выписку из домовой книги, записи на сайтах судов и правоустанавливающие документы на жильё.
Снять обременение можно, если выполнены определённые условия: погашен кредит, расторгнут договор и так далее. Нужно обратиться в Росреестр и приложить документы, которые подтверждают основания для снятия обременения. Тот рассмотрит их и внесёт правки в запись в ЕГРН.