Убедиться, что квартиру продает собственник или законный представитель
Проверка юридической чистоты начинается с анализа личности продавца: нужно выяснить, собственник он или представитель собственника. Чтобы подтвердить его слова, понадобятся документы:
если представитель — доверенность от собственника именно на эту квартиру. Проверить подлинность доверенности можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Если документа нет в реестре, значит, у него закончился срок действия или он поддельный;
если собственник — копия паспорта и выписка из ЕГРН. В выписке можно посмотреть, кто собственник квартиры, когда ее купили, нет ли на ней обременений, например ипотеки. В другой статье мы подробно рассказали, как читать выписку и на что обратить внимание. Если собственник купил квартиру до 2016 года, у него еще будет свидетельство о регистрации права, его тоже можно проверить. После 2016 года свидетельство уже не выдают: основной документ — выписка из ЕГРН.
Но даже если с доверенностью всё в порядке, квартиру надежнее покупать напрямую у собственника. Схемами с доверенностями часто пользуются мошенники.
Выяснить, как и когда продавец стал собственником
Допустим, по выписке из ЕГРН ясно, что продавец собственник. Дальше нужно выяснить, на основании какого документа он получил эту квартиру, например договора купли-продажи, договора дарения, судебного решения, свидетельства о праве на наследство или акта приватизации.
От того, как продавец стал собственником, зависит и круг людей, которые потенциально могут оспорить сделку. Например, если квартиру получили в наследство, то через некоторое время кто-то из наследников может объявиться и потребовать свою долю. А если жилье досталось по договору дарения и при этом даритель был пожилым недееспособным человеком, то дети дарителя имеют все шансы оспорить эту сделку.
Учесть все нюансы без юриста сложно, поэтому лучше, если квартира перешла в собственность не в последний год, а, например, пять лет назад — так можно хоть как-то перестраховаться от неожиданностей. Дело в том, что для судебных споров есть срок исковой давности, например по наследственным делам это три года. Когда срок закончится, на квартиру почти никто не сможет претендовать. К тому же этого времени достаточно, чтобы объявились другие претенденты на квартиру, хотя гарантий нет.
Также важно, чтобы у квартиры было как можно меньше собственников: если квартира постоянно переходит из рук в рук — это признак возможного мошенничества. Увидеть цепочку можно в выписке из ЕГРН. Общее правило такое: чем больше сделок по одной квартире за короткое время, тем выше риски для покупателя.
Узнать о детях и долгах продавца
При покупке квартиры нужно спросить у собственника, нет ли у него несовершеннолетних детей и не состоит ли он в зарегистрированном браке. Это важно, потому что:
если есть супруг или супруга — они должны дать нотариальное согласие на продажу совместной квартиры, даже если не зарегистрированы как собственники. Если согласия нет, супруг или супруга смогут оспорить сделку в суде. Подробнее об этом — в статье «Зачем нужно согласие супругов на покупку или продажу жилья»;
если есть несовершеннолетние дети и они владеют долей в продаваемой квартире, должно быть разрешение органов опеки и попечительства. Также нужно уточнить, не покупали ли квартиру на материнский капитал: если покупали, а дети не получили доли, они смогут оспорить продажу квартиру. Подробнее об этом мы рассказали в статье «Как продать или купить квартиру, в которой живут дети».
Ещё нужно проверить самого собственника по базе судебных приставов — узнать, нет ли на нём исполнительных производств. Если он должен банку по кредитам, особенно ипотечным, либо у него просто много долгов, то квартиру у такого собственника, возможно, лучше не покупать.
Дело в том, что на недвижимость могут претендовать банк и другие кредиторы и она может стать предметом залога. Если собственник заявит о банкротстве, то продажу квартиры могут посчитать попыткой скрыть активы и сделку аннулируют. В итоге есть риск остаться и без квартиры, и без денег.
Уточнить, кто прописан в квартире и нет ли незаконной перепланировки
Также нужно узнать, сколько людей прописаны в квартире: для этого собственник должен взять в МФЦ или паспортном столе справку о составе семьи или справку о зарегистрированных лицах. В Москве можно получить единый жилищный документ, или ЕЖД, а в Санкт-Петербурге — справку по форме 9.
Это нужно, чтобы понимать, не возникнет ли проблем со снятием жильцов с регистрационного учета и нет ли людей, которые имеют право постоянного проживания в квартире даже при смене собственника. Также можно узнать, нет ли временно отсутствующих жильцов, которые могут внезапно объявиться и потребовать заселиться в квартиру на законных основаниях.
Кроме того, нужно посмотреть, нет ли у собственника долгов по коммунальным платежам — для этого можно попросить последнюю платежку.
Наконец, важно проверить квартиру на незаконную перепланировку. Для этого нужно осмотреть комнаты и сверить площадь из техпаспорта с площадью из ЕГРН. Если цифры различаются, значит, перепланировка была, и нужно выяснить, узаконили ее или нет. Для этого приглашают оценщика, который всё перепроверит. Если всплывет незначительная перепланировка, ее можно будет узаконить, но серьезные изменения часто узаконить нельзя, и с такой квартирой лучше не связываться — иначе придется делать как было. Подробнее о перепланировке рассказали в статье «Какую перепланировку делать можно, а какую — нет».
Заказать юридическую проверку в Метре квадратном
Юристы Метра квадратного проверяют юридическую чистоту недвижимости и продавца: кто владел квартирой раньше, были ли нарушения в предыдущих сделках купли-продажи, в процессе наследования или приватизации, не находится ли продавец в стадии банкротства, не будет ли проблем с маткапиталом и несовершеннолетними детьми и многое другое.
Услуга стоит 7900 рублей. Проверка проходит не автоматически: ею занимаются юристы, которые специализируются на сделках с недвижимостью.
