Как провести капитальный ремонт многоквартирного дома

Жильцы многоквартирных домов регулярно платят взносы за капитальный ремонт, но не всегда понимают, что за этим стоит. Разбираемся, куда идут деньги, когда начнутся работы и можно ли повлиять на их качество.

Что такое капремонт

Капитальный ремонт дома — это не просто покрасить подъезд. Это масштабные работы по восстановлению и замене ключевых элементов: например, фасада, крыши, несущих конструкций и инженерных систем.

Капремонт проводят, чтобы продлить срок службы здания и улучшить условия жизни. Обычно его делают, если с годами состояние дома ухудшается: крыша течёт, проводка искрит, трубы гниют.

Закон говорит, что капремонт нужно делать как минимум для крыши, фасада дома, фундамента, подвала и инженерных коммуникаций. Но часто этот список дополняют региональные власти. Например, требуют также ремонтировать шахту лифта и сам лифт, приводить в порядок технические помещения.

Когда в доме делают капитальный ремонт

В каждом регионе есть свой график капитального ремонта многоквартирных домов. Его составляет администрация вместе со специальной компанией — фондом капитального ремонта. Вот как происходит этот процесс.

Фонд капитального ремонта проверяет состояние домов и сверяется с документами — смотрит на срок эксплуатации здания и его отдельных систем. Так он решает, что нужно отремонтировать в первую очередь, а какие дома ещё подождут.
После этого фонд оценивает, на какие работы хватит его бюджета.
Всю эту информацию фонд передаёт региональным властям вместе с предложениями, что именно ремонтировать и в какой срок.
Региональные власти утверждают план и придерживаются его в следующие годы, пока не приходит срок пересмотра.

Информация о датах капитального ремонта домов собрана на сайте Фонда развития территорий. Получить её можно онлайн: просто написать адрес дома и кликнуть на результат.

Сервис сам предложит список домов, когда вы начнёте набирать адрес

На странице дома есть вкладка «Капитальный ремонт», а в боковом меню — пункт «Работы (услуги)». Если нажать на него, можно увидеть, что уже сделали, а что только планируют и когда.

Например, тут видно, что фундамент дома собираются отремонтировать в 2025 году, но работы пока не начали, а договор с подрядчиком не заключили

Ещё можно посмотреть, что пишут на сайте фонда капремонта в вашем городе. Информация о работах должна появиться там минимум за полгода до начала. Например, если лифт хотят отремонтировать в сентябре 2025 года — об этом сообщают не позже марта 2025.

Если жильцы дома не согласны с графиком, который утвердили власти, они могут сообщить об этом в администрацию. Для этого нужно:

доказать, что график не отражает реальную ситуацию — например, там говорится, что крыша целая, а на самом деле она течёт;
провести экспертизу — пригласить независимого специалиста, который осмотрит дом и подтвердит проблему;
обсудить на общем собрании план будущего ремонта: что, как и в какой срок нужно отремонтировать;
составить протокол собрания и вместе с заключением эксперта передать в администрацию.

Кто оплачивает капремонт

Деньги на работы поступают от самих жильцов: как только дом включают в список фонда, собственники квартир начинают платить ежемесячные взносы на капремонт.

В отличие от обычной коммуналки, платежи за капитальный ремонт привязаны к квартире, а не к жильцу. Если собственник накопит долги и продаст квартиру, они перейдут к новому владельцу. Поэтому перед покупкой квартиры на вторичке всегда нужно проверять, нет ли задолженности.

Сколько денег жильцы уже заплатили в фонд и сколько он потратил — можно посмотреть на том же сайте Фонда развития территорий. Зайдите на страницу нужного дома, откройте вкладку «Капитальный ремонт», затем — «Дополнительная информация». Там отображаются:

общая сумма собранных взносов,
задолженность жильцов,
траты фонда по этому адресу, если они уже были.

Например, тут видно: фонд уже получил от жильцов больше 2 млн рублей на капремонт дома, но пока не тратил их. А ещё есть 158 тыс. рублей задолженности от жильцов

Размер взносов рассчитывают по нескольким критериям:

региональный норматив — сколько рублей платят за каждый квадратный метр;
площадь квартиры;
материал и этажность дома: например, кирпичный пятиэтажный дом и панельная высотка — это разный объём и стоимость работ;
работы, которые планируется провести в доме в ближайшее время, их сложность и масштаб.

Кто может не платить взносы за капремонт

По закону взносы обязательны, но есть категории жильцов, которые могут их не платить. Часть причин связана с самим домом, а часть — со статусом жильцов.

Вот кто не обязан платить за работы по капитальному ремонту:

Жители новостроек, которые возвели не больше 3–5 лет назад. Первые несколько лет такие дома находятся на гарантии у застройщика — он и отвечает за все работы. Когда гарантия заканчивается, дом добавляют в программу. После этого у жильцов есть несколько месяцев отсрочки до начала платежей — срок зависит от региона. А уже потом придётся платить.
Жители аварийных домов и домов из программы реновации. Такие здания уже бесполезно ремонтировать — в ближайшее время их снесут. Поэтому и платить за капремонт смысла нет.
Жители дома, который собираются изымать. Если участок, на котором стоит дом, собираются изъять власти для своих нужд — жильцы не должны платить за ремонт. Всё равно до него, скорее всего, не дойдёт.
Жители закрывающихся населённых пунктов. Это редкий, но возможный случай: город или посёлок вымирает. Так бывает, если исчезает единственное градообразующее предприятие или на территории происходит какая-то катастрофа.
Арендаторы по договору социального найма. Если жилец не собственник, а пользуется квартирой по договору соцнайма, ему не нужно платить за капремонт. Это делает владелец, то есть государство или муниципалитет.
Собственники старше 80 лет. В этом случае взносы за капремонт за владельца может заплатить государство — для этого надо обратиться за субсидией в ответственный орган. Это может быть Социальный фонд РФ или специальный комитет городской администрации.

Можно ли отказаться от услуг фонда капремонта

Да, можно. У жильцов есть альтернатива: если они не хотят, чтобы капитальным ремонтом дома заведовал фонд, они могут сами копить деньги и организовывать работы. Вносить платежи всё равно придётся, но они не уйдут в фонд, а будут храниться на специальном счёте. В банках он называется «Счёт для формирования фонда капремонта».

Вот что нужно сделать, чтобы управлять капремонтом самостоятельно:

Убедиться, что у жильцов нет долгов перед фондом. Если они есть, нужно сперва их погасить.
Провести общее собрание жильцов и принять решение, как будут копиться деньги на капремонт.
Решить, в каком банке открывать спецсчёт и кто будет за него отвечать — ТСЖ, УК, жилищный кооператив.
Определить размер взносов, которые будут регулярно платить жильцы.
Сообщить о своём решении в региональный фонд капитального ремонта — передать ему протокол собрания.
Открыть счёт в банке и в срок до 5 дней отправить справку о его открытии в жилищную инспекцию. К справке нужно приложить протокол общего собрания.
Дождаться ответа от обеих инстанций — это может занимать несколько месяцев, а порой и год.
Сообщить собственникам о нововведении и заменить реквизиты в платёжных квитанциях. С этого момента жильцы будут вносить платежи на спецсчёт, а не в фонд.

Когда дому понадобится капремонт, деньги со счёта можно будет использовать, чтобы оплатить работы. И этот процесс будет полностью независим от фонда: жильцы сами решат, когда и что ремонтировать. Они же выберут подрядчика, оплатят его работы и проследят за ходом ремонта. Ответственности больше, но больше и контроля.

Такой способ накоплений удобнее всего, если дом новый. Ремонтировать его понадобится нескоро — за этот срок точно накопится нужная сумма. А вот если дом старый и ветхий, жильцы могут просто не успеть собрать деньги.

Как повлиять на ход капремонта

Если капремонтом многоквартирного дома заведует фонд, жильцы не могут отказаться от запланированных работ. Они также не могут сами назначить его сроки —только заявить, что не согласны с графиком. Окончательное решение всё равно принимают фонд и власти.

Выбрать подрядчика жильцы тоже не могут. Это делает фонд: он проводит конкурс на специальной электронной площадке и определяет победителя.

А вот на процесс ремонта жильцы повлиять способны. По закону работы по капитальному ремонту должны быть прозрачными и понятными. Поэтому:

Жильцы могут лично отслеживать, кто проводит работы, как он это делает и какие материалы использует.
Если что-то не так — они могут зафиксировать это, чтобы предъявить претензию фонду и подрядчику.
Если подрядчик нарушает строительные нормы или срывает сроки — жильцы могут сообщить об этом в фонд, а он вправе принять решение сменить компанию.

Если жильцы вносят деньги на спецсчёт и не пользуются услугами фонда — подрядчика ищут они сами. Они могут сменить его, если он нарушает условия договора, или самостоятельно потребовать у него исправить недостатки. Сроки и объём работ тоже определяют жильцы на общем собрании. То есть ходом ремонта полностью управляют собственники дома и УК.

Как быть, если капремонт сделали некачественно

В конце работ жителям дома предлагают подписать акт приёмки. Это делает ответственный представитель или приёмочная комиссия — участников выбирают из числа собственников. Если их не устроил результат, они могут не подписывать документ и потребовать переделать некачественные работы. Поэтому за ходом ремонта стоит тщательно следить: это поможет вовремя указать на недостатки.

Бывает, что акт приёмки подписывают, а недочёты обнаруживаются уже потом. Например, крыша начинает течь после первого дождя, а трубу прорывает через неделю. В таком случае жильцы могут подать жалобу. Лучше всего — в несколько инстанций по очереди:

В фонд капитального ремонта, если работами заведовал он. Если дом использует спецсчёт — жаловаться нужно его владельцу.
В жилищную инспекцию, если фонд или владелец спецсчёта не реагируют на жалобы.
В Роспотребнадзор, если обращение в инспекцию тоже не дало результата.
В прокуратуру — в крайнем случае.

В жалобах нужно указать, что именно не так в проведённом ремонте, и приложить аргументы: фото и видео, текстовые описания проблем. Ещё можно заказать независимую экспертизу — её заключение будет весомым доказательством. А если вы уже прошли этап с жалобой в фонд и теперь пишете в другие инстанции, лучше указать в жалобах: что именно вы уже предприняли и почему это не помогло.

Краткие выводы

Капитальный ремонт многоквартирного дома — это масштабные работы, которые должны продлить срок службы здания и улучшить условия жизни в нём.
За капитальный ремонт необходимо вносить обязательные платежи. Некоторые жильцы, например жители новостроек или домов под снос, освобождены от этой обязанности.
Ремонтом может заведовать специальный фонд или сами жильцы. Во втором случае они открывают в банке специальный счёт, где хранятся взносы на капремонт. Потратить деньги оттуда можно только на ремонтные работы.
Если ремонтом управляет фонд, он сам определяет сроки и тип работ. Жильцы могут ознакомиться с ними онлайн, а если им что-то не понравится — сообщить об этом. Но окончательное решение — за фондом.
Если капремонт делают или уже сделали некачественно, можно не подписывать акт приёмки. А если проблемы обнаружились со временем — обратиться с жалобой в фонд, жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или прокуратуру.