Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости

Как работает предварительный договор

В отличие от обычного договора, предварительный не нужно регистрировать в Росреестре. Документ составляют письменно по той же форме, что и основной договор. Если оформить его в ином виде, преддоговор не будет иметь юридической силы.

Предварительный договор не обязывает продавца оформлять переход права собственности на недвижимость, а покупателя — вносить оплату. Обязательство по нему другое: подписать основной договор в нужный срок. Также в ПДКП можно прописать дополнительные условия, например внесение аванса или задатка. Тогда сторонам понадобится оформить отдельный документ, который фиксирует передачу предоплаты.

Аванс или задаток обычно составляет от 1 до 10% от суммы сделки. Они не должны быть слишком большими: если предоплата составляет «существенную часть» от стоимости жилья, преддоговор могут признать полноценным договором купли-продажи. А значит, на его основании суд может принудить стороны выполнить свои обязанности — передать недвижимость в собственность или заплатить остаток суммы. Какой процент от стоимости жилья считается «существенной частью», законодательство не уточняет, а судьи трактуют это правило по-разному.

Чаще всего предварительный договор заключать не обязательно, а заверять его у нотариуса не нужно. Но есть два исключения — ситуации, когда преддоговор обязателен:

• При покупке недвижимости в ипотеку. В этом случае в договоре участвуют три стороны — продавец, покупатель и банк. Банк может потребовать нотариально заверить даже предварительный договор. Для этого понадобится обратиться к любому нотариусу и принести ему оригинал документа.

• При сделке с участием несовершеннолетнего или недееспособного. Такие сделки нужно согласовывать с опекой. Поэтому перед заключением основного договора подписывается предварительный, который необходимо отправить в органы опеки. Продавец по закону обязан обеспечить несовершеннолетнего жильём, например купить новую квартиру и выделить ребёнку долю. Поэтому иногда от семьи продавца требуется два предварительных договора — о продаже старой квартиры и покупке новой.

Предварительные договоры о купле-продаже доли всегда заверяют нотариально.

Когда предварительный договор можно расторгнуть

Расторжение предварительного договора купли-продажи возможно только до его исполнения. Если стороны уже подписали основной документ и произошёл переход права собственности, предварительный договор считается исполненным. Расторгнуть основной договор купли-продажи тоже можно, но это сложнее.

Специальных условий для разрыва ПДКП при сделках с недвижимостью нет. Поэтому расторжение предварительного договора происходит по общим правилам. Возможны две ситуации: разрыв по соглашению сторон или в одностороннем порядке.

Расторжение по соглашению сторон

Если обе стороны согласны отказаться от сделки, они могут в любой момент до исполнения ПДКП расторгнуть его. Для этого не нужны серьёзные причины, расторжение происходит по желанию сторон.

Чтобы разорвать договор, понадобится составить соглашение о расторжении — его должны подписать все стороны сделки. В соглашении нужно указать:

• Ф. И. О. и паспортные данные сторон;
• сведения о предварительном договоре;
• действия, которые выполнят стороны после разрыва, — например, продавец вернёт аванс или задаток.

Если предварительный договор заверяли у нотариуса, понадобится заверить и соглашение о расторжении. ПДКП перестанет действовать с момента подписания основного договора.

Расторжение в одностороннем порядке

По общему правилу предварительный договор нельзя расторгнуть по желанию только одной из сторон. Это условие нужно, чтобы защитить участников сделки от внезапной смены планов у другой стороны. Но есть ситуации, когда расторгнуть договор всё-таки можно: через суд или при одностороннем отказе от выполнения.

Односторонний отказ от выполнения. Эта возможность есть у сторон в двух случаях:

• Если её прописали в предварительном договоре. В таком случае любая из сторон может прекратить действие договора по своему желанию. На практике подобное условие добавляют редко: сторонам невыгодно, чтобы второй участник мог в любой момент отказаться от сделки.
• Если одна из сторон при подписании полагалась на недостоверные сведения от второй стороны. Например, продавец сообщил покупателю, что у квартиры нет обременений, а уже после заключения предварительного договора выяснилось, что они есть. По закону покупатель будет вправе разорвать ПДКП в одностороннем порядке, если иное не предусмотрено договором.

Чтобы расторгнуть договор, нужно отправить второй стороне уведомление о разрыве в письменной форме, как правило, заказным письмом.

Расторжение через суд. В остальных случаях, чтобы расторгнуть договор, нужны веские причины. А именно:

• существенные нарушения условий договора второй стороной — например, покупатель не внёс оговоренный аванс или продавец отказался подписывать основной ДКП;
• существенные изменения обстоятельств — например, срок сдачи строящегося жилья заметно затянулся.

Законодательство не даёт чёткого определения существенных нарушений — доказывать свою позицию понадобится в суде. Если тот посчитает аргументы убедительными, то может признать договор расторгнутым или обязать вторую сторону исполнить его условия.

Чтобы обратиться в суд за расторжением договора, понадобится:

• Сформулировать причину, по которой вы собираетесь разорвать договор. Например, вы обнаружили скрытые риски или поняли, что вторая сторона не соблюдает условия договора.
• Написать досудебную претензию — её можно составить в свободной форме, но она обязательно должна содержать Ф. И. О. участников, информацию о договоре, причину расторжения, дату и подпись. Если по ПДКП вносили аванс или задаток, нужно добавить к тексту претензии требование вернуть деньги.
• Отправить досудебную претензию второй стороне заказным письмом с уведомлением о вручении.
• Если от второй стороны не будет ответа в указанный вами срок или в течение 30 дней — обратиться в суд с исковым заявлением. Суд учтёт, что до иска вы пытались разрешить ситуацию сами.

О чём стоит знать

• У предварительного договора есть срок действия. Его устанавливают стороны, а если он не оговорён, то документ будет действовать в течение года после подписания. Если за этот срок сделка так и не состоится и никто не обратится по этому поводу в суд, ПДКП потеряет юридическую силу и станет недействительным.
• Если в преддоговоре прописана предоплата, порядок её возврата зависит от статуса — задаток или аванс. Аванс возвращается покупателю в полном размере, какой бы ни была ситуация. Задаток не возвращают, если разрыв произошёл по вине покупателя, а если по вине продавца — возвращают в двойном размере. Если в договоре указаны другие условия, предоплата возвращается согласно им.
• В суд можно обратиться не только чтобы расторгнуть договор, но и чтобы принудить вторую сторону к его исполнению. Иногда это выгоднее, чем расторжение, например если с квартирой всё в порядке, но вторая сторона задерживает подписание основного договора.

Краткие выводы

• Предварительный договор купли-продажи не обязывает участников вносить оплату или регистрировать право собственности, но подтверждает, что они планируют подписать основной договор.
• Преддоговор можно расторгнуть по соглашению сторон в любой момент до его исполнения — подписания основного ДКП.
• Чтобы расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке, нужно или прописать такую возможность в тексте документа, или доказать в суде, что вторая сторона серьёзно нарушила условия.
• Можно отказаться от исполнения условий договора, если окажется, что вторая сторона предоставила недостоверные сведения о сделке.

Список источников

• ГК РФ Статья 429. Предварительный договор.
• ГК РФ Статья 450.1. Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору.
• ГК РФ Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.
• ГК РФ Статья 431.2. Заверения об обстоятельствах.
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».