Продавать после того, как пройдут три года или пять лет
У недвижимости есть минимальный предельный срок владения — период, после которого не нужно платить налог с продажи и подавать налоговую декларацию. И неважно, откуда эта недвижимость: ее подарили, купили или наследовали. Срок в три года действует на квартиры, которые:
- получили в наследство или дар от члена семьи или близкого родственника, например от бабушки или брата;
- приватизировали — оформили государственную или муниципальную квартиру в собственность;
- получили по договору ренты — заботились о пожилом человеке до его смерти, и взамен он переоформил квартиру;
- считаются единственной жилой недвижимостью — на момент продажи у продавца нет другой жилой собственности или доли в ней, а также квартиры, которую купили в браке. Не учитывается недвижимость, которую купили в течение девяноста дней до продажи — это значит, что если только вот купили квартиру, продаваемая всё равно остается единственным жильем;
- купили раньше января 2016 года — после минимальный срок увеличили до пяти лет.
Если квартира попадает хотя бы под одно из этих условий, через три года ее можно продать без налога. Если ничего такого нет, тогда срок владения — пять лет. Это значит, что если продать квартиру, допустим, через четыре года, придется заплатить государству подоходный налог — 13%.
Это общее правило, на самом деле налог со всей стоимости квартиры никто не платит. Есть несколько способов продать квартиру раньше срока, но заплатить меньше: снизить доходы на расходы, получить налоговый вычет или продать по той же цене, по которой купили, или дешевле.
Вычесть из денег с продажи квартиры затраты на ее покупку
Формально деньги, которые получают от продажи квартиры, — это доход. Но если квартиру когда-то купили и потратили на нее свои деньги, то доходом может быть только разница в стоимости.
Если есть документы, которые подтверждают расходы на покупку квартиры, можно заплатить налог только на разницу в стоимости. Рассмотрим пример.
Сергей приобрел квартиру за шесть миллионов, а продал за семь. 7 млн − 6 млн = 1 млн. Это налоговая база, с которой считают налог. 1 млн × 13% = 130 000. Столько Сергей заплатит с продажи квартиры.
Вот так уменьшать доходы на расходы можно в любой момент, даже если купили квартиру полгода назад и уже продаете. А если продаете несколько квартир, так можно сделать с каждой — ограничений нет.
Продать по цене, за которую купили, или дешевле
Если получилось так, что квартиру продали дешевле, чем купили, или по той же цене, платить подоходный налог не надо. Но есть нюанс: это правило не действует, если продать квартиру за сумму меньше, чем 70% ее кадастровой стоимости.
Кадастровую стоимость можно посмотреть:
- в выписке из ЕГРН из Росреестра;
- в личном кабинете на сайте налоговой;
- через сервис на сайте Росреестра.
Если квартира при продаже стоила меньше, чем 70% кадастровой стоимости, для налоговой это подозрительно: никто не будет продавать имущество так дешево, а значит, это сделали специально, чтобы не платить налоги.
В этом случае налоговая возьмет кадастровую стоимость квартиры, умножит ее на коэффициент 0,7, и на разницу с ценой продажи посчитает подоходный налог. Например, кадастровая стоимость два миллиона, с учетом коэффициента — 1,4 млн, а продали за 1,2 млн. С этих двухсот тысяч нужно заплатить подоходный налог.
Получается, налог можно не платить, если ничего не заработали на квартире, но и не продали ее слишком дешево.
Воспользоваться налоговым вычетом
Если продаете квартиру, которую не покупали, подтвердить расходы не получится. Так бывает с квартирами, которые получили в наследство, в подарок или оплатили маткапиталом. В этих случаях расходов на покупку нет, а доход есть — и с него нужно платить налог.
Если у вас такая квартира, можно воспользоваться имущественным вычетом. Для жилой недвижимости это миллион рублей. На эту сумму можно уменьшить полученный доход, а значит, и размер налога.
Теперь на примере.
Ольга получила квартиру в наследство и сразу ее продала за шесть миллионов.
6 млн − 1 млн = 5 млн. Это налоговая база, с которой считают налог.
5 млн × 13% = 650 000. Столько Ольга заплатит с продажи квартиры.
Если продавать несколько квартир, вычет считают на всю сумму, а не на каждую квартиру по отдельности.
Олег продал две квартиры по два миллиона.
(2 млн + 2 млн) − 1 млн = 3 млн. С этой суммы он заплатит подоходный налог.
Еще можно продавать квартиру не целиком, а по долям, тогда вычет распределяется между всеми собственниками равными частями или по договоренности.
Чтобы получить вычет, не нужны подтверждающие документы: им могут воспользоваться все, кто работает официально и платит подоходный налог. А с 2021 года, если продавать квартиру дешевле миллиона рублей, декларацию подавать не надо, потому что налога нет: вычет в миллион рублей покрывает весь доход.
Как воспользоваться вычетом
Шаг 1. Заполнить налоговую декларацию. Ее форма может меняться, поэтому берите с сайта налоговой.
Шаг 2. Подготовить копии документов, которые подтверждают, что квартиру продали. Чаще всего это договор купли-продажи.
Шаг 3. Если получаете вычет в миллион рублей, этот шаг пропускаете. Если вычет в размере расходов на покупку квартиры, нужно подготовить копии документов, которые это подтвердят, например выписки из банка, чеки или договор купли-продажи.
Шаг 4. Отнести в налоговую копии документов и декларацию. На всякий случай взять с собой оригиналы, чтобы сотрудник налоговой мог всё перепроверить. Если продали квартиру в 2021 году, сделать это до 30 апреля 2022 года.
Как выгоднее
Самое выгодное при продаже квартиры — дождаться, когда закончится срок владения. Неважно, откуда у вас квартира, после трех или пяти лет платить налог не нужно.
Если же квартиру надо продать раньше, выгоднее всего уменьшить доходы на расходы. Сравните:
Анна купила квартиру за два миллиона, а продала за три миллиона.
Уменьшаем доходы на расходы: (3 млн − 2 млн) × 13% = 130 000.
Считаем вычет в миллион рублей: (3 млн − 1 млн) × 13% = 260 000.
Если продаете квартиру, которую получили по наследству или в подарок, можно, опять же, дождаться, когда пройдет срок владения, или воспользоваться вычетом в миллион рублей. Если квартира в ипотеке или ее продает пенсионер, условия такие же, как для всех.
Список использованных источников
ОБЯЗАННОСТЬ ДЕКЛАРИРОВАНИЯ ДОХОДОВ ОТ ПРОДАЖИ ИМУЩЕСТВА // ФНС.
Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 24.07.2023) «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СПС КонсультантПлюс.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // СПС КонсультантПлюс.
Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Официальное опубликование правовых актов.
