Изучите публичную кадастровую карту

Земельным участкам присваивают ВРИ — виды разрешённого использования. От них зависит, какое здание можно возвести на территории и как им пользоваться. Чтобы построить частный дом для постоянной жизни, нужен участок под строительство с одним из трёх видов ВРИ: ИЖС, ЛПХ или земли садоводств. Проверить вид разрешённого использования земли можно на публичной кадастровой карте. Для этого введите в поле поиска кадастровый номер участка — его можно узнать у собственника.

Кроме вида разрешённого использования, кадастровая карта помогает узнать важные характеристики участка:

• площадь — точную, не приблизительную. Часто собственники для удобства округляют площадь, поэтому из объявления такую информацию удаётся узнать не всегда
• форму — для строительства лучше всего подходят участки квадратной или ровной прямоугольной формы, не слишком вытянутые и без скошенных углов
• границы — их размечают с помощью GPS, поэтому так их можно оценить точнее, чем при личном осмотре участка
• расположение — например, рядом с какими объектами находится участок, нет ли поблизости промышленных зданий или крупных дорог
• кадастровую стоимость — от неё может зависеть, какой налог понадобится заплатить за покупку участка

На публичной карте можно узнать информацию и о соседних участках: для чего они предназначены и что там находится. Стоит обратить внимание на их ВРИ, потому что промышленные и сельскохозяйственные участки могут выкупить и построить там, например, фабрику или ферму.

Просмотрите генеральный план

Ещё одна открытая карта с полезной для выбора участка информацией — генеральный план. С помощью генплана можно выяснить сведения, которые не получится узнать из кадастровой карты:

• какие объекты местного значения собираются построить поблизости — это, например, муниципальные учреждения, школы, заводы и так далее
• как планируют развивать транспортную инфраструктуру — где проложат дороги, в том числе крупные трассы
• какие зоны считаются охранными и санитарно-защитными — это, например, территории заповедников и водохранилищ. Для строительства в этих зонах действует много ограничений

Генеральный план территории обычно публикуют на сайте муниципального органа. Он может называться по-разному, например «планируемое размещение объектов».

Осмотрите участок лично

Ограничиваться картами не стоит: личный осмотр земельного участка может дать много ценных сведений. Постарайтесь приехать заранее и внимательно изучить территорию. Вот на что стоит обращать внимание:

• на дороги рядом. Речь не только о дорогах прямо возле участка, но и о тех, что встречаются по пути. Посмотрите, асфальтовые они или грунтовые, в каком состоянии, удобно ли подъезжать к участку на машине и нет ли поблизости водоёмов, которые могут разлиться и размыть дорогу. Слишком низкая насыпь, рытвины и постоянные лужи — признак плохого качества дорог
• на объекты вокруг участка. Даже если по кадастровой карте всё хорошо, рядом с участком вполне могут обнаружиться, например, соседские сельскохозяйственные постройки, где обитают животные. А это источник шума и запаха. То же касается других объектов вокруг: гудящих ЛЭП, шумящей железной дороги, стройки

• на растения. На участках может, например, расти борщевик — он способен вызвать ожог, а если не убрать его вовремя, можно получить штраф. Вывести это растение с участка сложно, оно живучее и способно прорастать заново
• на водоёмы. Если поблизости или по пути есть река, озеро или другой источник воды, нужно быть особенно внимательным. Весной сходит снег, и водоёмы разливаются. Это может размыть подъезд к участку или стать причиной затопления. Стоит обратить внимание на запах и внешний вид водоема: илистые, заболоченные места могут неприятно пахнуть и привлекать насекомых

• на рельеф. Удобнее всего строить на ровных земельных участках. Чем более он уклонистый или неровный, тем больше придётся потратить на проектирование дома и работу с почвой. Учитывайте это при расчёте затрат
• на ближайших соседей. Например, соседи могут держать собаку, которая громко лает на любой раздражитель, шуметь, жечь костры или выбрасывать мусор прямо на участке. Стоит избегать участков рядом с полузаброшенными и заброшенными домами. Вряд ли в таком месте будет приятно жить

У заброшенных зданий поблизости есть ещё один минус. Их могут выкупить и использовать по назначению, например заново открыть ферму или производство. А это навредит и экологии, и обстановке вокруг.

Поговорите с соседями

При осмотре земельного участка стоит выделить немного времени и расспросить соседей: что им нравится и не нравится в этой местности, какие люди живут вокруг, что они могут сказать об условиях жизни. Люди могут поделиться такими сведениями, которые нельзя узнать из иных источников. Например:

• есть ли среди соседей конфликтные личности, с которыми будет некомфортно уживаться
• в каком состоянии зимой находятся дороги и убирают ли местные власти снег
• нет ли перебоев с электричеством или водоснабжением, если к участку подведён центральный водопровод
• сколько приходится платить за интернет
• нет ли ещё каких-то неочевидных проблем — например, неприятного запаха, когда ветер дует со стороны дальней фермы

Поищите информацию в соцсетях

Действенный способ узнать больше об участке для строительства — изучить социальные сети и сайты, посвящённые конкретной местности. Например, сообщества жителей того или иного посёлка или новостной сайт округа. Часто из этих источников можно узнать, какие проблемы беспокоят местных жителей:

• новостные сайты могут рассказывать о петициях или недовольстве граждан, например из-за планов по строительству мусорного полигона неподалёку
• в социальных сетях могут возмущаться из-за перебоев с услугами, например с очисткой дорог от снега
• люди могут жаловаться и на других жителей, скажем, на обилие неаккуратных водителей, из-за которых ездить на машине небезопасно

Выбирать участок стоит с учётом всей собранной информации — например, земля напротив птицефабрики вряд ли будет привлекательна, несмотря на ровный рельеф и близость к лесу. Договаривайтесь о покупке, только если уверены, что оценили возможные неудобства и понимаете ситуацию объективно.

Краткие выводы

1. Первым делом изучите публичную кадастровую карту и генплан населённого пункта, где собираетесь брать участок. Посмотрите, где будут строить дороги и промышленные объекты.
2. При личном осмотре обращайте внимание, какой у участка рельеф и почва, какие постройки находятся рядом. Избегайте участков рядом с опорами ЛЭП, сельскохозяйственными и промышленными постройками, заброшенными домами, зарослями борщевика.
3. Поговорите с соседями, чтобы лучше понять, каково жить в посёлке. Обращайте внимание на то, нет ли среди них конфликтных или шумных людей. Можете проверить соцсети населённого пункта, чтобы понять, какие проблемы чаще всего беспокоят жителей.
4. Приезжайте на участок несколько раз в разное время, чтобы оценить как можно больше его особенностей лично.

Список источников

1. Публичная кадастровая карта. Росреестр.
2. Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон.