У покупателей есть два варианта:
сперва найти квартиру, затем взять ипотеку;
сначала взять ипотеку, а потом выбрать подходящую квартиру. На это в разных банках дают свой срок — обычно 60 или 90 дней. Если не уложиться в этот срок, по его истечении придется подавать документы заново.
Если покупатель выбирает первый вариант, то заключает предварительный договор купли-продажи с продавцом. В таком случае нужно договориться с покупателем о задатке или авансе, ведь продавец рискует: если ипотеку не одобрят, он потеряет время. Если покупатель согласится внести задаток, а сделка в итоге сорвется, продавец сможет забрать эту сумму себе. Подробнее об этом мы писали в статье «Как внести и оформить задаток на квартиру».
Если продавец соглашается продать квартиру ипотечнику, ему предстоит собрать для банка документы.
Документы, удостоверяющие личность
Паспорт
Свидетельство о рождении (для продавца до 14)
Если продавец — не гражданин РФ, у него должен быть вид на жительство, либо разрешение на временное пребывание. Кроме этого нужно сделать нотариальный перевод паспорта гражданина иностранного государства
Где взять: должны быть у собственника.
Правоподтверждающие документы
Выписка из ЕГРН о праве собственности. По ней банк увидит, нет ли на квартире обременения — ипотечного залога, ренты, ареста. Также в выписке можно посмотреть, нет ли запрета на регистрационные действия, например от собственника или приставов, и не выступает ли эта квартира предметом судебного спора
Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, либо выписка из ЕГРН, в которой есть сведения о документе-основании возникновения права собственности
Где взять: заказать на сайте Росреестра, через МФЦ или сервис предоставления выписок из ЕГРН
Правоустанавливающие документы
Документы, которые являются основанием возникновения права собственности:
Свидетельство о приватизации
Договор купли-продажи
Договор обмена
Свидетельство о праве на наследство
Договор долевого участия
Договор ренты
Договор дарения
Решение суда
Договор на безвозмездную передачу в собственность гражданам муниципального жилья
Справка о выплаченном пае
Договор уступки права требования в долевом строительстве
Договор об инвестировании
Свидетельство о приобретении квартиры на открытых торгах
Технический паспорт
Разрешение на строительство
Разрешение на ввод в эксплуатацию
Уведомление о строительстве
Декларация на регистрацию объекта недвижимости в упрощенном порядке (дачная амнистия)
Акты государственных органов
Акт приема-передачи недвижимости
Где взять: экземпляр должен быть у собственника
Другие документы, которые могут понадобиться в конкретной ситуации
Свидетельство о браке, если продавец в нём состоит, либо свидетельство о расторжении брака.
Где взять: экземпляр должен быть у собственника.
Брачный договор — если был заключен.
Где взять: экземпляр должен быть у собственника.
Согласие на продажу квартиры от супруга, которое заверено у нотариуса. О том, что будет, если его не получить, — в другой статье. Если квартиру получили в порядке приватизации, понадобится согласие на продажу всех членов семьи, которые там живут.
Где взять: составить у нотариуса и заверить.
Постановление органов опеки на продажу, если если одним из продавцов является ребенок до 18 лет, который владеет долей в квартире. Если дети просто зарегистрированы в квартире, разрешение не нужно. Подробнее об этом мы писали в статье «Как продать или купить квартиру, в которой живут дети».
Где взять: В отделе опеки и попечительства по месту жительства или по месту регистрации.
Справка об использовании/неиспользовании материнского капитала. Если квартиру купили с помощью материнского капитала, то перед продажей всем детям и второму супругу нужно оформить долю собственности в продаваемом жилье.
Где взять: в Пенсионном фонде или на Госуслугах.
Документы о состоящих на регистрационном учёте по месту жительства/пребывания: справка о составе семьи, Единый жилищный документ, выписка из домовой книги.
Где взять: в МФЦ, на сайте Госуслуг или в ЖЭК.
Техническая документация на объект недвижимости
Технический паспорт, технический план, выписка из техпаспорта, поэтажный план и экспликация, форма № 7.
Где взять: заказать в МФЦ или бюро технической инвентаризации.
Отчёт об оценке недвижимости, или оценочный альбом. Оценку проводят для определения рыночной стоимости жилья — от этого будет зависеть размер кредита покупателей. Заказать оценку недвижимости можно онлайн, оценочная компания придёт в квартиру и пришлет отчёт через 1−2 рабочих дня.
Где взять: заказать в оценочной организации.
Предварительный договор купли-продажи или договор о намерениях. Документ не является обязательным документом, но может заключаться по желанию сторон.
Где взять: заключить с продавцом или его представителем.
Доверенность, если квартира продаётся через представителя.
Где взять: доверенность может быть от: нотариуса, консульства РФ, начальника учреждения исполнения наказаний (если продавец в тюрьме), главврача (если продавец в больнице).
Кроме того, банк может попросить дополнительные документы:
справку из нарко- или психдиспансера, которая подтверждает, что продавец не состоит на учете. Зачем нужна выписка из ПНД, мы рассказывали в отдельной статье;
справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги — ее можно заказать в МФЦ, на Госуслугах или в Едином расчётном центре своего города.
Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги может действовать от 10 до 30 дней: срок определяют поставщики или управляющая компания, поэтому ее придется брать прямо перед сделкой. Однако, как мы уже сказали, у покупателя есть 90 дней, а иногда и меньше, чтобы воспользоваться одобренной ипотекой, поэтому документы, которые действуют бессрочно, можно собрать заранее.
Список использованных источников
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
