Купля-продажа объекта культурного наследия: какие особенности учесть

Чтобы не нарушить закон и не остаться без ремонта

При поиске квартиры в историческом доме можно столкнуться с пометкой «объект культурного наследия». Это значит, что жители не имеют права нарушать его архитектурный облик, а ремонт требует согласований. Рассказываем, как безопасно купить такое жильё и что стоит учесть.

Какие дома считаются объектами культурного наследия

Статус объекта культурного наследия, или ОКН, присваивают зданиям с архитектурной или исторической ценностью. Чаще всего это старинные дома: те, которые построены ещё в царские времена или в ранний сталинский период.

Пример объекта культурного наследия — доходный дом Колобовых в Санкт-Петербурге. Он построен в 1910 году в стиле необарокко. Сейчас в доме располагаются жилые квартиры. Источник: www.spbmuzei.ru

Статус объекта культурного наследия присваивается официально и на весь дом сразу. Здание, которое получило этот статус, вносится в специальный реестр. Он называется ЕГРОКН — Единый государственный реестр объектов культурного наследия. Также списки таких зданий могут размещать на региональных порталах. Например, московские ОКН указаны на Портале открытых данных Правительства Москвы, а питерские — на сайте Комитета по охране памятников истории и культуры.

Правила использования и ограничения по ОКН прописаны в охранном документе — чаще всего это охранное обязательство. Его копия является неотъемлемой частью договора купли-продажи. Обычно документ выдают после присвоения дому соответствующего статуса, но бывает, что статус уже есть, а обязательство не выдали. В этом случае собственнику нужно обратиться в профильный орган.

Важный раздел охранного обязательства — паспорт объекта культурного наследия, где описаны его характеристики. Паспорт нужен в том числе при сделках с такими объектами. Источник: admgor.nnov.ru

Какие ограничения накладывает статус ОКН

Объекты культурного наследия представляют архитектурную ценность, поэтому государство следит за их сохранностью и внешним видом. Чтобы перестроить или модернизировать квартиры в таких домах, понадобится получить разрешительные документы. Существует несколько правил использования ОКН:

Внешний вид памятника архитектуры должен оставаться неизменным. Нельзя снять историческую лепнину, чтобы разместить на её месте натяжной потолок. Или снести колонну, которая находится в доме с царских времён.
Деятельность, которой занимаются в здании, не должна ему вредить. Например, нельзя устроить в историческом здании мастерскую, где работают станки: их вибрация может ускорить износ стен.
Вокруг объекта должна соблюдаться охранная зона. Земельным участком, на котором расположен ОКН, тоже можно пользоваться с ограничениями. Это нужно для защиты исходного облика окружающей среды. Например, на территории нельзя построить современное здание со стеклянными стенами.
Объект культурного наследия должен быть открыт для всех. Это не значит, что в свою квартиру нужно пускать незнакомцев. Но владелец не может препятствовать тому, чтобы другие люди осматривали объект снаружи. Например, если речь о частном доме, нельзя поставить вокруг него трёхметровый забор.

Этот дом конца XIX века — объект культурного наследия, принадлежащий муниципалитету. Несмотря на забор вокруг дома, главный фасад смотрит на улицу и ничем не закрыт. Источник: наследие.дом.рф

Владелец должен поддерживать здание в хорошем состоянии. Это значит, что если в квартире что-то разрушилось — собственник должен это починить и вернуть обстановку в первоначальный вид. А если произошла серьёзная авария, об этом обязательно нужно сообщить в городскую администрацию.

Что нельзя делать с объектом культурного наследия

Основные ограничения для владельцев таких объектов касаются ремонта, особенно такого, который связан с изменением конструкций дома. Вот что запрещено делать владельцам квартир в домах-памятниках:

добавлять пристройки, в том числе балконы, лоджии и веранды;
видоизменять конкретные элементы объекта, которые описаны в охранном документе, например лепнину или барельефы;
модернизировать внешний вид здания — в частности, устанавливать пластиковые окна или остеклять балкон;
устанавливать кондиционер на внешний фасад здания;
изменять внешний вид наружных стен или кровли.

При этом прямого запрета на ремонт или перепланировку ОКН нет. Но работы нужно согласовывать с органом, который занимается охраной памятников культуры в регионе. Необходимо подать в этот орган заявление, подготовить проектную документацию и получить заключение: разрешён ремонт или нет. Его могут не одобрить, если в результате будут затронуты предметы охраны.

Предметы охраны можно и нужно ремонтировать в одном случае: если речь идёт о реставрации или поддержке их состояния. То есть заново побелить потолок с лепниной можно. А вот убирать или изменять элементы лепнины нельзя.

Фактически без согласования можно проводить только мелкий текущий ремонт, который помогает поддерживать дом в достойном состоянии. Например, чинить сантехнику или заделывать трещины в стенах. Для основательных ремонтных работ понадобится согласование.

Пример разрешённых ремонтных работ с исторической лепниной в старом доме. Узор не изменяли — просто расчистили побелку, чтобы стало видно детали. Источник: www.masters19.ru

Покупка квартиры в старом доме несёт больше рисков. Например, здание могут признать аварийным и снести. Или спустя время объявятся скрытые собственники — наследники, которые не заявили о своих правах на недвижимость ранее.

Позаботиться о безопасности поможет Защита сделки от М2. Юристы с опытом от 10 лет проверят объект и продавца, выявят риски и дадут точные формулировки, которые нужно включить в договор. А если кто-то попытается оспорить ваше право собственности после покупки, мы защитим вас в суде или вернём полную стоимость квартиры.

Кто может быть владельцем объекта культурного наследия

Историческим зданием может владеть и частное лицо, и компания. Некоторые ОКН находятся в собственности государственных или муниципальных органов. Часто там располагаются музеи или какие-либо ведомства.

Купить объект культурного наследия можно — как и любой другой объект недвижимости. Но в этом случае к покупателю переходят все обязательства прошлого владельца: поддержка памятника в надлежащем состоянии, сохранение его внешнего вида и конструктивных особенностей. Эти обязательства фиксируют в договоре купли-продажи. Владелец не может отказаться от них, пока объект находится в его собственности.

Собственник вправе продать принадлежащий ему дом или квартиру. Как именно — зависит от статуса самого владельца:

государственные и муниципальные органы продают ОКН и другие объекты недвижимости на торгах — в них могут участвовать организации и физлица;
частные лица и компании продают объекты культурного наследия без торгов — просто размещают объявления и ищут покупателей, как при сделке с обычной квартирой или домом.

Особенности продажи объекта культурного наследия

Порядок продажи объекта культурного наследия в целом почти такой же, как для обычных объектов недвижимости. Хотя такие дома и считаются памятниками архитектуры — ограничения на сделки с ними это не накладывает. Их точно так же можно покупать и продавать, они могут находиться в собственности у государства, компании или частного лица.

Единственное отличие — нужно документально подтвердить, что новый владелец объекта будет соблюдать обязательства и ограничения, наложенные государством. То есть:

в договоре купли-продажи объекта культурного наследия должно быть указано, что квартира или дом входит в список ОКН;
также в договор необходимо внести пункт о том, что покупатель будет обеспечивать его сохранность и соблюдать ограничения по использованию;
в качестве приложения к договору нужно прикрепить охранный документ и паспорт объекта, без этого договор могут признать ничтожным.

Если в договоре не написано, что на объекте есть ограничения, то Росреестр может приостановить регистрацию. А если не внести правки — вообще отказать.

Так может выглядеть отрывок из договора купли-продажи. В первом же разделе говорится, что недвижимость — объект культурного наследия, и указан номер охранного обязательства. Источник: www.gazpromnoncoreassets.ru

Пункт об обеспечении сохранности в договоре нужен вне зависимости от того, есть ли на объект охранный документ. Поэтому лучше, чтобы документ был: так покупателю будет понятнее, на какие именно ограничения он соглашается при подписании договора.

Что нужно сделать перед покупкой объекта культурного наследия

Сделки с историческими домами несут определённые риски. Поэтому, если вам понравилась квартира в таком доме, лучше заранее проверить её статус, характеристики и правила использования. Вот что стоит сделать перед покупкой.

Проверить статус объекта в ЕГРОКН. Данные из реестра объектов культурного наследия открытые и доступные всем. Просмотреть их можно онлайн на сайте Портала открытых данных Министерства культуры РФ.

Во вкладке «Таблица» находится список объектов и форма поиска. Можно ввести нужный адрес и посмотреть, есть ли дом в реестре

Также можно запросить у продавца свежую выписку из ЕГРН — там в том числе указывают, относится ли дом к объектам культурного наследия.

Ознакомиться с документами на ОКН. Краткое описание характеристик дома и объектов охраны можно прочитать на том же сайте Портала открытых данных. Достаточно кликнуть по названию найденного объекта, и откроется его описание.

В карточке объекта описаны его основные свойства: количество этажей, материалы, визуальные и конструктивные особенности и так далее

Чтобы получить более подробную информацию, лучше ознакомиться с паспортом объекта культурного наследия или с охранным документом. Паспорт обычно есть у собственника: тот обязан получить его, как только зданию присвоят статус ОКН. А охранное обязательство или приказ о его выдаче можно найти на сайте Министерства культуры РФ или на портале муниципалитета.

Тщательно проверить объект и собственника. Это правило стоит соблюдать при покупке любой квартиры в старом доме, даже если он не является ОКН. У таких объектов часто долгая история владения, и, если в ней обнаружатся несостыковки, право собственности покупателя может оказаться под вопросом.

Краткие выводы

Объекты культурного наследия, или ОКН, — это дома и здания, которые представляют историческую или архитектурную ценность. Чаще всего это дома, построенные раньше середины XX века.
Статус объекта культурного наследия присваивается официально. У такого дома есть специальные документы — охранное обязательство и паспорт ОКН. Они понадобятся при сделке.
Владеть объектами культурного наследия, покупать и продавать их может любой. Но необходимо соблюдать обязательства: поддерживать объект в сохранности и не допускать изменения его архитектурного облика.
При купле-продаже такой недвижимости в договор нужно включить упоминание, что она относится к ОКН, и пункт о согласии покупателя соблюдать обязательства. К документу также необходимо приложить охранное обязательство.