Как устроен перевод ипотеки

Заёмщик имеет право переоформить кредит на другого и передать ему право собственности на квартиру. При этом банк заключает с новым заёмщиком новый кредитный договор. Обязательства передаются только вместе с квартирой или хотя бы с её частью, потому что по закону право собственности всегда остаётся у того, кто обременён ипотекой.

Весь процесс выглядит так:

• владелец квартиры обращается в банк и заявляет, что хотел бы передать жильё вместе с ипотекой другому человеку
• банк сообщает, какие документы для этого понадобится собрать
• предыдущий и новый заёмщики вместе приходят в банк с пакетом документов и подают заявление на переоформление ипотеки
• банк рассматривает заявление и даёт ответ в течение двух недель
• если банк согласился, заёмщики подписывают документы

После перевода ипотеки новому заёмщику переходит весь остаток суммы по ипотеке, который ещё не выплатил предыдущий владелец квартиры. А уже уплаченную по ипотеке сумму новый заёмщик компенсирует прошлому.

Например, если из ипотеки на 7 млн рублей владелец выплатил уже 2 млн — эти 2 млн рублей ему должен выплатить новый заёмщик. А оставшиеся 5 млн рублей перейдут ему вместе с правом на квартиру.

Что нужно для перевода ипотеки

В первую очередь — согласие всех сторон, включая нового заёмщика и банк. Как и любой ипотечный клиент, новый владелец квартиры должен будет подтвердить свою платёжеспособность. Требования зависят от банка, но чаще список стандартный:

• возраст не старше 60–65 лет
• стабильный доход
• хорошая кредитная история
• гражданство России

Но банк может ужесточить требования, потому что перевод ипотеки для него — тоже риск. Кроме того, понадобится собрать пакет документов. Вот что должен предоставить тот, кому переходит ипотека:

• паспорт
• заявление
• СНИЛС и ИНН
• документ, подтверждающий доходы
• опционально — трудовую книжку или копию трудового договора

Банки могут запрашивать дополнительные документы, например загранпаспорт или сведения о наличии имущества. Может понадобиться военный билет или документ, который подтверждает семейное положение нового заёмщика.Тот, кто передаёт свою ипотеку другому, чаще всего должен предоставить только паспорт и заявление.

В каких случаях перевести ипотеку нельзя

На переоформление кредита на другого человека есть ряд ограничений. Ипотеку нельзя перевести другому, если:

• это льготная ипотека. Льготы по госпрограмме, например в рамках семейной ипотеки, предоставляются конкретной семье. Они не могут распространяться на нового заёмщика.
• есть задолженность по коммунальным платежам. Сначала нужно погасить все долги и только после этого продавать ипотечную квартиру.
• по ипотеке не вносят платежи. И задолженность по ипотеке, и вовремя не внесённые платежи — препятствие к переоформлению. Сперва нужно оплатить все задолженности и вернуться в график погашения.

Есть ситуации, когда теоретически переоформление разрешено, но банк вряд ли на него согласится. Например, у нового заёмщика плохая кредитная история или он не может подтвердить доход. Кроме того, банки редко соглашаются переводить ипотеку, которая обеспечена каким-то дополнительным имуществом, потому что тогда придётся менять предмет залога.

Не все банки в принципе соглашаются переоформлять ипотеку на другого клиента. Для них это риск, а о новом заёмщике они пока знают мало. Поэтому сперва лучше уточнить, согласится ли конкретный банк на переоформление.

Что можно сделать, кроме переоформления

Если банк не согласен передать ипотеку другому человеку, можно пойти альтернативным путём. Обычно банки сами подсказывают, что ещё может сделать заёмщик в конкретной ситуации, но чаще вариантов несколько.

Рефинансировать ипотеку. Это значит взять новый ипотечный кредит на других условиях, чаще всего в другом банке, и погасить за его счёт старый. Так можно, например, перевести ипотеку в другой банк, который более лояльно относится к переоформлению. Уже после этого можно искать покупателя и передавать кредит.

Сменить созаёмщика. Такой вариант подходит, если один из собственников квартиры остаётся прежним. Например, жильё покупали в браке, но позже супруги развелись. Обычно банки лояльно относятся к переоформлению ипотеки при разводе, но иногда супруг, которому достаётся квартира, не может стать единственным заёмщиком. Например, у него недостаточный доход, чтобы в одиночку платить за квартиру. Тогда можно обратиться с заявлением об изменении состава созаёмщиков — например, вписать туда отца вместо бывшей жены.

Оформить новую сделку. В таком случае новый заёмщик как бы выкупает квартиру у прошлого в кредит. Покупатель оформляет ипотеку заново, а выданные деньги передаются продавцу — на них он закрывает уже свой ипотечный кредит. Тут есть нюансы: такие сделки редко одобряют между родственниками, а ещё не все банки в принципе согласны проводить куплю-продажу с имуществом под обременением.