Налог с продажи недвижимости в 2025 году: как рассчитать и когда платить

С 2025 года НДФЛ рассчитывается по прогрессивной шкале. Рассказываем, сколько теперь нужно заплатить за продажу жилья, как уменьшить сумму налога или вовсе освободиться от него.

Как рассчитать сумму налога

Прибыль с продажи жилья облагается НДФЛ — налогом на доходы физлиц. Его платят, если продают:

квартиру,
дом,
комнату или долю,
дачу, гараж или другое помещение.

Размер дохода рассчитывается как сумма, прописанная в договоре купли-продажи квартиры. Она сравнивается с 70% от кадастровой стоимости объекта. Из этих двух сумм выбирается наибольшая — с неё и понадобится платить налог. Это называется налогооблагаемой базой.

Например, К. продала квартиру и получила 4 млн рублей дохода. Это больше, чем 2,4 млн рублей, поэтому налог будет рассчитываться так:

13% с 2,4 млн дохода = 312 тыс.;
15% с оставшихся 1,6 млн = 240 тыс.

Суммарно К. должна будет заплатить 552 тыс. рублей налогов.

Из налогооблагаемой базы можно вычесть сумму, которую когда-то потратили на приобретение жилья. Траты нужно подтвердить документально — например, предоставить договор купли-продажи, который использовался при покупке.

Два года назад М. купил квартиру за 5 млн рублей. Сейчас он продаёт её за 7 млн рублей. НДФЛ понадобится платить с 2 млн рублей — разницы между ценой продажи и покупки жилья.

При продаже наследной недвижимости можно вычесть из налогооблагаемой базы расходы наследодателя, но только если тот сам не воспользовался этим правом.

Например, если квартиру М. из примера выше купил не он сам, а его покойная бабушка, он по-прежнему может вычесть стоимость её покупки из налогооблагаемой базы.

Для подаренной квартиры можно вычесть сумму, которую даритель потратил на её приобретение. Кроме того, и для наследной, и для подаренной недвижимости действует правило: налог не начисляется на ту сумму, с которой уже уплатили НДФЛ при её покупке.

Когда и как уплачивать налог

Чтобы оплатить подоходный налог, нужно подать в Федеральную налоговую службу (ФНС) декларацию 3-НДФЛ. Сделать это необходимо до 30 апреля года, следующего за тем, в который продали квартиру.

Например, если жильё продали в сентябре 2024 года, продавец должен будет подать налоговую декларацию до 30 апреля 2025 года.

Заполнить декларацию можно в отделении ФНС или онлайн через личный кабинет на сайте. В ней указываются доход, а также расходы и сумма налогового вычета, если плательщик хочет его применить.

После отправки декларации налогоплательщик должен заплатить НДФЛ в срок до 15 июля того же года. Обычно Федеральная налоговая служба сама начисляет налог в размере, указанном в декларации. Заплатить его также можно онлайн на сайте ФНС или офлайн — через банкомат либо в отделении банка.

Когда налог можно не платить

Есть ситуации, когда продавец квартиры освобождается от налога. Обычно это происходит, если жильё находится в собственности достаточно долго или продавец относится к одной из льготных категорий. В таком случае он может даже не подавать налоговую декларацию и не уплачивать НДФЛ.

Вот в каких ситуациях можно освободиться от НДФЛ.

Если жильё в собственности давно. Для недвижимости существует понятие минимального срока владения. Если человек владеет жильём дольше этого срока, он может не платить налог за его продажу. Стандартный минимальный срок владения — 5 лет. Но в ряде случаев он уменьшается до 3 лет:

если недвижимость получили в наследство, по договору ренты или с помощью приватизации;
если недвижимость подарил близкий родственник или член семьи;
если это единственное жильё владельца.

Срок владения отсчитывается со дня регистрации права собственности на недвижимость, приватизации или вступления в силу судебного решения. Для наследного жилья срок считают с момента смерти наследодателя, а для ДДУ — с момента полной оплаты стоимости квартиры по договору. Если жильё входило в программу реновации, учитывается срок владения и старой, и новой квартирой.

Если владельцы — семья с детьми. С 2021 года от налога с продажи квартиры освобождаются семьи, которые воспитывают минимум двух несовершеннолетних детей. Или детей до 24 лет, которые учатся на очном отделении. Освобождение действует, если:

кадастровая стоимость квартиры или дома не выше 50 млн ₽,
в собственности семьи нет более 50% другого объекта недвижимости с кадастровой стоимостью выше, чем у проданного.

Если с продажи нет дохода. Если владелец продаёт квартиру по той же стоимости или дешевле, чем когда-то купил, у него не появляется доход — платить НДФЛ не нужно. Чтобы подтвердить отсутствие дохода, понадобятся документы, где прописаны расходы на покупку: ипотечный договор, ДДУ и так далее.

Если расходов на покупку квартиры не было и её продали по цене, которая меньше 70% от её кадастровой стоимости, то налог платить всё равно понадобится. Он будет рассчитываться от 70% кадастровой стоимости.

Как рассчитывать налог для совместной собственности

Если недвижимостью владеют несколько человек, налог для каждого из них может рассчитываться по-своему. Например, в случае с долевой собственностью каждый платит НДФЛ в пределах стоимости своей доли. А если квартира находится в общей собственности супругов, каждый заплатит половину от дохода.

Минимальный срок владения тоже считается по отдельности для каждого из собственников.

Например, А. и Б. продают квартиру, которой владеют вместе. Они купили её три года назад. Для А. это единственное жильё, а для Б. — нет. То есть для А. минимальный срок в три года уже прошёл — и налог можно не платить. А вот Б. придётся заплатить НДФЛ с половины дохода, полученного с продажи: жильё не единственное, минимальный срок равен пяти годам и ещё не прошёл.

Если один из собственников — несовершеннолетний, его доходы тоже облагаются налогом. Но подавать декларацию и платить за него понадобится родителям или опекунам. Это можно сделать через личный кабинет на сайте ФНС, если подключить функцию «Семейный доступ».

С 14 лет ребёнок вправе сам платить налоги с согласия родителя или законного представителя.

Как уменьшить размер налога

Граждане РФ имеют право на имущественный налоговый вычет — уменьшение налогооблагаемой базы на 1 млн рублей в год. То есть если квартиру продали за 10 млн рублей, то платить налог понадобится только с 9 млн рублей.

Если недвижимость продали меньше чем за 1 млн рублей, вычет полностью покроет доход с её продажи — платить налог не придётся.

Чтобы оформить имущественный налоговый вычет, нужно отправить в ФНС заявку на его получение. Это можно сделать одновременно с подачей 3-НДФЛ — просто приложить заявку к декларации, а при расчёте налога сразу учесть вычет. Он применится автоматически.

Что будет, если не заплатить налог

Если налогоплательщик забудет вовремя подать декларацию, ему грозит штраф 5% от суммы налога за каждый просроченный месяц. При этом сумма не может быть больше 30% от начисленного налога или меньше 1 тыс. рублей.

Если не заплатить сам налог, штраф будет ещё выше:

20% от неоплаченной суммы в общем случае;
40% от неоплаченного НДФЛ, если налоговая инспекция докажет, что человек уклонялся от уплаты намеренно.

Этот штраф применяется только один раз. Но, кроме него, для неуплаченного НДФЛ действуют пени: каждый день к долгу прибавляется 1/300 от его размера. Поэтому лучше не задерживать уплату слишком надолго.

Если человек длительное время не уплачивает налог, ФНС может обратиться в суд и запустить исполнительное производство. Тогда долг начнут взыскивать судебные приставы: они вправе арестовать счета должника и удерживать его доходы в счёт задолженности. Кроме того, при наличии исполнительного производства человеку могут запретить выезд за границу.

Краткие выводы

С продажи квартиры нужно платить НДФЛ — налог на доходы физических лиц. Сумма до 2,4 млн рублей облагается налогом в 13%, а всё, что выше, — 15%.
Из дохода можно вычесть расходы, которые владелец когда-то понёс на покупку жилья. Или применить налоговый вычет — уменьшить сумму, с которой начисляется налог, на 1 млн рублей.
От налога освобождаются люди, которые владеют жильём более 5 лет, а в некоторых случаях — более 3 лет. Семьи с двумя детьми могут не платить НДФЛ с продажи, если отвечают определённым условиям.
Если не заплатить налог, можно получить штраф. Также с неоплаченной суммы будут начисляться пени, а при большом долге налоговая может взыскать налог в судебном порядке.