Что такое электронные торги
Это способ выгодно купить квартиру, когда несколько участников сражаются за понравившийся лот, делая ставки. Обычно размер ставок определяется шагом аукциона и заранее известен. Торги бывают на повышение — в таком случае выигрывает участник, предложивший самую высокую цену.
Если заявился только один претендент, есть два варианта развития событий в зависимости от вида торгов и регламента торговой площадки. Или единственный участник заберёт лот по минимальной цене, или торги признают несостоявшимися и проведут их повторно. Ещё бывают торги на понижение, когда цена в ходе процедуры не растёт, а снижается по определённому графику. Здесь самое главное для участников — и дождаться выгодной цены, и суметь не упустить лот.
Проходят торги только на специализированных электронных торговых площадках (ЭТП). Там вы найдёте каталог предложений со всеми подробностями и датами проведения. Для участника есть личный кабинет, куда нужно загрузить документы, а задаток для участия можно внести на кошелек или на счёт организатора торгов. Не только торговые процедуры, но и сделки могут проводиться онлайн с использованием электронной цифровой подписи.
Кажется, что всё легко и просто, но на практике бывает иначе: даже неверно оформленная заявка или не вовремя оплаченный задаток могут стать препятствием к участию в торгах. Ещё нужно знать все риски такой недвижимости и ориентироваться в ценах на рынке, чтобы выстроить правильную стратегию участия в торгах и купить действительно выгодно. Мы рекомендуем обращаться к профессионалам, которые расскажут про риски и помогут принять участие в торгах. Оплата таких услуг, как правило, не превышает обычную комиссию риелтора.
Какие квартиры продают на торгах и на сколько они дешевле
На торги выставляют недвижимость разорившихся фирм, жильё и коммерческие помещения от города, а ещё — залоговые квартиры. То есть ипотечные или те, под залог которых взяли потребительский кредит.
Если заёмщик не выплачивает долг, то банк может самостоятельно начать процедуру банкротства, например, когда должник сам себя объявит банкротом либо кто-то другой из кредиторов уже инициировал эту процедуру. В других случаях банк обращается к судебным приставам, чтобы начать исполнительное производство и вернуть свои деньги через суд. По решению суда недвижимость выставляют на торги, а независимые оценщики определяют её первоначальную цену.
Как правило, активы, которые продаются в рамках процедуры банкротства, выставляют минимум на 20–30% ниже рынка. На недвижимость, которую реализуют по решению суда, дисконт может доходить до 50%.
Какие плюсы у покупки квартиры с торгов
Плюс №1. Это выгодно. Такие квартиры можно купить с дисконтом до 30%. Например, клиенты М2 в среднем экономят на покупке квартиры с торгов 1,2 млн рублей.
Плюс №2. Торговые процедуры законны и безопасны. Их деятельность строго регламентируется законом.
Плюс №3. Возможность выгодно купить квартиру не в чистом поле, а в благоустроенном районе. Например, с видом на парк или море.
Какие риски нужно учитывать, покупая квартиру с торгов
Риск №1. Могут быть собственники квартиры, о которых вы не знаете. Например, несовершеннолетние, которых по закону нельзя выселять. Те, кто не участвовали в приватизации. Или прежние владельцы, которые просто не хотят выписываться.
Что делать: запросить выписку из ЕГРН о собственниках и ещё раз проверить решение суда о передаче квартиры на торги.
Риск №2. Незаконные перепланировки, несогласованные с БТИ. Этот риск распространён не только на торгах, но и в целом на вторичном рынке. Придётся оплатить штраф 2500 рублей и дополнительно потратить на решение вопроса время и деньги.
Что делать: проверить, есть ли в техпаспорте квартиры пометки Жилищной инспекции БТИ с актовым номером.
Риск №3. Задолженность по оплате в Фонд капитального ремонта. По закону — ч. 3 ст. 158 ЖК РФ — их невозможно взыскать с прошлого собственника, они переходят к новому.
Что делать: сделать по ФИО и адресу продавца в базе судебных приставов. Если УК подала в суд — там будет соответствующая информация, заказать выписку из ЕГРН по адресу квартиры — в ней указывают сведения о запрете на проведение сделки из-за долгов.
Риск №4. Профессиональные участники торгов и высокая конкуренция. Как правило, подготовкой документов, заявками и непосредственно процедурой торгов занимаются профессиональные агенты. Они знают все процедуры и умеют выстраивать выигрышную стратегию, что в разы уменьшает шансы новичков и любителей.
Что делать: обратиться к профессионалам, комиссия за услуги будет не больше риелторского вознаграждения, а выгода от покупки может составить до 30% по сравнению с рыночной стоимостью.
Если вы беспокоитесь, что не сможете объективно оценить плюсы и минусы покупки определённого объекта, обратитесь к профессиональным агентам М2.
Для своих клиентов мы проверяем недвижимость, анализируем риски и помогаем выкупить лот на торгах, либо предлагаем отказаться от рискованной покупки и подобрать замену.
Как принять участие в торгах
1. Подготовьте документы — понадобится паспорт, ИНН, СНИЛС и электронная подпись (ЭЦП). На её получение уходит несколько дней, поэтому нужно позаботиться об этом заранее. Выпуск ЭЦП для торгов стоит около 6 тыс. рублей.
2. Зарегистрируйтесь на электронной торговой площадке, где планируете покупать квартиру.
3. В личном кабинете пополните кошелёк — внесите задаток за квартиру. Обычно это 10-20% от начальной цены. В случае выигрыша другого участника, вам вернут задаток.
4. В назначенную дату и время подключитесь к онлайн-торгам и делайте ставки.
5. В случае выигрыша полностью оплатите стоимость квартиры. Срок оплаты разный и зависит от параметров торговой процедуры, а также законодательной базы. Для исполнительного производства — до 5 рабочих дней, для муниципальных — от 10 до 30, по банкротству — 30 дней. Для частных торгов — сроки индивидуальные.
Ипотека
Для покупки муниципального имущества можно воспользоваться ипотекой. Кредит для покупки имущества банкротов можно получить в рамках специальной программы М2.
Для покупки арестованной недвижимости нужна сразу вся сумма, оформление ипотеки невозможно.
6. Зарегистрируйте право собственности на квартиру в Росреестре.
Все эти шаги за вас могут сделать профессионалы. Вам понадобится заключить договор на сопровождение в торгах «под ключ» и оплатить комиссию. Помимо подготовки и сопровождения в торговой процедуре, вам помогут с оформлением ипотеки, страхованием, регистрацией права собственности на выигранный лот. Плюс заранее расскажут обо всех рисках, включая скрытые.
Список использованных источников
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 24.06.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2023), статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении // СПС КонсультантПлюс.
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 24.06.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2023), статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме // СПС КонсультантПлюс.
