Разрешение и уведомление: различия
До 2018 года собственники земельных участков должны были получать разрешение на строительство. Это документ, который подтверждал, что работы одобрены муниципальными органами, а будущий дом соответствует нормам.
Чтобы оформить разрешение, нужно было собрать множество документов: кадастровую выписку, ситуационный план и другие. Процесс оформления был долгим и трудоёмким. Поэтому его решили упростить.
С августа 2018 года вместо разрешения на строительство собственники должны направить в администрацию уведомление. Оно тоже нужно, чтобы узаконить работы, но составить его намного проще, а документов нужно меньше.
Для большинства частных домов достаточно уведомления о строительстве. Но есть несколько исключений — ситуаций, когда разрешение всё ещё может понадобиться. Они редко касаются людей, которые строят частные дома для себя.
В каталоге проектов домов от М2 собраны предложения от аккредитованных застройщиков. Проекты соответствуют актуальным требованиям и нормам, с ними вы сможете быстро получить положительный ответ от администрации.
Обязательно ли уведомлять администрацию
Уведомление обязательно, если владелец строит капитальный объект: такой, который имеет фундамент. Это может быть частный дом, дача или садовый домик. Для вспомогательных построек, например бань и гаражей, направлять уведомление не нужно.
Хотя уведомительный порядок проще разрешительного, его суть остаётся прежней. Собственник может начать строительство только после того, как получит положительный ответ от муниципального органа. До этого строить нельзя, иначе постройку могут признать самовольной, то есть незаконной.
Какие документы понадобятся
Уведомление отправляют в муниципалитет вместе с пакетом документов. Среди них:
- документ, подтверждающий право на землю, например выписка из ЕГРН с указанным собственником;
- информация о доме, который планируется построить, — о его этажности, примерной планировке, площади и отступах от границ участка;
- сведения о ВРИ земельного участка и объекта строительства;
- сведения о том, что будущий дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
- заполненное уведомление о начале строительства по установленной форме.
Если документы за собственника подаёт его представитель, например сотрудник строительной компании, понадобится доверенность на его имя. А если участок находится в историческом поселении, нужно приложить описание внешнего вида дома. Это важно, потому что новые постройки не должны нарушать архитектурный облик района.
Что нужно сделать: инструкция
Разберём процесс подачи заявления пошагово, начиная со сбора документов и заканчивая получением ответа.
Собрать документы. Выписку из ЕГРН можно заказать на Госуслугах или через МФЦ. В электронном виде её могут выдать в тот же день. Бумажный документ выдают в течение нескольких дней, и он платный, стоимость зависит от вида выписки. А бланк уведомления о начале строительства есть на официальных ресурсах.
Заполнить уведомление. В документе нужно указать:
- Информацию о застройщике — частном лице или строительной компании. Для физлиц указывают Ф. И. О., паспортные данные и адрес. Для компаний — ИНН, ОГРН, полное название и юридический адрес.
- Информацию об участке: вид разрешённого использования земли, кадастровый номер, адрес и данные собственников. Если владельцев несколько, нужно указать данные для всех. Ещё понадобится приложить копию правоустанавливающих документов, например договора купли-продажи или свидетельства о приватизации.
- Информацию об объекте строительства: площадь и этажность дома, расстояние от его стен до границ участка, высоту. Также указывают цель подачи уведомления: строительство нового дома или реконструкция старого.
- План дома, необязательно подробный. Достаточно, чтобы в плане была хорошо видна форма будущего дома, точно указаны расстояния и размеры.
- Контактные данные: телефон, адрес или email, куда муниципалитет сможет отправить ответ на уведомление.
Также понадобится указать, что дом нельзя разделить на отдельные объекты. А ещё нужно дать согласие на обработку персональных данных и подписаться.
С 1 марта 2025 года в уведомлении появились новые разделы. Они касаются ситуаций, когда дом строят с подрядчиком и хранят деньги на эскроу-счёте. В этих разделах нужно указать сведения о компании-подрядчике и о договоре с ней. Если вы не планируете использовать эскроу, оставьте разделы пустыми.
Строительство с эскроу-счётом можно оформить через сервис «Свой дом» от М2. Вы сможете выбрать подходящий проект и подрядчика, взять ипотеку на строительство и безопасно провести расчёты с использованием эскроу.
Отправить уведомление. Это должен делать или сам владелец участка, или его законный представитель, у которого на руках есть доверенность. Подать уведомление можно двумя способами:
- в бумажном виде непосредственно в администрации населённого пункта или в МФЦ;
- в электронном виде через всероссийские Госуслуги или его региональные сайты.
При личном визите в администрацию обратиться нужно в комитет по архитектуре и градостроительству, хотя в некоторых населённых пунктах уведомления могут рассматривать другие отделы. Уточните на сайте муниципалитета своего города, какой именно комитет отвечает за уведомления в вашем районе.
Подождать. Администрация рассмотрит обращение и даст ответ в течение семи рабочих дней. Для исторических поселений срок больше: до 20 дней. Документ пришлют на электронную почту или отправят бумажным письмом. А если уведомление подавали через Госуслуги, ответ появится в личном кабинете сервиса.
Исправить ошибки, если нужно. Если в уведомлении есть ошибки или сведения неполные, администрация уведомит об этом и даст три дня на исправление. В течение этого срока нужно скорректировать уведомление, добавить недостающую информацию и дослать документы. Лучше не пропускать срок: после его истечения администрация может отказаться рассматривать уведомление.
Начать строительство. Если дом отвечает требованиям и строительным нормам, муниципальный орган пришлёт положительный ответ — уведомление о соответствии. Оно действует десять лет и остаётся действительным, даже если у участка сменится владелец. Но подходит оно только для строительства дома с конкретными параметрами, указанными в уведомлении.
Уведомить об окончании строительства. Когда дом достроят, об этом тоже понадобится сообщить муниципальному органу. Строительство должно длиться не более 10 лет, чтобы уведомление о начале работ не успело утратить силу.
Почему строительство могут не одобрить
Муниципалитет может прислать отрицательный ответ — отказать в строительстве дома. Причин у этого может быть несколько:
- заявитель не собственник участка и не может на нём строить;
- дом собираются строить на неподходящей земле: для жилых объектов подходят только участки ИЖС, ЛПХ и садоводства;
- параметры дома нарушают установленные нормы, например он слишком высокий;
- расположение дома не соответствует правилам землепользования — например, он находится слишком близко к хозяйственным постройкам, соседскому дому или дороге;
- дом хотят построить в зоне с особыми условиями использования, где запрещено или ограничено строительство, — например, в водоохранной;
- в документах есть ошибки или информация неполная.
Если из администрации пришёл отказ, необходимо устранить недочёты и несоответствия. Например, изменить расположение будущего дома, скорректировать его параметры, убедиться, что в документах перечислены все собственники. После исправления всех ошибок можно отправлять уведомление повторно. А если вы не согласны с решением администрации, оспорить его можно в суде.
Чтобы быть уверенными в надёжности подрядчика и качестве будущего дома, можете воспользоваться сервисом «Свой дом» от М2. Мы поможем подобрать подходящий проект от надёжной строительной компании, взять ипотеку и провести сделку, в том числе с использованием эскроу.
Краткие выводы
- Разрешение на строительство — документ, который до 2018 года нужно было получать перед началом возведения дома. С 2018 года для строительства частного дома разрешение не нужно.
- Вместо разрешения сейчас отправляют уведомление о начале строительства. Его подают в муниципальный орган и получают ответ, соответствует дом строительным нормам или нет.
- Чтобы подать уведомление, нужно заполнить официальный бланк документа, приложить выписку из ЕГРН на участок и правоустанавливающие документы. А ещё начертить примерный план будущего дома.
- В течение семи дней администрация ответит на уведомление. Положительный ответ означает, что можно начинать строительство. Он действует 10 лет.
- Отказать в строительстве могут, если дом не соответствует требованиям или заявитель не имеет права его строить. Если в документах есть ошибки, их нужно исправить в срок до трёх дней и отправить повторно.
