Не всё в квартире можно делать, как хочется
Во время ремонта с квартирой можно делать всё, что угодно, если это не затрагивает сам дом и других людей. Например, можно поставить новую входную дверь, поклеить обои в горошек, положить плитку. Если же хочется снести стену или присоединить лестничную площадку к квартире, то не во всех случаях это можно сделать. Например, площадка — общедомовое имущество, и для ее изменения понадобится согласие жильцов, а стена может оказаться несущей, то есть быть частью конструкции здания, которую трогать нельзя.
Такие изменения считаются перепланировкой — это когда меняют проект квартиры, например, объединяют кухню с гостиной или расширяют дверь. Еще можно переносить инженерные коммуникации, электрику, сантехнику — это уже будет переустройство.
Что нельзя сносить и присоединять к квартире — на сайте мэра Москвы
В целом перепланировку делать можно, но есть два условия:
- менять только то, что разрешено законом;
- согласовывать изменения.
Так появляются понятия узаконенной и неузаконенной перепланировки: в одном случае собственники заказывают проект в проектном бюро и согласовывают его с муниципалитетом, в другом — делают всё втихую.
Люди не хотят узаконивать перепланировку, потому что это лишние траты и заботы с документами. А иногда и при всём желании узаконить не получится — если сделать в квартире, то, что делать нельзя. Собственники думают, что о таком ремонте никто не узнает, но соседи могут услышать шум и пожаловаться в управляющую компанию.
Штраф за самовольную перепланировку или переустройство — от 2000 до 2500 рублей. Этой суммой никого не напугаешь, но дело в другом: вместе со штрафом выпишут предписание всё вернуть так, как было. Если снесли стену, придется нанимать бригаду и строить ее обратно.
А еще квартиры с незаконными планировками сложнее продать, потому что меньше людей захотят с ними связываться. К тому же, такие квартиры обычно дешевле, потому что банки не дают на них ипотеку, а нужная сумма на руках есть не у всех. Вот и приходится снижать цену, чтобы привлечь покупателей. А если скрыть факт перепланировки от покупателя, после он сможет пойти в суд и потребовать признать сделку недействительной.
Итак, перепланировку делать можно, но не любую, а по закону. Законов может быть несколько — это федеральные нормы и правила, а еще региональные, например, в Москве дополнительно действует постановление правительства №508.
О региональных нормах можно узнать, если позвонить в жилищный комитет своего города или района — телефон есть на сайте местной администрации. Там подскажут номер постановления, если оно есть — его можно загуглить и прочитать.
В этой статье расскажем, что точно можно и нельзя делать по требованиям федерального законодательства — и неважно, в каком городе вы живете.
Сносить и строить стены
Нельзя: сносить несущие стены, балки и колонны. Определить несущую стену можно по плану БТИ — бюро технической инвентаризации. Его заказывают в МФЦ или непосредственно в бюро, а в Москве — через сайт мэра.
На чертежах несущие стены обозначают толстыми линиями, иногда их заштриховывают, а ненесущие — тонкими.
Также несущие стены нельзя штробить по горизонтали, чтобы не пересекать арматуру и не ослаблять несущую способность стены. По вертикали, например для разводки электричества, еще можно попробовать.
Как обойти: никак. Если снести несущую стену, может рухнуть часть дома. И это не страшилка для взрослых, вот как это бывает:
В 2015 году в Перми рухнул угол жилой пятиэтажки. Всё потому, что несущие конструкции ослабли из-за незаконной перепланировки офиса на первом этаже. Фото взяли на сайте Российской газеты
Можно: сносить и строить межкомнатные перегородки. Правда, только если дом не панельный. В панельных домах почти все стены несущие, а сносить можно, если повезет, только стену в туалете.
В остальных многоэтажных домах тоже не без нюансов: например, делать жилую комнату без окна нельзя, а вот хозяйственные помещения — можно. Это правило несложно обойти, если представить новую комнату как, например, будущую гардеробную, а затем поставить туда кровать.
Объединять помещения
Нельзя: делать тамбур на одну или несколько квартир или присоединять лестничную клетку к своей квартире, потому что это общедомовая территория. Например, вот так:
Житель Москвы попытался присоединить к квартире часть подъезда и даже поставил перегородку, но соседи заметили и пожаловались в Мосжилинспекцию. Фотографии взяли на сайте «Мой дом Москва»
То же самое с балконами и лоджиями — их запрещено объединять с квартирами, а тем более — переносить туда отопление и ставить мебель. В некоторых регионах пока разрешают объединять лоджии с комнатой или кухней, но со скрипом.
Как обойти: чтобы присоединить общедомовую территорию, нужно получать согласие жильцов, а это непросто. А вот балкон никак нельзя присоединить к квартире, и даже не стоит пытаться.
Лоджия — часть квартиры с глухими стенами справа и слева, балкон — выступающая площадка
Можно: объединять помещения внутри квартиры, если между ними нет несущей стены. Например, сделать совмещенный санузел или объединить две небольшие комнаты в одну.
Здесь тоже есть нюансы: нельзя объединять помещения с мокрыми точками — кухню, ванную, туалет — с жилыми комнатами. Допустим, была маленькая ванна, к ней присоединили комнату, поставили джакузи, душевую, биде. Стало здорово, правда,это джакузи оказалось ровно над кроватью соседей снизу. Чтобы обезопасить других жильцов, такие перепланировки запретили. Но всё то же самое можно делать, если объединять кухню, ванную и туалет с нежилыми помещениями — коридором, гардеробной, кладовой.
Дальше отдельно поговорим о кухне-гостиной.
Объединять кухню с гостиной
Нельзя: сносить несущую стену, которая разделяет кухню и гостиную или любую другую комнату. И даже если стена ненесущая, но на кухне стоит газовая плита, сносить всё равно нельзя — опасно, газ.
Как обойти: если хочется сделать кухню-гостиную, газовую плиту можно заменить электрической. Или оставить газовую, а вместо стены сделать раздвижную перегородку, например так:
Можно: объединять кухню с гостиной, если на кухне стоит электрическая плита, а мокрые точки остаются на том же месте — без переноса в жилую зону.
Расширять и переносить дверные проемы
Нельзя: переносить дверные проемы, которые расположены в несущей стены. Как мы помним, на несущую стену лучше лишний раз не дышать.
Как обойти: иногда в несущей стене можно сделать дверной проем или расширить тот, что есть, но потребуется усилить стену и получить разрешение конструкторского бюро, которое разрабатывало проект дома.
Можно: Переносить дверные проемы ненесущей стены вправо или влево или на другую ненесущую стену, делать их шире или уже.
Делать перепланировку в ипотечной квартире
Нельзя: если квартира в ипотеке, делать перепланировку нельзя. Скорее всего, об этом будет написано в договоре.
Как обойти: если очень хочется что-то изменить в ипотечной квартире, нужно получить разрешение банка. Но обычно банки против: опасаются, как бы после этого не снизилась рыночная стоимость квартиры.
Можно: выплатить ипотеку и уже потом заняться перепланировкой.
Список использованных источников
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 04.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
«Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 15.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах» (с изменениями и дополнениями) // Гарант.
