Наличные и перевод со счета на счет считаются небезопасными способами оплаты. Наличные могут оказаться фальшивыми, а при переводе денег непонятно, когда это делать: если до регистрации недвижимости, то покупатель отдает деньги без квартиры, а если после — продавец отдает квартиру, не получив денег. Формально можно составить расписку, но на деле придется судиться, чтобы привлечь сторону к ответственности.
Банковская ячейка — еще один способ расчетов через банк, но уже наличными деньгами. По сути, ячейка — это банковский сейф, который можно арендовать на срок от одного дня до года. В ячейку кладут деньги, которые продавец забирает после перехода права собственности.
При сделках с недвижимостью заключают трехсторонний договор на ячейку: его подписывают продавец, покупатель и банк. На практике это выглядит так: покупатель кладет деньги в ячейку в присутствии продавца, отдает ему ключ от ячейки, и они уходят. Дальше продавец сможет забрать их, когда покажет в банке договор купли-продажи с отметкой Росреестра и выписку из ЕГРН — точные документы указывают в договоре на ячейку.
Стоимость ячейки зависит от банка, города, ее размеров и срока аренды: например, в Москве ячейка высотой в десять сантиметров может стоить 2500 рублей за время от одного дня до двух месяцев. Ячейка побольше — 4300 рублей.
Этот способ расчёта нельзя назвать полностью безопасным. Если в случае с аккредитивом банк удостоверяет сумму и подлинность денег, то здесь это ответственность покупателя и продавца. Банк не проверяет, сколько именно денег положили в ячейку и не фальшивые ли они, а еще не отвечает за сами деньги, а только ограничивает доступ к ним. Если в итоге продавец вскроет ячейку, а она будет пустой или там будет меньше денег, ему придется обращаться в суд.
Перестраховаться от этого можно, если заказать услугу проверки денег. Сотрудники банка пересчитают купюры и проверят их на подлинность с помощью счетной машинки. Но это дополнительные расходы.
Есть и более безопасные способы передать деньги за квартиру: аккредитив, депозит у нотариуса или сервис безопасных расчетов. Разберемся в них.
Аккредитив
Банковский аккредитив — это способ безналичного расчета, при котором деньги за квартиру хранятся в банке, а тот переводит их продавцу уже после регистрации сделки.
Это безопасный способ по нескольким причинам:
- это безналичный расчет — деньги хранятся не в сейфе банка, а на счете, доступ к которому есть только у банка;
- открыть аккредитив можно без присутствия продавца;
- банк переведет деньги на счет продавца, только если переход права собственности будет зарегистрирован.
Получается, банк выступает третьей стороной: получает деньги, хранит у себя и отдает, только когда убедится, что сделка зарегистрирована.
Разберем по шагам, как передают и получают деньги с помощью аккредитива:
покупатель открывает в банке аккредитивный счет на имя продавца;
покупатель переводит на этот счет всю сумму за квартиру;
Росреестр регистрирует переход права собственности;
продавец показывает банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи, или выписку из ЕГРН, или любой другой документ, который указали в договоре в условиях доступа к аккредитиву;
продавец получает деньги на свой счет.
Схема расчетов через аккредитив от банка ВТБ
Перед тем как открывать счет, нужно обсудить, кто оплачивает комиссию банка, какие именно документы подтвердят, что сделка состоялась, на какой счет переводить деньги. Например, в ВТБ, чтобы открыть аккредитив, нужно заплатить 1500 рублей.
Аккредитивы используют при частных сделках с недвижимостью, а еще, например, в расчетах при поставке товаров — во внешней и внутренней торговле. Аккредитив как банковский инструмент регулируется положением Центробанка.
У него есть и минусы: аккредитив не застрахован по системе обязательного страхования вкладов. Это значит, что если банк обанкротится, люди потеряют деньги. Чтобы снизить риск, лучше обращаться в крупные известные банки.
Депозит у нотариуса
Во всех безопасных способах расчетов участвует третья сторона — чаще банк, но ей может быть и нотариус.
По закону нотариус может принимать деньги и выступать гарантом их сохранности. На практике это выглядит так: покупатель перечисляет деньги за квартиру на депозитный счет нотариуса, а после регистрации сделки в Росреестре продавец их забирает.
Здесь важно, что нотариус проверяет, что со сделкой всё в порядке, и только после этого перечисляет деньги продавцу. За услугу нотариус берет пошлину — 0,5 процента от суммы, но не меньше 1000 рублей. Если заказывать у нотариуса не только депозит, но и удостоверение сделки, то депозит будет стоить дешевле — 1500 рублей.
Вся эта процедура оформляется трехсторонним договором, а если что-то пойдет не так со стороны нотариуса, тот отвечает личным имуществом, а также страховкой гражданской ответственности. Если сумма большая, нотариальная палата компенсирует ее из своего фонда.
Сервис безопасных расчетов
Сервис безопасных расчетов — это новый способ передать деньги при сделках с недвижимостью. В целом он похож на аккредитив, но открыть счет и внести деньги можно без визита в офис банка. Получается, сервис безопасных расчетов — это альтернатива аккредитиву, но с меньшими заботами для покупателя и продавца.
Метр квадратный и ВТБ расширили сервис безопасных расчетов — теперь это не только оплата за квартиру, но вся сделка полностью. Вот как это работает:
Метр квадратный составляет договор купли-продажи →
стороны подписывают его в офисе ВТБ электронной подписью, которую банк выпускает для сделки →
покупатель переводит деньги на специальный счет в банке →
Метр квадратный регистрирует переход права собственности в Росреестре →
продавец получает деньги на свой счет, покупатель — правоустанавливающие документы.
Деньги хранятся на безопасном счете ВТБ, отдельно за него платить не нужно. Продавец получит их после того, как банк убедится, что покупатель стал собственником квартиры. Услуга стоит 9990 рублей — это вместе с расходами на пошлину Росреестру и банковский счет, дополнительно платить ни за что не надо.
Список использованных источников
Положение Банка России от 29.06.2021 N 762-П (ред. от 25.03.2022) «О правилах осуществления перевода денежных средств» (Зарегистрировано в Минюсте России 25.08.2021 N 64765). // СПС КонсультантПлюс.
«Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 10.07.2023). Статья 87. Принятие в депозит денежных средств и ценных бумаг // СПС КонсультантПлюс.
