Справки из ПНД и НД для сделок с недвижимостью: проверяем дееспособность продавца

Чтобы покупка недвижимости состоялась, все её участники должны быть дееспособными и сделкоспособными — этого термина нет в законодательстве, но он прочно вошёл в экспертную практику. Иначе сделку могут признать недействительной. Рассказываем, как это проверять и как помогут справки из диспансеров и Защита сделки от М2.

Справки из ПНД и НД: что это такое и как работают

Это документы, которые выдаёт врач — психиатр или нарколог. Они подтверждают, что человек не наблюдается в психоневрологическом (ПНД) и наркологическом (НД) диспансерах по месту регистрации или прикрепления.

Раньше использовали термин «психиатрический и наркологический учёт», но он устарел: строгого учёта психиатрических пациентов сейчас не ведут. Поэтому вместо «учёта» говорят «диспансерное наблюдение».

Важно различать два вида медицинских документов:

Справка о том, что человек не наблюдается в диспансере. Имеется в виду конкретное учреждение — по месту регистрации или прикрепления. Эта справка не требует медицинского освидетельствования.

Так может выглядеть справка о том, что человек не находится под наблюдением

Справки из ПНД и НД доказывают: вторая сторона сделки считала, что продавец или покупатель осознавал свои действия. При этом полноценным доказательством они служить не могут: даже человек с психическим заболеванием не обязательно наблюдается в конкретном диспансере.

Это подтверждается судебной практикой. Например, вот дело, в котором суд не признал справку из ПНД достаточным доказательством, что человек мог принимать осознанные решения. Договор дарения признали недействительным даже после истечения срока исковой давности.

Врачебное свидетельство о состоянии здоровья. Оно требует медицинского осмотра и считается более достоверным. Врач на месте проверяет, в каком состоянии находится человек: нет ли у него психических расстройств, наркотического или алкогольного опьянения.

Так выглядит врачебное свидетельство о состоянии здоровья. Стоимость такой справки — от 1000 рублей в зависимости от региона

На обоих видах справок должны быть подпись врача и печати медицинского учреждения. А вот форма может различаться — тут всё зависит от того, как оформляют справки в конкретном диспансере.

Лучше всего заказывать комплект из двух справок: о ненаблюдении в ПНД и НД и о медосвидетельствовании. Причём осмотр на самой сделке надёжнее всего доказывает, что человек осознавал свои действия и их последствия.

Запрашивать у продавца справки не обязательно по закону, но это может принести ощутимую пользу покупателю. Если кто-то попытается оспорить сделку и признать её недействительной, такой комплект документов послужит основанием для отказа.

Это подтверждается судебной практикой. Например, был случай, когда женщина за три дня до смерти составила договор дарения в пользу подруги. Брат погибшей подал иск в суд. Он заявил, что сестра тяжело болела и не осознавала значение своих действий. Однако суд решил, что сделка была совершена добровольно и осознанно, так как перед этим даритель прошёл психиатрическое освидетельствование.

Что подтверждают справки из ПНД и НД

Чтобы совершить сделку, человек должен одновременно быть:

дееспособным — по умолчанию дееспособность наступает с 18 лет, но её могут ограничить из-за психического заболевания, наркотической или алкогольной зависимости;
сделкоспособным — это понятие означает, что человек находится в здравом уме, трезво осознаёт ситуацию и способен провести сделку.

С помощью справок невозможно подтвердить сделкоспособность, а дееспособность они доказывают только косвенно. Обычно, если Росреестр знает, что гражданин признан недееспособным, сделка не состоится в принципе. Более того: даже если человек лишился дееспособности после заключения договора, сделку всё равно могут оспорить.

Но это не значит, что от справок можно отказаться. Есть две причины, по которым запросить их всё же стоит.

Справка подтверждает серьёзные намерения второй стороны. Если она отказывается предоставить документ — это звоночек, что возможны проблемы. А если обнаруживается, что человек всё-таки наблюдается у психиатра, это означает дополнительный риск для второй стороны.
Справка играет роль в суде. Если по поводу сделки возникли споры, наличие справок из ПНД и НД покажет: покупатель сделал всё возможное, чтобы убедиться в сделкоспособности продавца. Это не гарантирует успех в суде, но может доказать добросовестность покупателя.

Если хотите снизить риски при покупке квартиры, вам поможет Защита сделки от М2. Мы проверим продавца и объект недвижимости, дадим рекомендации по сделке и гарантию безопасности на 10–30 лет. Если возникнут судебные споры, отстоим права своего клиента или вернём всю сумму, потраченную на квартиру.

Как получить справки из ПНД и НД

Чтобы оформить справку, человек должен записаться на приём в психоневрологический и наркологический диспансеры по месту регистрации. Это обязательно должны быть государственные учреждения: справки от частных клиник не имеют веса в суде.

С собой понадобится взять:

паспорт,
полис ОМС,
СНИЛС,
военный билет или приписное свидетельство для мужчин.

Военный билет нужен психиатрам для сбора анамнеза: проверить, не получал ли человек во время службы травм, влияющих на психическое состояние.

Приём у врача нужен, только если человек получает врачебное свидетельство о состоянии здоровья. Справку о том, что гражданин не наблюдается в диспансере, могут выдать и в регистратуре. Оба вида справок выдают сразу — в день обращения.

Справку о себе может получить только сам гражданин или его доверенное лицо: медицинская информация считается конфиденциальной.

Жёстко определённого срока давности у справок нет, но для своей безопасности рекомендуется запрашивать у продавцов свежие документы. Это поможет убедиться, что ситуация не изменилась. Кроме того, иногда банки при оформлении ипотеки тоже просят справки и вправе сами устанавливать сроки. Обычно они требуют, чтобы справка была не старше трёх месяцев.

Медицинскую помощь можно получить не только по месту регистрации. Поэтому в справках могут так и указывать: в конкретное учреждение гражданин не обращался, но это не значит, что он не наблюдается в другом диспансере или клинике.

В справке есть фраза о том, что у диспансера нет информации, обращался ли человек за психиатрической помощью куда-то ещё

Как ещё можно обезопасить себя при сделке

Справки из ПНД и НД — важный, но не единственный документ для подстраховки на случай судебных споров. Если у вас есть сомнения, можете использовать альтернативные методы.

Пригласить психиатра на сделку. Если продавец — пожилой человек, его поведение вызывает у вас сомнения или от его лица действует кто-то другой, вы можете подписать договор в присутствии специалиста. Врач проведёт освидетельствование и подтвердит, что прямо сейчас человек находится в здравом уме.

Нотариально заверить договор. Удостоверять сделки нотариально нужно не всегда, но нотариус может выступить как свидетель и подтвердить: на момент заключения договора вторая сторона вела себя адекватно. Конечно, нотариус не врач и не сможет достоверно оценить состояние человека, но суд может принять его показания во внимание.

Воспользоваться Защитой сделки. В этом случае юристы М2 тщательно проверят продавца и объект недвижимости, а затем вынесут заключение о выявленных рисках. Также они дадут рекомендации, какие документы стоит получить и какие формулировки использовать в договоре. Если кто-то попытается оспорить сделку, М2 отстоит права покупателя в суде или компенсирует полную стоимость жилья — гарантийный сертификат действует до 30 лет.

Краткие выводы

Справки из ПНД и НД — документы, которые подтверждают, что человек не наблюдается у психиатра и нарколога по месту регистрации или прикрепления. Справки косвенно подтверждают дееспособность второй стороны сделки. Они бывают двух видов: о том, что человек не состоит на наблюдении, и о состоянии здоровья.
Наличие справок не доказывает сделкоспособность, но может помочь ещё до сделки выявить сомнительные моменты. А если дело дойдёт до суда — справки помогут доказать статус добросовестного покупателя.
Оформлять справки лучше всего в государственных диспансерах по месту регистрации, документ из частной клиники не подойдёт.
Осмотр врача потребуется только для свидетельства о состоянии здоровья. Справку о том, что человек не наблюдается у врача, могут выдать и в регистратуре.
Чтобы дополнительно обезопасить себя, можно пригласить на сделку психиатра для освидетельствования или заключить договор в присутствии нотариуса. Надёжнее всего провести медицинское освидетельствование в день сделки или непосредственно на ней.
Можно воспользоваться Защитой сделки от М2: юристы дадут рекомендации, какие действия предпринять в конкретном случае.