Привет! На связи Инна — юрист и эксперт М2. Я занимаюсь защитой сделок в сфере недвижимости. Фильмы и сериалы сформировали у людей мнение, что только в уголовной сфере бывают по-настоящему интересные кейсы. Там всегда экшен, неоднозначные свидетели, строгие судьи, нечестные адвокаты и настоящая драма. Однако в нашей области накал страстей бывает не меньше!
Сегодня поделюсь историей из своей совсем недавней практики. Клиентка чуть не лишилась квартиры за 25 млн рублей, поскольку мошенник использовал схему, которую невозможно было вычислить заранее и обезопасить себя. Спойлер: мы полностью отстояли жильё по закону — сейчас расскажу как.
Обман, который невозможно было увидеть заранее
С точки зрения нашей клиентки, квартира при покупке была юридически чистой. Согласно документам, первый собственник у жилья появился в 2022 году, сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Никаких посредников не было, подозрений в каких-либо серых схемах тоже.
Однако впоследствии оказалось, что ещё за время строительства недвижимость пережила 5–6 уступок прав требования. То есть по факту её владельцы несколько раз менялись, но узнать об этом было практически невозможно: банально негде посмотреть, сколько раз и кем проводились такие операции.
Такая проблема — своеобразная «фишка» сделок с первичной недвижимостью. До завершения строительства дома считается, что жилья как такового не существует — только права на него. Первая запись в ЕГРН появляется лишь после окончания стройки, присвоения кадастрового номера и постановки на всевозможные учёты. То есть Росреестр просто не покажет переходы прав до этого момента.
Наша клиентка покупала жильё, построенное по договору долевого участия, а в нём отражается только первый собственник. Когда же новую хозяйку вызвали в суд, оказалось, что с квартирой происходили кое-какие незаконные вещи и есть вполне реальная перспектива её лишиться.
Квартира со сложной судьбой
Чтобы разобраться в сути проблемы, нужно вернуться на восемь лет назад. В 2015 году застройщик начал возводить дом, и ему нужны были деньги. В такой ситуации компании часто продают права собственности на квартиры различным инвесторам и заинтересованным юрлицам. «Физики» обычно в это не влезают — мало кто готов отдать миллионы рублей за площадку в чистом поле, где ещё даже котлована нет.
Застройщик и заинтересованные компании заключают договоры между собой на тысячи квартир, а в итоге, как и любой другой актив крупного бизнеса, он может легко «потеряться», если кто-то из сотрудников захочет незаконно обогатиться.
Именно так и произошло в нашем случае. Работник компании, которая приобрела у застройщика права собственности на 20 квартир, взял доверенность своего начальника и переписал их на своё юридическое лицо. Среди них было и жильё, которое спустя восемь лет купила наша клиентка.
Пока в реальности жильё не было построено, никто и не замечал, что произошло что-то неладное. Правда вскрылась, когда застройщик обанкротился — в результате аудита обнаружилось, что несколько десятков квартир «пропали».
На бывшего сотрудника завели дело — следствие ещё идёт, но в арбитражном суде уже признали, что квартиры украдены, первая сделка официально не существует. Те, кто владеют украденным, должны вернуть пострадавшему юридическому лицу 200 с лишним миллионов рублей.
Однако компании неинтересны деньги — гораздо важнее квартиры. Их легче получить, да и стоимость жилья постоянно растёт. Так что недвижимость могли по закону отобрать: если имущество выбыло из владения собственника не по его воле, то он может забрать всё назад.
Клиентка, повестка, суд и адвокат
Письмо от клиентки с просьбой о помощи пришло на нашу электронную почту поздно вечером в будний день. Она решила посмотреть на свою квартиру, где на тот момент делался ремонт, и нашла в почтовом ящике иск — там было написано, что уже завтра в 10:00 будет рассматриваться дело о передаче недвижимости крупной компании.
Естественно, появиться в суде уже с утра мы не могли — банально не было свободных юристов. Однако мы быстро разобрались в ситуации, подготовили все необходимые материалы и документы, а затем передали их клиентке. Работа шла буквально всю ночь.
Владелица квартиры была в шоке: какая-то крупная непонятная компания хочет отобрать её жильё, которое она купила за большие деньги. Девушка испугалась, быстро нашла адвоката и попросила его сходить в суд. Как выяснилось уже потом, этот юрист не передал судье ни один из материалов, которые мы готовили. Он даже с ними не ознакомился.
✅ Наша цель — разобраться с делом как можно быстрее. Клиентка нам ничего не платит — за защиту сделки она один раз уже отдала 24 900 рублей. Если мы вдруг проиграем, то будем обязаны вернуть ей сумму, за которую она купила квартиру. Именно поэтому мотивации разделаться со всей историей быстро и эффективно у нас было хоть отбавляй.
❌ С адвокатами всё наоборот. Они обычно получают гонорар за каждое заседание. Чем дольше длится судебный процесс, тем больше денег юрист получит. Его задача — затянуть процесс, поэтому он постоянно сгущал краски, не давал конкретную информацию и просил 100 000 рублей за работу. При этом документы не показывал и ничего не объяснял.
В итоге мы убедили владелицу квартиры отказаться от услуг адвоката и полностью довериться нам, а уже ко второму заседанию, которое было назначено через две недели, мы были готовы на все 100%.
Защищаемся и побеждаем
К новому заседанию мы подготовили аргументы по трём основным вопросам и собрали железобетонные доказательства, что никакого злого умысла у нашей клиентки не было, а сделка прошла полностью законно.
1️⃣ Нужно было доказать судье, что уголовка против предполагаемого мошенника, изначально укравшего 20 квартир, никак не связана с нашим текущим делом.
Как раз на обратном очень сильно настаивали оппоненты. Они хотели истребовать уголовное дело и только после его разрешения уже рассматривать наше, а это минимум ещё полгода судебной возни, что совершенно противоречило нашей стратегии. Мы очень долго спорили по этому вопросу, но судью всё-таки удалось убедить, что прямой связи между первоначальным мошенничеством и заключением последней сделки нет.
2️⃣ Важно было доказать нашу правоту в сути спора. Ситуация была следующая: представитель юрлица говорил, что у него украли эти квартиры, он не изъявлял воли на их передачу, а доверенность подделали. Именно поэтому вне зависимости от того, у кого сейчас имущество, его нужно вернуть.
Это, кстати, довольно сильный аргумент, который работает для любого имущества. Например, если у меня украли украшения, а на следующий день я их увидела в ломбарде, то мне их должны вернуть. И неважно, кто их принёс, сколько ломбард за них заплатил и какая была цепочка перепродаж.
Был далеко не нулевой шанс проиграть. Нашим спасением стал тот факт, что на момент возможного мошенничества квартиры ещё не существовало — ведь дом только начинал строиться. Именно поэтому украли восемь лет назад не квартиры, а права на них. А вот на подобные нематериальные объекты нормы права, про которые я писала выше, не распространяются.
3️⃣ Обязательно нужно было доказать, что на момент покупки квартиры наша клиентка не знала и не могла знать, что с ней есть такие проблемы. Это подтвердил наш отчёт по защите сделки — судья его очень внимательно читала. В нём мы как раз писали, что всё проверили, заказали нужные выписки и пришли к выводу, что объект «чистый».
Ещё нам на руку сыграл тот факт, что клиентка рассчиталась за квартиру по безналу. Наличные деньги намного сложнее отследить и трудно доказать, что они в реальности были, так что это серьёзный фактор риска. А вот банкам суды ещё как верят.
В итоге наши аргументы убедили судью — всё решилось за одно заседание! Правда, шло оно долго: примерно четыре с половиной часа. Это большая редкость — обычно у судей очень много дел, но для нас она выделила целый день. Я лично рассчитывала, что на всё уйдёт минимум четыре заседания.
Выводы и рекомендации от юриста М2
В качестве бонуса собрала для вас несколько советов. Они не уберегут от попадания в похожую историю, но помогут выйти из неё с меньшими потерями.
Перед покупкой всегда заказывайте проверку квартиры с изложением в письменном виде. Нужен именно профессиональный отчёт, что с жильём всё окей. Если вам не повезёт и дело дойдёт до суда, то простым заявлениям в стиле «Ну, мы тогда глянули на документы, и всё было нормально» никто не поверит.
Рассчитывайтесь только по безналу. Как я уже писала выше, это один из главных критериев добросовестности покупателя с точки зрения суда.
Если дело доходит до суда, то пользуйтесь услугами юристов, которые специализируются на недвижимости. В заседании участвовали несколько юристов других ответчиков, которые откровенно «плавали» в вопросах из нашей сферы, — это даже судья замечала.
Кстати, если вам понравился формат судебной драмы по вопросам недвижимости, то прочитайте другой наш текст в блоге. Он тоже прекрасно доказывает, что даже полностью законная сделка может обернуться судом.
