Вам одобрили ипотеку: что дальше?

Проверьте условия одобрения

Внимательно изучите условия, на которых вам одобрили ипотеку. Их можно найти в личном кабинете банка или сервиса-посредника. Что нужно проверить:

• сумму,
• срок,
• ставку,
• ежемесячный платёж.

Необязательно брать кредит только на предлагаемых условиях. На этом этапе можно внести правки в анкету — добавить созаёмщика, изменить цель покупки или участвовать в программе господдержки. Банк рассмотрит новые вводные и даст ответ.

Подробнее о том, как как изменить условия ипотеки, рассказали здесь.

Выберите недвижимость

На ипотечные средства вы можете купить:

• квартиру или частный дом,
• участок под строительство,
• апартаменты,
• комнату или долю в праве общей долевой собственности,
• машиноместо или кладовку,
• коммерческую недвижимость — офис, цех или торговое помещение.

Каждый банк сам устанавливает срок, но лучше не затягивать с поиском. Скорее всего, у вас на примете уже были подходящие объекты — вернитесь к ним или подберите новые.

В каталоге М2 вы можете найти квартиру от застройщика или на вторичном рынке. Укажите город, количество комнат, этаж и другие параметры. Отсортируйте результаты по стоимости за квадратный метр или удаленности от центра. А карточки объявлений сразу покажут доступные программы ипотеки.

Одобрите недвижимость в банке

Не каждый объект подходит для ипотечного кредитования. Перед выдачей ссуды банк проведёт оценку документов и примет решение по объекту недвижимости.

В зависимости от типа сделки пакет документов для одобрения будет отличаться. Например, при покупке новостройки банк проверяет надёжность застройщика, а при покупке вторички — есть ли обременения, аресты и незаконные перепланировки.

Какие документы нужны, если покупаете квартиру в новостройке:

• проект договора долевого участия или уже заключённый договор;
• проект договора уступки прав требования.

Если покупаете у собственника:

• правоустанавливающие документы,
• правоподтверждающие документы,
• паспорта продавцов или их законных представителей, доверенных лиц, а также доверенность,
• технический паспорт объекта,
• отчёт об оценке рыночной стоимости недвижимости,
• выписка из домовой книги,
• проект договора купли-продажи.

Это не полный список, и у вас могут запросить дополнительные документы.

Банк рассматривает заявки на одобрение недвижимости от трёх до пяти рабочих дней. Если вы выбрали квартиру у аккредитованного банком застройщика, то получите ответ в течение трёх дней. В сложных ситуациях или при покупке у частного лица лучше обратиться к риелтору или юристу.

Запишитесь на сделку

Как только банк одобрит недвижимость, вы получите уведомление в личном кабинете или звонок от менеджера. Следующий шаг — сделка. Выберите удобный день и время, чтобы приехать в банк и подписать договор купли-продажи.

Если нет времени приехать лично — например, покупаете жильё в другом регионе, — воспользуйтесь услугой удалённой сделки. Понадобится электронная цифровая подпись — ЭЦП. Получить её можно тремя способами:

• В приложении «Госключ», если есть подтверждённый профиль на Госуслугах.
• В одном из коммерческих удостоверяющих центров, если вы физлицо. Список аккредитованных организаций можно посмотреть на сайте Минцифры России. В него входят крупные банки и сервисы электронного документооборота.
• В удостоверяющем центре ФНС России, если вы индивидуальный предприниматель или представляете юрлицо.

Оформите страховой полис

Владелец ипотечной недвижимости должен её застраховать. Исключение составляют покупатели квартиры по договору долевого участия. У них обязанность страховать ипотечное жильё появится, когда дом будет построен и введён в эксплуатацию.

Обычно банковские менеджеры предлагают оформить полис у партнёров. Вы имеете право согласиться или выбрать другую страховую компанию. Большинство из них оказывают услуги онлайн и высылают готовый полис на электронную почту.

Что понадобится для оформления:

• паспорт страхователя,
• информация о кредите: название банка, сумма долга,
• выписка из ЕГРН на квартиру или земельный участок,
• анкета страховой компании.

Обязательная страховка покрывает порчу несущих конструкций от пожара, затопления, взрыва бытового газа и других форс-мажорных ситуаций. Защиту внутренней отделки и мебели можно оформить дополнительно.

Страхование жизни и здоровья — дополнительные пункты, заемщик может купить их по желанию.

Выберите способ расчёта

Есть четыре основных способа передачи денег от покупателя продавцу — банковская ячейка, аккредитив, наличные и Сервис безопасных расчётов. Рассмотрим их подробнее.

Банковская ячейка — это металлический бокс с надёжной защитой. Сначала вы подписываете договор купли-продажи и оформляете кредит. Затем банк переводит деньги на ваш счёт. Обналичьте их в кассе и заложите средства в ячейку. Продавец имеет право открыть бокс только после регистрации сделки в Росреестре.

Аккредитив — это безналичный расчёт через специальный лицевой счёт. На него банк переводит сумму кредита по вашему заявлению. Деньги замораживаются, пока продавец не подтвердит передачу права собственности.

Наличные — самый опасный способ, при котором покупатель передаёт деньги продавцу из рук в руки. Мы не рекомендуем использовать его в сделках с недвижимостью. Если всё же решили пойти этим путём, обязательно убедитесь, что сможете доказать факт существования денег до передачи продавцу, — например через выписки от банка. Также обязательно приглашайте на сделку юриста.

О том, как безопасно получить или передать деньги за квартиру, подробно рассказали здесь.

Сервис безопасных расчётов — новая услуга дистанционного управления деньгами. Подойдёт для ипотеки и наличных расчётов на первичном и вторичном рынках. Для оформления нужен только договор купли-продажи. Перевод средств и регистрация сделки в Росреестре происходят полностью удалённо.

Получите ипотеку

На этом этапе действуйте по следующему алгоритму:

Заранее прочитайте кредитный договор, чтобы не тратить время в банке. Уточните все нюансы:

• условия досрочного погашения,
• условия изменения процентной ставки,
• вид платежа — аннуитетный или дифференцированный,
• дополнительные затраты,
• соотношение процентов и тела долга в ежемесячном платеже,
• общую стоимость кредита.

До выдачи ипотеки не оформляйте кредиты на другие покупки, иначе банк может поменять решение.

На сделку возьмите с собой оригиналы документов, которые прикладывали к заявке. Также там должны присутствовать все созаёмщики.

Изучите график платежей по ипотеке. В нём указано, сколько в месяц уходит на погашение начисленных процентов и сколько — на основной долг. Первое время вы больше платите по процентам, а долг уменьшается незначительно.

Рефинансирование — это новый кредит в другом банке по более низкой ставке. Рефинансирование выгодно, даже если ставка уменьшится всего на 1%. Вы можете изменить размер ежемесячного платежа по ипотеке, срок кредита и сумму основного долга. Также при рефинансировании можно увеличить тело кредита — запросить сумму больше остатка своего долга, а разницу получить на руки.

Оформите право собственности

Если вы покупаете готовый объект, то оформляете на сделке переход права собственности. Если приобретаете новостройку — право требования или его переход.

Росреестр рассматривает обращения в течение девяти рабочих дней после получения документов. Для дистанционной регистрации понадобится электронная подпись. Ответ придёт через один рабочий день.

Что предоставить в Росреестр:

• паспорта и СНИЛС всех участников сделки;
• договор купли-продажи (ДКП), договор долевого участия или договор уступки права требования (ДУПТ);
• кредитный договор — оригинал и копию;
• документ о расчёте с продавцом, если в ДКП или ДУПТ есть пункт о расчёте после подписания договора;
• заключение к отчёту об оценке недвижимости, если его оформляли;
• заявление о переходе прав;
• заявление о возникновении ипотеки в силу закона;
• постановление органов опеки и попечительства, если в сделке участвует несовершеннолетний;
• нотариальные отказы от преимущественного права покупки;
• нотариальные согласия;
• доверенности.

Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2000 рублей. Реквизиты для оплаты уточняйте на сайте Росреестра — для этого выберите регион, где находится квартира.

Дальнейшие шаги зависят от типа недвижимости. Если вы купили квартиру на вторичном рынке — больше ничего делать не надо. Если приобрели новостройку — нужен страховой полис, чтобы оформить право собственности на объект. Документы банк запросит сам в соответствующих организациях.

А если вы ещё не определились с покупкой, воспользуйтесь калькулятором ипотеки от М2. Он поможет рассчитать ежемесячный платёж, сумму и срок кредита. Сервис покажет выгодные предложения от более чем 15 банков-партнёров.

Главное из статьи

• Внимательно изучите условия одобрения заявки: сумму, ставку, срок, размер платежа. Если необходимо, внесите изменения в анкету и дождитесь нового решения банка.
• Выберите недвижимость. В каталоге М2 вы сможете подобрать квартиру в новостройке или на вторичном рынке. Просто укажите удобные параметры — количество комнат, этаж, лифт и другие. В карточке объекта уже будут предложения по ипотеке. Отправьте заявку сразу в несколько банков, а наши менеджеры помогут на каждом этапе сделки.
• Получите одобрение в банке. Пакет документов будет отличаться в зависимости от типа сделки. Заявление рассмотрят от одного до трёх рабочих дней.
• Запишитесь на сделку. Выберете комфортное время и день для очного посещения банка. А если у вас есть ЭЦП, можно выбрать дистанционное оформление.
• Застрахуйте недвижимость. Вы имеете право оформить полис у партнёров банка или выбрать другую страховую компанию. Как правило, услугу оказывают онлайн.
• Выберите способ расчёта с продавцом: через ячейку, аккредитив, наличными или сервис безопасных расчётов. М2 предоставляет такую услугу онлайн для первичного и вторичного рынков.
• Получите ипотеку и ознакомьтесь с графиком платежей. Чтобы грамотно управлять кредитом, оцените возможность рефинансирования или досрочного погашения. Даже небольшие вклады помогут существенно снизить сумму долга.
• Оформите право собственности. При подаче заявления через МФЦ нужно ждать до девяти рабочих дней. С электронной подписью удалённая регистрация права собственности займёт всего один день.

Список использованных источников

1. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (последняя редакция) // СПС «КонсультантПлюс».
2. Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 556 «Передача недвижимости» // СПС «КонсультантПлюс».
3. Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ (ред. от 24.07.2023) «О потребительском кредите (займе)» // СПС «КонсультантПлюс».
4. Федеральный закон «Об электронной подписи» от 06.04.2011 № 63-ФЗ (последняя редакция) // СПС «КонсультантПлюс».
5. Список аккредитованных удостоверяющих центров // Министерство цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации.
6. Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 860.1 «Договор номинального счёта» // СПС «КонсультантПлюс».