Встречные сделки: как одновременно продать квартиру и купить новую

Чем встречная сделка отличается от стандартной

Обычная сделка купли-продажи недвижимости предполагает, что есть два действующих лица: продавец и покупатель. Эти две стороны действуют независимо друг от друга. Например, продавец может не торопиться с поиском нового жилья взамен старого. Такие сделки называются свободными.

Встречная сделка отличается тем, что в ней участвуют минимум три человека:

• покупатель старой квартиры;
• продавец старой квартиры, он же покупатель новой;
• продавец новой квартиры.

У встречной сделки есть особенности:

• Скорость. Продажа недвижимости и покупка новой могут произойти в один день или с разницей в несколько дней. Иногда человек даже не получает деньги от продажи старой квартиры: они сразу переходят продавцу нового жилья.
• Подготовка. Договариваться нужно не с одним человеком, а минимум с двумя — покупателем старой квартиры и продавцом новой. Если новое жильё уже нашлось, а покупатель для старого — ещё нет, придётся убедить продавца интересующей квартиры подождать. А ещё кто-то из участников сделки может передумать или в последний момент изменить условия. Например, попросить больше денег.
• Зависимость. Если одна из сделок встречки задержится, вся цепочка остановится — нужно состыковать сроки так, чтобы всё прошло одновременно.

Какими бывают встречные сделки

Встречные сделки могут быть разными, в зависимости от того, сколько сторон участвует и какие финансовые условия прописаны.

Равноценный обмен. Самый простой вариант — обмен квартирами. В этом случае в сделке участвуют только две стороны: каждый передаёт свой объект недвижимости другому. Но такое бывает редко. Куда чаще речь идёт о цепочке сделок — так называют куплю-продажу, в которой участвуют три человека и более.

Сделка с доплатой. Если деньги от продажи старого объекта не покрывают стоимость нового, покупатель доплачивает второй стороне. Можно использовать собственные накопления или взять ипотеку на остаток суммы.

Съезд. При таких сделках человек продаёт две квартиры, чтобы купить одну. Например, меняет две однушки на одну просторную двушку в хорошем районе. Порой так поступают, чтобы съехаться вместе, например при браке, — отсюда и название.

Разъезд. Обратная ситуация: человек продаёт одну большую квартиру, чтобы приобрести две маленьких. Например, покупает жильё для выросших детей, которые решили жить отдельно.

Как провести встречную сделку: 8 шагов

Процесс несколько сложнее, чем при свободной продаже или покупке квартиры. Однако, если подойти к вопросу с тщательной подготовкой, всё получится быстро и без проблем. Вот шаги, которые помогут организовать встречную сделку.

Шаг 1: оцените бюджет и сроки

Бюджет. Выясните, за сколько можно продать старую квартиру и купить новую. Чтобы сделать это самостоятельно, просмотрите объявления о похожих объектах в онлайн-каталогах. Укажите в фильтрах количество комнат, метраж, расположение, наличие ремонта и другие параметры. А если не хотите тратить своё время, воспользуйтесь услугами профессионала: оценщика или риелтора. Специалист подскажет рыночную стоимость на основе своего опыта и анализа.

Сроки. Чтобы состыковать все сделки в цепочке, нужно заранее спрогнозировать, сколько времени займёт каждая из них. Здесь тоже можно обратиться к специалистам или провести самостоятельный анализ:

• посмотреть объявления: сколько времени они находятся на сайте, прежде чем их снимают с публикации;
• изучить открытую статистику от агентств и сервисов по продаже недвижимости.

Например, вы узнали, что однушка вроде вашей продаётся в среднем месяц, а двушку мечты хозяин готов продать только через два. Значит, максимум через месяц уже нужно начать поиски покупателя для старой квартиры.

Шаг 2: подготовьте квартиру к продаже

Перед тем как выставлять квартиру на продажу, продавцу стоит подготовиться. Это поможет продать жильё дороже и избежать неприятных сюрпризов. Вот что понадобится сделать.

• Убедитесь, что документы на квартиру в порядке: в них нет ошибок и есть актуальная информация обо всех собственниках. Можно заказать выписку из ЕГРН и свериться с данными в ней. Если жильё наследное, желательно убедиться, нет ли на него других претендентов: это можно сделать у нотариуса.
• Проведите минимальный хоумстейджинг — предпродажную подготовку, чтобы объект выглядел привлекательнее. Например, купите новые шторы, застелите стол скатертью, сделайте косметический ремонт.
• Сделайте качественные фотографии для объявления. Чтобы снимки выглядели лучше, можете пригласить профессионального фотографа или поручить подготовку риелтору.

Шаг 3: приступайте к поиску нового жилья

Новую квартиру при встречной сделке лучше искать ещё до продажи старой. При выборе стоит обращать внимание на такие параметры:

• тип жилья — первичное или вторичное. От этого зависит, с кем придётся планировать сроки — с застройщиком или прошлым владельцем;
• вид сделки — есть вероятность, что продавец новой квартиры тоже проводит встречную сделку, и это дополнительно усложняет процесс;
• наличие других претендентов — если квартиру собирается купить кто-то ещё, возможно, собственник продаст её раньше, чем вы состыкуете сроки.

Как и при любом поиске квартиры, стоит проверить её юридическую чистоту: отсутствие обременений или споров о праве собственности. А ещё рекомендуется проверить продавца: убедиться, что его документы подлинные, он не близок к банкротству и не наблюдается в психдиспансере.

Шаг 4: договоритесь со всеми участниками цепочки

Когда покупатель старой квартиры и продавец новой найдены, нужно договориться с ними о сроках. Важно предупредить обоих, что сделка будет встречной. А ещё убедиться, что все участники согласны на такую сделку в оговорённые сроки. Это поможет избежать неожиданностей.

Вот что можно сделать.

• Уточните, согласна ли какая-то из сторон подождать, пока вы со всеми договоритесь. Можно подкрепить это документально: включить в договор условие о том, что срок выхода на сделку может быть дольше запланированного.
• Предложите заключить предварительный договор купли-продажи с задатком или авансом. Он обязывает в нужный срок заключить основной договор, но не влечёт за собой передачу прав собственности. Если всё будет хорошо, вслед за предварительными все стороны подпишут основные договоры. Так вы закрепите договорённости и повысите шанс, что другая сторона сделки не передумает в последний момент.

Проще всего, если новая квартира находится в новостройке. Застройщик может забронировать объект за вами на какой-то срок и помочь с подготовкой документов.

Шаг 5: соберите документы

Документы нужны и для продажи старой квартиры, и для покупки новой. Каждый, кто выступает в роли продавца, должен подготовить список обязательных документов:

• паспорт;
• выписку из ЕГРН об объекте недвижимости;
• правоустанавливающие документы на недвижимость, например договор купли-продажи, дарения или приватизации.

В зависимости от ситуации могут понадобиться и дополнительные документы:

• согласие на продажу от супруга, если квартиру купили в браке;
• разрешение от органов опеки, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему;
• справка об отсутствии задолженностей по коммуналке;
• справка о зарегистрированных жильцах;
• справки из диспансеров — психоневрологического и наркологического;
• одобрение банка и подтверждение дохода, если встречная сделка проводится с ипотекой.

Шаг 6: подготовьте договор

Когда речь идёт о цепочке сделок, для каждой из них нужен отдельный договор. Это могут быть стандартные договоры купли-продажи. Каждый обязан содержать:

• информацию о продавце и покупателе — Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации;
• сведения об объекте недвижимости — его стоимость, адрес, кадастровый номер;
• информацию о сроках — в какой срок из квартиры выпишут прошлых жильцов, когда состоится переход прав собственности;
• гарантии, что за квартирой не числится задолженностей или обременений;
• меры ответственности за нарушение условий договора, например неустойку или штраф;
• условия расторжения договора;
• информацию об оплате квартиры — как она будет проводиться и в какие сроки;
• сведения о задатке или авансе, если они были;
• дату и место подписания.

Шаг 7: проведите расчёты

Обычно оформление и оплата происходят в один день. Все стороны сделки встречаются, подписывают документы, а затем рассчитываются:

• покупатель старой квартиры передаёт деньги за неё прошлому собственнику;
• когда квартира переходит к покупателю, первая сделка цепочки считается завершённой;
• затем деньги передаются продавцу новой квартиры;
• тот в свою очередь передаёт права на объект недвижимости покупателю новой квартиры.

Схему передачи денег можно упростить: покупатель старой квартиры сразу передаст деньги продавцу новой. Например, в сделке участвуете вы, продавец новой квартиры Ольга и покупатель старой квартиры Виктор. В ходе сделки вы передаёте права на старую квартиру Виктору, а тот сразу переводит деньги Ольге — без дополнительного шага в виде перевода денег вам.

Шаг 8: зарегистрируйте право собственности

Оба покупателя обращаются в Росреестр, чтобы зарегистрировать своё право на объект недвижимости. К заявлению прилагают договор купли-продажи, подтверждающий, что человек приобрёл квартиру в собственность, копию паспорта нового владельца и квитанцию об уплате пошлины.

Для каждого объекта недвижимости, который сменил владельца, нужно отдельное заявление. И отдельная уплата госпошлины: в 2025 году она составляет 4 тыс. рублей.

Краткие выводы

• Встречная, или альтернативная, сделка — такая, когда человек продаёт квартиру и одновременно покупает новую. Обычно в ней участвует минимум три стороны.
• Продажа и покупка квартиры происходят сразу друг за другом, часто в один день. Это называется цепочкой сделок.
• Встречные сделки помогают быстрее продать и купить квартиру, снизить расходы во время поиска нового объекта, обойтись без ипотеки или взять её только на остаток суммы.
• В то же время альтернативные сделки сложнее обычных: нужно подготовить два пакета документов, два договора купли-продажи, а ещё договориться с обеими сторонами. Чтобы упростить себе задачу, лучше поручить организацию опытному риелтору.
• Главный риск при проведении встречных сделок — срыв договорённости. Если одна сделка сорвётся, другая тоже окажется под угрозой.
• С помощью Сделки от М2 цепочки сделок можно проводить быстрее и с высоким уровнем безопасности. Мы поможем с подготовкой документов, расчётами и регистрацией права собственности.