Плюсы новостройки: трубы новые, соседи тоже
Новостройка — это жильё, в котором еще никто не жил. Обычно это дом, где квартиры выкупают на стадии строительства, или тот, который только ввели в эксплуатацию. У такого дома есть преимущества.
Чистые документы. При покупке квартиры в новостройке договор заключают с застройщиком. Поэтому в новых домах нет проблем с документами: покупатель становится первым владельцем, и ему не нужно переживать, что у недвижимости есть обременение или там прописаны несовершеннолетние дети, которых сложно выписать.
Новые коммуникации. Обычно в новых домах чисто в подъезде, работает современный лифт или даже несколько. При этом сразу видно, в каком состоянии квартира: тут точно не будет плесени под обоями и старой проводки.
Удобная планировка. В новом доме застройщик предложит разные по планировке квартиры, а покупатель сможет выбрать ту, что ему больше нравится. Ещё в некоторых новостройках продают квартиры со свободной планировкой — без межкомнатных перегородок. В этом случае покупатели могут сами продумать расположение комнат.
Инфраструктура. Есть предубеждение, что в новых районах нет магазинов и детских садов. Но как только жилой комплекс заселяется, обычно рядом открывают супермаркеты, парикмахерские, мастерские по ремонту одежды.
Ремонт с нуля. В коммуникациях, отделке и дизайне владельцы смогут сделать всё по-своему — не нужно подстраиваться под старую планировку, разводку труб и штробить стены для новых розеток. Зато можно запланировать ту же гардеробную. Всё то же самое можно сделать и на вторичке, но это обойдется дороже, потому что к расходам добавятся согласования с бюро технической инвентаризации и затраты на демонтаж.
Стоимость. Считается, что цены на квартиры в новостройках обычно ниже, чем на вторичке. Но тут всё зависит от параметров квартиры — класса жилья, отделки, локации и так далее. Например, сданная квартира в новостройке с ремонтом от застройщика и в хорошем районе будет дороже аналогичного жилья на вторичке.
Несомненный плюс в том, что на квартиру в новых домах можно оформить ипотеку по льготной ставке.
Постановление о льготных ставках на ипотеку в новостройке на сайте правительства
Ещё жильё в новостройке может стать инвестицией, потому что со временем цена на неё будет расти. Если вложить деньги на стадии строительства, когда стоимость снижена, а продать уже после заселения дома, можно заработать.
Минусы новостройки: звук дрели и одна дорога на район
У новостроек есть и минусы — теперь поговорим о них.
Дом дает усадку. Усадка зависит от материала, из которого построили дом:
- монолитный дом — самый легкий. Он усаживается равномерно и быстро — в среднем за полгода–год;
- панельный тяжелее, он усаживается два–три года. Ещё из-за нарушения технологии строительства в нём могут появиться щели и потрескаться штукатурка;
- кирпичный — самый тяжелый, он усаживается до шести лет. Процесс может происходить неравномерно: сначала осядет одна сторона, потом другая. Из-за перекосов может отличаться высота комнаты в разных местах, поэтому первое время после постройки в таких домах лучше не устанавливать встроенные шкафы от пола до потолка.
Может оказаться, что через пару лет после ремонта плитка в ванной потрескалась из-за того, что изменилась геометрия стен, и ремонт нужно переделывать. Поэтому некоторые люди предпочитают покупать квартиру с недорогой отделкой от застройщика, а через несколько лет делать уже свой ремонт.
Шум. После сдачи дома новые жильцы возьмутся за отделку, а значит, в квартире будет шумно. При этом некоторые покупают квартиру, чтобы продать её подороже. А потом новые жильцы переделывают ремонт под себя. Так бесконечный круговорот ремонтов в новостройке может затянуться на несколько лет.
Шум не помеха для тех, кто приходит домой с работы только поспать и не имеет детей, а для тех, кто работает из дома или укладывает детей спать днем, дрель за стеной может стать проблемой.
Расположение. Часто бывает так: нравится район, но там не строят новые дома. Или новостройка, которая подходит по цене, находится на пустыре, где ещё нет школ, детских садов и маршрутов общественного транспорта. А ещё в новых районах могут быть сложности с логистикой, когда туда только прокладывают дорогу или она одна на весь район: утром придётся стоять в пробке по дороге на работу, а вечером — обратно.
Неизвестная УК. Управляющая компания, которая занимается благоустройством, ремонтом коммуникаций и коммунальными услугами, — это лотерея: пока она не начнет работать, никто не знает, как хорошо она будет это делать. Возможно, в новом и красивом дворе будут стоять переполненные баки с мусором, а рядом бегать бездомные животные.
Ремонт. Для тех, кто раньше не делал ремонт, он может стать испытанием, даже если вы посмотрели все выпуски «Квартирного вопроса». Может оказаться, что вместо запланированного года ремонт займет два, и всё это время нужно оплачивать съёмную квартиру и ссориться с рабочими из-за некачественной отделки.
Дополнительные расходы. Пока строится дом, а затем в квартире делают ремонт, нужно где-то жить, например оплачивать съёмную квартиру. Если дом ещё не сдан, есть риск, что стройка затянется на неопределенное время, а это дополнительные расходы на аренду.
Несколько лет назад я накопила деньги на первый взнос по ипотеке и решила купить квартиру в строящемся доме в Москве. Я заключила договор, внесла деньги, начала выплачивать кредит. Время шло, подходил срок сдачи дома, а он всё еще не был достроен. Оказалось, что произошел рейдерский захват строительной компании, стройка встала, потом появился новый застройщик, сроки перенесли, а мне нужно было одновременно платить за съёмную и несуществующую квартиры. Через суд я вернула большую часть денег, но не всем так повезло. Большинство до сих пор ждет, когда дом сдадут. Для себя я решила, что больше не буду рассматривать квартиры в строящемся доме — только сданные в эксплуатацию или вторичку.
Наконец, если строится жилой комплекс из нескольких очередей домов, а не один дом внутри района, то первые несколько лет будет ощущение, что вокруг бесконечная стройка.
Плюсы вторички: заезжай и живи
Жилье на вторичном рынке — это квартиры, в которых уже кто-то жил. Это может быть и дом, который построили в довоенное время, и современная многоэтажка, которой два–три года.
Можно сразу заехать. Многие покупают вторичку по принципу «заезжай и живи», то есть выбирают варианты с мебелью и ремонтом. В квартире можно сразу прописаться, если это нужно, чтобы оформить детей в садик или школу, и не нужно оплачивать съёмное жилье, пока достраивают дом.
Расположение. Вторичного жилья больше, чем новостроек, а значит, легче выбрать дом возле работы или поближе к родственникам. Люди привыкают жить в одном районе, чтобы выгуливать собаку в знакомом парке и ходить к любимому парикмахеру поблизости.
Видно соседей. По подъезду и двору можно определить, какие люди живут рядом. Если во дворе новый асфальт, скамейки и детская площадка, а в подъезде цветы на подоконнике и полка для обмена книгами, скорее всего, это не только заслуга управляющей компании, но и признак того, что жильцы неравнодушны к проблемам дома. И наоборот: сожженные кнопки в лифте и бычки на подоконниках говорят о том, что соседи не умеют договариваться друг с другом и проблемами дома не интересуются.
Минусы вторички: проблемы с документами и коммуникациями
У вторичного жилья есть свои недостатки, разберём основные.
Документы. У квартиры с историей могут быть обременения. Поэтому нужно тщательно проверять документы, чтобы не оказалось, что один из собственников сейчас сидит в тюрьме, а при покупке жилья предыдущие владельцы использовали материнский капитал. Если покупать недвижимость в ипотеку, банк обяжет сделать оценку квартиры, а это дополнительные 5000 — 10 000 рублей к расходам.
Проблемы с коммуникациями. Если дому больше десяти лет, нужно проверять, не течет ли крыша, как давно меняли трубы и хорошо ли работает лифт. Тут поможет интернет: проверьте, часто ли жильцы жалуются на управляющую компанию и о каких проблемах дома пишут.
Узнать сроки капремонта дома на сайте Реформа ЖКХ
Кажется, если дом стоит много лет, значит, он построен правильно. Но может оказаться, что в нём дует изо всех щелей, нужно утеплять фасад и делать шумоизоляцию.
У меня было два требования к квартире — высокие потолки и хорошая звукоизоляция, поэтому я выбрала дом сталинской застройки. А ещё я жила в съёмной квартире и хотела сразу переехать в свою. Переезжала из одного города в другой, поэтому квартиру искала онлайн. Перед покупкой я смотрела фото и видео, был 3д-тур, осмотр двора и подъезда, меня всё устроило. Дом выглядел хорошо, а в скором времени должен был начаться капремонт. Соседние дома такой же серии после ремонта выглядели отлично, поэтому я приняла решение купить квартиру. Квартиру брала в ипотеку, поэтому банк проводил оценку объекта, дополнительно я заказала юридическую экспертизу. По всем данным износ дома был в пределах нормы. Проблемы начались через несколько месяцев. Во время капремонта в подвале меняли трубы, и в одной из квартир на первом этаже провалился пол. Оказалось, что деревянные перекрытия, которые не меняли с 1932 года, изношены на 82%, в подвале новые трубы лежат на сгнивших досках, и всё может обрушиться в любой момент. Мы обращались к депутатам и в прокуратуру, но дом пока не признали аварийным. Сейчас ЖЭК предлагает жильцам собрать 27 миллионов рублей на замену перекрытий, потому что это не входит в программу капремонта. Если я ещё когда-то захочу покупать дом на вторичке, буду лично обследовать подвал, крышу и все уголки, чтобы быть уверенной в новом жилье. Но лучше куплю частный дом, в котором ответственность за все работы будет лежать на мне и не нужно будет бодаться с ЖЭКом и прокуратурой.
Расходы на ремонт. Стоимость ремонта нельзя включить в ипотеку, то есть деньги на отделку придется копить отдельно. При этом, если потребуется капитальный ремонт, он обойдётся дороже, чем в новостройке — придётся потратиться на демонтаж старой плитки, обоев и сантехники.
Чтобы подытожить, перечислим плюсы и минусы двух видов жилья.
Новостройка: плюсы
- Чистые документы, нет проблем с оформлением.
- Новые коммуникации, но дом может дать усадку.
- Можно сделать планировку под себя.
- Со временем стоимость квадратного метра в новостройке увеличится, и квартиру можно будет перепродать дороже.
Вторичка: плюсы
- Можно выбрать дом в любимом районе, где много магазинов, торговых центров и есть парк неподалеку.
- Сразу видно соседей и их отношение к общей территории.
- В квартиру можно сразу заехать, прописаться и жить.
Новостройка: минусы
- Выбор ограничен, а в новых районах, возможно, придётся жить возле стройки.
- Непонятно, кто будет соседом, но скорее всего, это люди похожего материального положения и возраста.
- Есть риск, что дом не достроят или затянут со сроками.
Вторичка: минусы
- Придётся понести расходы на оценку для ипотеки.
- Для проверки документов нужно привлекать юриста.
- Срок эксплуатации труб и проводки по дому мог истечь в прошлом веке.
- Старый дом со временем теряет в стоимости, и квартира в нём становится неликвидной.
- Перенос стен нужно согласовывать, а для демонтажа старой отделки закладывать отдельный бюджет.
Однозначно ответить на вопрос, что лучше — новостройка или вторичка — нельзя. Всё зависит от того, какие у вас приоритеты, желания и возможности.
Если ищете квартиру в новостройке, не тратьте время на поиски — консультант Метра квадратного подберёт варианты по вашим запросам.
Риелторам доступна бесплатная программа по продаже новостроек.
