Юрист или риелтор: какого специалиста привлечь на сделку с недвижимостью

Риелтор и юрист: в чём разница

Чтобы провести сделку с жильём, обычно приглашают стороннего специалиста — риелтора или юриста. Они помогают продать либо купить квартиру и снимают с клиентов часть хлопот. Разница — в списке их обязанностей:

• риелтор — посредник, который отвечает за переговоры с другой стороной, подбирает варианты и помогает организовать сделку;
• юрист по недвижимости — специалист, который проверяет документы, оценивает и минимизирует риски, гарантирует чистоту сделки.

Технически риелтор может подготовить типовой договор купли-продажи, а юрист — присутствовать на переговорах. Но полностью заменить друг друга они не могут. Если речь заходит о более сложных сделках, лучше обращаться к каждому за профильной услугой. Например, общение с продавцом недвижимости стоит доверить риелтору, а проверку юридической чистоты — юристу.

Какие задачи решает риелтор

Чаще всего при покупке новой квартиры или дома клиенты обращаются к риелтору. Он помогает с подбором вариантов, организует показы, рассказывает о сильных и слабых сторонах объекта недвижимости. Его главные задачи — организация и ведение сделки. Вот что может входить в обязанности риелтора.

Поиск объектов. Клиент сообщает агенту по недвижимости, какое жильё хотел бы купить, а тот ищет подходящие варианты. Обычно риелтор может подобрать больше объектов, чем нашёл бы сам покупатель: у специалиста есть доступ к закрытым базам и договорённости с застройщиками.

Организация показов. Риелтор помогает договориться о просмотре интересующей квартиры в удобное покупателю время. Он же проводит экскурсию по жилью и подсвечивает его особенности, чтобы клиенту было проще сделать выбор.

Консультации. Риелтор ответит на любые вопросы, связанные с выбором и покупкой жилья. Например, расскажет о плюсах и минусах новостроек и вторички, если покупатель не определился, где хочет жить. Опытные агенты также ориентируются в законах и разбираются в вопросах налогообложения.

Переговоры. В сделке участвуют продавец и покупатель, а задача агента по недвижимости — помочь им прийти к решению, выгодному для обеих сторон. Риелтор берёт на себя большую часть общения: сам звонит, договаривается, узнаёт подробности и держит участников в курсе ситуации.

Оформление договора. Обычно риелтор отвечает за сбор и подготовку типовых документов. Например, составляет договор купли-продажи. А если клиент планирует брать ипотеку, агент также помогает с её оформлением.

Заключение сделки. Риелтор может присутствовать при подписании договора и помогать покупателю зарегистрировать сделку в Росреестре.

С чем поможет юрист по недвижимости

В отличие от риелтора, юрист не участвует в выборе жилья и переговорах со сторонами. У него другая задача — оформить сделку так, чтобы защитить клиента от рисков. Вот что может входить в обязанности юриста по недвижимости.

Юридическая проверка. Юрист проверяет, точно ли законна сделка, нет ли ошибок в документах или рисков, которые могут привести к потере квартиры. Он анализирует историю сделок с этим объектом, проверяет его на обременения, аресты и долги.

Рекомендации по документам. Юрист не просто заполнит типовой шаблон, но и учтёт нюансы сделки. Например, посоветует вписать определённые условия в договор купли-продажи вторички, чтобы защитить себя от рисков.

Мы делились кейсом, где продавцом была пожилая женщина. Юрист порекомендовал, чтобы продавец вслух зачитал договор на видео. В случае споров запись помогла бы доказать, что женщина продала квартиру сама и добровольно.

Судебные споры. Если при покупке квартиры что-то пошло не так и стороны обратились в суд, юрист может отстоять права клиента и защитить от потери жилья. Например, доказать добросовестность покупателя и добровольность сделки, признать её действительной.

Ещё один случай из нашей практики: компания продала семье таунхаус, купленный у застройщика, который потом обанкротился. Все его сделки могли признать недействительными, как и сделки следующих хозяев, но юристы М2 отстояли права клиента в суде.

Когда нужен юрист при покупке квартиры

Проверка жилья перед сделкой никогда не будет лишней. Но особенно важно обратиться к юристу при покупке жилья на вторичном рынке, когда есть риск просмотреть неочевидные проблемы. Вот в каких ситуациях помощь юриста точно необходима.

Продавец — наследник жилья. Покупка квартиры, которую продавец получил в наследство, часто бывает рискованной. Могут появиться другие потенциальные наследники и предъявить требования на недвижимость. Обратитесь к юристу, чтобы понять, насколько безопасна сделка.

Сделка проводится по доверенности. Если продавец не может присутствовать на сделке лично, он оформляет доверенность на близкого человека. Но иногда такую схему используют мошенники — продают чужую квартиру по ложной доверенности. Юрист поможет выявить обман и избежать незаконной сделки.

Собственник жилья — несовершеннолетний. Такое бывает, если квартиру покупали с использованием материнского капитала. Права несовершеннолетних собственников защищает опека — она требует, чтобы ребёнку выделили новую долю взамен проданной. В оформлении таких сделок есть тонкости, с которыми поможет справиться юрист.

В квартире была перепланировка. Изменения в объекте недвижимости должны быть узаконены, и юрист сможет проверить, так ли это. Если перепланировка не зарегистрирована, специалист поймёт это и отговорит от покупки такого объекта. Иначе покупатель может получить штраф и обязательство переделывать квартиру за собственные деньги.

Собственник пожилой или с инвалидностью. Сделку может проводить только дееспособный человек, который отдаёт отчёт в своих действиях. Поставить под сомнение дееспособность проще, если продавец — пожилой человек или имеет инвалидность. Юрист сориентирует, какие справки получить, чтобы подтвердить дееспособность продавца, и даст дополнительные рекомендации.

В документах есть неясные детали. Если продавец не может предоставить часть документов, покупатель сомневается в их подлинности или актуальности, условия договора странные — это повод обратиться к юристу. Он поможет разобраться, уточнит, как получить недостающие документы, и отыщет возможные ошибки.

Это не исчерпывающий список — помощь специалиста может понадобиться и в других ситуациях. Нужен ли юрист в конкретной ситуации — зависит от обстоятельств. Конечно, нанимать сразу двух специалистов дороже, чем одного только риелтора. Но если что-то кажется подозрительным, лучше всё же проверить квартиру.

На что обратить внимание при выборе специалиста

Изучите репутацию риелтора или юриста: посмотрите отзывы других клиентов, а если это возможно, получите рекомендации от знакомых.

Если ищете агента по недвижимости:

• проверьте, состоит ли он в Российской гильдии риелторов, — туда вносят только квалифицированных специалистов,
• узнайте больше об опыте агента и его специализации: одни лучше разбираются в новостройках, другие — в коммерческой недвижимости и т. д.,
• выбирайте специалистов, которые работают по договору и предоставляют полную отчётность о своих действиях.

Если ищете юриста:

• убедитесь, что у него есть профильное юридическое образование,
• проверьте опыт работы с недвижимостью — желательно, чтобы последняя сделка с его участием проходила не так давно,
• уточните, доводилось ли ему вести дела в суде,
• изучите, что входит в услугу проверки недвижимости.

Краткие выводы

• Риелтор — специалист, который отвечает за подбор объекта, переговоры, показы и заключение сделки. Он берёт на себя общение и организационные вопросы.
• Юрист — специалист, который проверяет юридическую чистоту объекта недвижимости, анализирует риски и даёт рекомендации по составлению документов. Он же может проверить договор, составленный риелтором или застройщиком.
• Какой специалист понадобится, зависит от обстоятельств сделки. Безопаснее всего обращаться к обоим сразу, но это дороже.
• Помощь юриста крайне желательна, если вы покупаете квартиру у несовершеннолетнего собственника, наследное жильё или объект с долгой историей собственности. А также квартиру с перепланировкой или неясными моментами в документации.
• При выборе специалиста ориентируйтесь на отзывы других клиентов. Проверьте, чтобы опыт был релевантным и недавним: законы и особенности сделок постоянно меняются.