Информацию о том, каким правом на квартиру, участок земли или дом обладает собственник, заносят в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН. Там прописывают сведения об объекте: где расположен, какого размера, сколько у него собственников, есть ли обременения. Чтобы получить эти данные, нужно заказать выписку из ЕГРН: она подтвердит, что у человека есть права на недвижимость, а еще понадобится, чтобы зарегистрировать сделку купли-продажи, оформить ипотеку и получить информацию о дополнительных собственниках или аресте, который наложен на квартиру.
Взять выписку на объект может кто угодно. Ее заказывают в МФЦ или на сайте Росреестра и получают лично, по почте или в электронном виде. Это платная услуга, ее стоимость зависит от того, кто заказал выписку из ЕГРН, на сколько объектов и в каком виде надо получить результат, а сроки выполнения — от формы и места, где подают заявление. Например, электронная выписка об основных характеристиках недвижимости для физлица обойдется в 290 рублей.
Заявление на выписку из ЕГРН можно оформить на сайте Росреестра. Источник: Росреестр
Принято считать, что есть только выписка из ЕГРН. Но если зайти в личный кабинет на сайте Росреестра, можно увидеть несколько видов выписок: об объекте недвижимости, о переходе прав, о кадастровой стоимости и об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект. Они отличаются полнотой и детализацией информации. Например, в выписке о кадастровой стоимости будет больше данных о том, как рассчитывалась стоимость объекта и на какую дату она действительна.
Как читать выписку из ЕГРН
Итак, выписка нужна, чтобы получить полную информацию о недвижимости и доказать свои права на нее. Но в документе не так просто разобраться: не всегда понятно, что означают термины и на какие обратить внимание.
Разбираемся, что значит каждый пункт и когда лучше отказаться от сделки, на примере выписки из ЕГРН на квартиру.
На первом листе выписки из ЕГРН размещают основную информацию об объекте: расположение, площадь, вид
Дата, на которую выдана выписка из ЕГРН: чем она ближе, например, к моменту покупки, тем точнее сведения в документе. Тогда покупатель будет знать, что информация в выписке актуальна, собственник не изменился и квартиру можно покупать.
Кадастровый номер. Это уникальный код, который присваивают каждому объекту. В кадастровом учете есть своя система разметки: в ней нет привычных обозначений — город, улица, номер дома, зато есть округа, районы и кадастровые кварталы. Эти данные зашиты в коде с помощью которого можно определить, где находится объект, и посмотреть его основные характеристики. Чтобы облегчить поиск, есть кадастровая карта, на которой отмечены все объекты в стране: земельные участки, линии электропередач, дороги и дома.
Например, есть кадастровый номер 25:28:000009:000. Число 25 — это регион, Приморский край; следующие две цифры — 28 — район, который соответствует Владивостоку; 000009 — это квартал, в котором располагается объект; последние 3 цифры — уникальный номер самого земельного участка, квартиры, помещения. Кадастровый номер присваивается только один раз — когда объект появился. Например, при строительстве здания или когда на учет поставили недвижимость, которая раньше не была учтена. Номер может поменяться, если, к примеру, увеличился размер земельного участка, изменилось территориальное деление округов или их границы.
Ранее присвоенный государственный учетный номер. В России несколько раз проводили земельные реформы, последнюю — в 2012 году. С этого момента учет объектов недвижимости перешел в ведение кадастровой палаты. До этого у объектов были условные, инвентарные или регистрационные номера, а позже они стали кадастровыми. Предшествующие номера не стали удалять, а внесли сведения о них в кадастр.
Назначение объекта недвижимости. От этого зависит, каким образом разрешено использовать имущество. Помещение может быть жилым или нежилым, а дом — многоквартирным, садовым, нежилым, жилым. Так, к жилым помещениям относятся комната, квартира или ее часть, дом или его часть, а значит, собственнику, который купил однушку в Бутове, нельзя, например, организовать в ней ночной клуб.
Кадастровая стоимость. У недвижимости есть две стоимости — кадастровая и рыночная. Кадастровая — это усредненная цена квартиры, на основе которой вычисляют размер налога, оформляют право наследования или договор дарения. Она нужна для государственных органов, чтобы фиксировать операции с недвижимостью. Кадастровую стоимость рассчитывают либо при постановке объекта на учет, либо когда изменяются его характеристики. Сделать это можно в Росреестре или другом государственном бюджетном учреждении. Рыночная стоимость — это цена, которую назначает собственник за объект при продаже с учетом всех характеристик недвижимости. В этом случае он сам решает, в какую сумму оценить красивый вид из окна, евроремонт и панорамные окна.
Кадастровые номера иных объектов недвижимости. Это номер объекта, внутри которого располагается недвижимость. Например, если выписка из ЕГРН выдается на квартиру, то иным объектом недвижимости считается здание, в котором она находится. Если оформляют частный дом, то кадастровый номер участка, на котором он построен.
Виды разрешенного использования. Этот пункт показывает, что можно делать на земельном участке: строить дом, в котором будет жить семья, возводить торговый центр или, например, заниматься лесозаготовкой.
Сведения об отнесении жилого помещения к определенному виду. Здесь прописывают, не относится ли недвижимость к специализированному жилищному фонду, например общежитию, жилью для беженцев или переселенцев.
Статус записи ЕГРН об объекте недвижимости указывает, всё ли в порядке со сведениями о недвижимости. Например, статус может быть актуальным — это значит, что объект учтен, никаких расхождений нет, данные о нем действительны на момент получения выписки. Также статус бывает актуальным незасвидетельствованным. Это означает, что данные об объекте в ЕГРН расходятся с теми, что были занесены в государственный кадастр недвижимости, или объект снят с кадастрового учета — тогда права на него прекращаются.
Особые отметки дают дополнительные сведения об объекте и правах на него. Например, что жилье обременено ипотекой.
Получатель выписки. Как мы уже сказали, выписку из ЕГРН может заказать кто угодно, то есть не только владелец недвижимости, но и покупатель, юридическое или должностное лицо. При этом собственник всегда может узнать в Росреестре, кто запрашивал выписку.
На втором листе выписки указывают собственника и права, которые зарегистрированы на квартиру
Правообладатель. Здесь перечисляют всех, у кого есть права на квартиру: их Ф. И. О. и данные.
Вид, номер, дата и время государственной регистрации права. В этой графе прописывают, какой вид права на недвижимость у правообладателя. О том, как регистрировать права на недвижимость, мы написали в другой статье.
Документы-основания. Это документы, на основе которых собственник зарегистрировал право. Если он купил квартиру, то основанием считается договор купли-продажи, если получил дом в наследство — свидетельство о наследовании.
Сведения об осуществлении государственной сделки без согласия третьего лица. К этому пункту нужно отнестись внимательно. С 2017 года один из супругов может передавать покупателю права собственности на недвижимость без представления письменного согласия другого. По закону он должен получить нотариально заверенное согласие, но по факту в МФЦ или Росреестре этот документ требовать не будут и оформят сделку без него. Но тогда в течение года с того дня, как второй супруг узнал, что сделку оформили без его участия, он может оспорить ее. Поэтому если в графе стоит пометка «Данные отсутствуют», то всё в порядке, можно покупать квартиру и не бояться, а если — «Согласие не предъявлено», то лучше не рисковать.
Ограничение прав и обременение объекта недвижимости. В этом разделе указывают, есть ли на недвижимости какие-то ограничения — арест, аренда или ипотека. Например, ипотека может быть двух видов: в силу договора или закона. Ипотека в силу закона — это классический вариант, когда покупатель берет квартиру у застройщика или у продавца на вторичном рынке и в качестве залога предъявляет эту же квартиру. При ипотеке в силу договора покупатель отдает в качестве залога другое имущество. Например, он покупает частный дом в Подмосковье, а залогом назначает квартиру в центре Москвы.
В разделе об ипотеке указывают сроки ипотечного кредитования, банк, в котором оформлен кредит. В этом же разделе есть пункт про управляющего залогом — к физическим лицам он не относится, поэтому в графе для заполнения будет пометка, что данных нет.
Последние пункты в выписке из ЕГРН указывают, есть ли с недвижимостью проблемы. К ним надо присмотреться особенно внимательно
Заявленные в судебном порядке права требования. Этот пункт показывает, есть ли судебные споры по поводу недвижимости. К примеру, предыдущий собственник, когда продавал квартиру нынешнему, был пьян. А когда протрезвел, решил оспорить сделку в суде и признать ее недействительной. Если в графе будет запись, что права на объект оспариваются, это значит, что на момент выписки еще идет судебное разбирательство и неизвестно, кого в итоге признают законным собственником. В таком случае лучше от сделки отказаться.
Сведения о возражении в отношении зарегистрированного права. Если предыдущий собственник пытается вернуть себе недвижимость, здесь будет написано, что принято заявление о возражении. В отличие от предыдущего пункта, здесь не обязательно дело доходит до суда. Такое происходит, например, если предыдущий владелец жилья считает, что регистраторы допустили нарушения, когда оформляли сделку. Запись не препятствует регистрации сделки, но неизвестно, как разрешится спор. Поэтому, если в выписке из ЕГРН появилась эта пометка, нужно решить — есть ли смысл приобретать такую квартиру.
Сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд. Отметка в этом пункте говорит, что объект нужен властям. Например, муниципалитет забирает земельный участок у собственника, так как на его территории будет проходить автомобильная магистраль или на нём планируют построить олимпийский объект.
Сведения о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя. Собственник вправе запретить передавать права на недвижимость без его личного присутствия — тогда нельзя будет, например, оформить сделку онлайн или по доверенности.
Правопритязания. Здесь должно быть указано, что притязания отсутствуют, то есть никто до момента подачи документов не подавал другое заявление о регистрации прав на недвижимость.
Кадастровая палата не рекомендует приобретать недвижимость, если информация есть хотя бы в одном из пунктов по правопритязаниям, возражениям и спорам. Иначе существует высокий риск потерять квартиру или дом.
На последних страницах прикладывают план расположения помещения и проставляют реквизиты и печать органа, который выпустил выписку
Чтобы не возникло проблем с недвижимостью, надо обращать внимание на каждый пункт выписки из ЕГРН: даже такая незначительная деталь, как дата, может сыграть ключевую роль. Если самому разобраться в документах на квартиру тяжело, можно передать это опытным специалистам, которые знают, какую информацию искать в бумагах и как ее использовать. Так, на сайте Метра квадратного можно заказать проверку недвижимости: сотрудники проверят жилье на риск недействительной сделки, изучат возможные нарушения при оформлении недвижимости и узнают всё о бывших владельцах квартиры.
Список использованных источников
Как зарегистрировать права на недвижимость // Mos.ru.
Как получить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Инструкция. // РБК.
Приказ Росреестра от 13.05.2020 N П/0145 (ред. от 27.01.2023) «Об установлении размеров платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и иной информации» (Зарегистрировано в Минюсте России 21.07.2020 N...//СПС КонсультантПлюс.
Кадастровая палата пояснила, чем различаются основные виды выписок из ЕГРН. // Роскадастр.
Как получить сведения из ЕГРН. // Mos.ru.
В Кадастровой палате рассказали, как присваиваются номера объектам недвижимости. // Роскадастр.
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 24.06.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2023). // СПС КонсультантПлюс.
Кадастровая стоимость недвижимости: что нужно знать и как оспорить. // РБК.
Что такое кадастровая стоимость и в чем ее отличие от рыночной, рассказали в Кадастровой палате Тамбовской области. // Роскадастр. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 13.06.2023) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2023). // СПС КонсультантПлюс.
«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 13.06.2023). // СПС КонсультантПлюс.
Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 (ред. от 18.07.2016) «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений». // СПС КонсультантПлюс.
Статус записи об объекте недвижимости и «Особые отметки» в выписке из ЕГРН. // ЮристПрав.ру.
Приказ Росреестра от 04.09.2020 N П/0329 (ред. от 16.11.2022) «Об утверждении форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде, а также об установлении иных видов предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости» (Зарегистрировано в Минюсте России 15.09.2020 N 59858) (с изм. и доп., вступ. в силу с 31.03.2023). // СПС КонсультантПлюс.
Запись в ЕГРН о непредставлении согласия супруга на совершение сделки, необходимого в силу статьи 35 Семейного кодекса РФ, не является обременением и не может быть погашена. // Официальный сайт Общественная палата Ульяновской области.
Как внести в ЕГРН сведения о наличии судебного спора? Кто вправе подавать такое заявление, и какие документы необходимо представить? // Администрация муниципального образования «Городской округ город Астрахань».
Кадастровая палата разъяснила, на что обращать внимание в выписке ЕГРН при покупке недвижимости. // Роскадастр.
