 За спорами наследников интересно наблюдать в кино и книгах. Но быть их участником — совсем другое дело. Особенно если вы просто хотели купить жильё. Рассказываем, как узнать о наследниках квартиры перед покупкой, зачем это нужно и как снизить риски [с Защитой сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kak-uznat-naslednikov-kvartiri) от М2.

 И зачем это нужно

 
## Зачем узнавать, есть ли наследники

Наследное жильё могут продавать вскоре после смерти владельца. Порой — сразу, как только собственник вступит в наследство. Но перед тем как покупать такую квартиру, стоит проверить, точно ли на неё нет других претендентов.

Дело в том, что потенциальные наследники могут не заявлять о своих правах сразу. Или даже вовсе не знать о наследстве. Но возможно, со временем они объявятся и потребуют свою долю. А это грозит трудностями:
* **Новые наследники [вправе пойти в суд](https://m2.ru/media/article/kakie-sdelki-na-vtorichke-osparivayut-v-sude/). **Они могут попытаться восстановить своё право на квартиру, даже если сроки для наследования прошли. А судебные разбирательства — это долго и сложно.
* **Покупатель может потерять право собственности.** Если наследники выиграют суд, право на наследство перейдёт к ним. Тогда сделку с покупателем [могут признать недействительной](https://m2.ru/media/article/kakie-zakoni-strakhuyut-pri-nedeistvitelnoi-sdelke/) и лишить его права на жильё.

Даже если наследники проиграют судебные разбирательства, для покупателя это всё равно стресс и лишние траты. Таких ситуаций лучше избегать. Поэтому стоит подстраховаться от неожиданностей и проверить наследников заранее.

*Елена купила квартиру [на вторичном рынке](https://m2.ru/media/article/vibiraem-vtorichku/). Продавец получил её в наследство от матери и уверял, что других претендентов на жильё нет. Так что сделка состоялась.*

*Через год объявился брат продавца, который до этого жил за границей и узнал о наследстве не сразу. Он подал иск, чтобы восстановить своё право — и ему присудили половину квартиры. Елена лишилась части своей собственности. А вернуть деньги оказалось невозможно.*

## Где и как искать наследников квартиры

Когда человек умирает, родственники могут [открыть наследственное дело](https://m2.ru/media/article/kak-unasledovat-kvartiru/) у нотариуса. С его помощью разбираются, кому какое имущество достанется. Есть несколько способов ознакомиться с этим делом. Давайте разбираться, где его найти и как узнать, есть ли наследники у умершего. 

<Notification>

Тут понадобится помощь собственника: третьим лицам нотариус информацию не выдаст.

</Notification>


### Через сервис Нотариальной палаты

**✅ Плюсы способа: **узнать о наследственном деле можно в несколько кликов не выходя из дома.

**❌ Минусы способа:** даёт минимум информации и не сработает, если никто не открывал наследственное дело.

У Федеральной нотариальной палаты есть [собственный онлайн-сервис](https://notariat.ru/ru-ru/help/probate-cases/). Он позволяет проверить, открыто ли на имя умершего наследственное дело. Пользоваться им легко: достаточно знать Ф. И. О. наследодателя. Для более точного поиска можно указать даты рождения и смерти, но это не обязательно.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/082d1234f7091d48d45bdfbac97618f3.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
В сервисе нужно ввести данные умершего и нажать на кнопку «Искать дело». Сбоку есть подсказка, как правильно искать

</Image>

Открытое дело ещё не говорит, что у умершего есть другие наследники. Более того: там может не быть информации о тех, кто ещё не вступил в наследство.

Сервис не сообщает подробностей о наследственном деле. Там можно только проверить, открыто оно или нет. Чтобы узнать больше, нужно лично связаться с нотариусом — его контакты сервис даст вместе с информацией о деле.

### У самого нотариуса

**✅ Плюсы способа:** может дать более полную информацию о возможных наследниках.

**❌ Минусы способа:** если нет наследства, разыскивать наследников нотариус не обязан. Он тоже может не знать всей картины.

Более точный способ — обратиться к нотариусу, который занимается наследством умершего. А если дела нет или о нём ничего не известно, прийти к нотариусу по месту жительства покойного. Либо по месту, где находится квартира.
* Нотариус может проверить, оставлял ли умерший завещание: информация об этом есть в Единой информационной системе нотариата.
* Нотариус, ведущий дело, знает о возможных наследниках. Но только о тех, кто уже заявил о себе.
* Если у умершего есть завещание, нотариус должен сообщить об этом людям, которые в нём указаны — если знает их адреса.
* Теоретически нотариус может разыскать и других потенциальных наследников. Но делать это не обязан, если покойный не оставлял завещание.

Подробную информацию нотариус даст только родственникам покойного. Посторонним людям её не сообщают. Поэтому покупатель не может сам расспросить о наследниках — это должен сделать собственник квартиры перед продажей.

### С помощью документов на квартиру

**✅ Плюсы способа: **можно использовать, даже если к нотариусу никто не обращался.

**❌ Минусы способа: **неточный. Узнать о возможных наследниках можно только по косвенным признакам, например по наличию обременений на квартире.

Этот способ лучше использовать как вспомогательный, но он тоже даёт полезную информацию. Понадобится [выписка из ЕГРН](https://m2.ru/media/article/kak-poluchit-vipisku-iz-egrn-v-2025-godu/) — она поможет узнать:
* [**Кто собственник**](https://m2.ru/media/article/kak-proverit-sobstvennika-kvartiri-onlain/). Эту информацию выдают только владельцам, поэтому выписку нужно запросить у продавца. Проверьте, совпадают ли Ф. И. О. собственника и продавца. Если нет — возможно, квартиру унаследовал кто-то другой. 
* [**Есть ли обременения**](https://m2.ru/media/article/kak-proverit-i-snyat-obremenenie-s-kvartiry/). В завещании умерший мог наложить какие-то ограничения на квартиру. Например, указать, что у его внучатой племянницы есть пожизненное право проживать в квартире. Это называется завещательным отказом. Если такой есть, его указывают в выписке из ЕГРН как обременение.

## Какие ещё документы стоит проверить

Документы на недвижимость стоит проверять перед любой сделкой. Но если квартира наследная — это особенно важно. Нужно запросить:
* **Правоустанавливающие документы.** Если продавец — наследник, у него должно быть свидетельство о праве на наследство. Его выдаёт нотариус, и на его основании человек [становится собственником квартиры](https://m2.ru/media/article/kak-iz-naslednika-stat-sobstvennikom/). 
* **Правоподтверждающую выписку из ЕГРН. **В ней будут указаны документы-основания, например номер свидетельства о праве на наследство. Стоит проверить, совпадает ли он с тем, что указан в самом документе.
* **Документы о наследстве. **Это наследственное дело и завещание, если оно есть. Другой вариант — судебное решение, если нынешний собственник получил наследство через суд.

<Notification>

Если по документам во владении собственника только доля квартиры — значит, остальное принадлежит кому-то ещё. Возможно, другим наследникам.

</Notification>

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/9386ec4e7cd46a44a6e19a0455448300.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Свидетельство печатают на гербовой бумаге и заверяют печатью нотариуса. В нём должна быть информация о наследнике и о том, кем он приходится покойному

</Image>


## Можно ли узнать всех возможных наследников

Все три способа выше не дают полной информации. Могут быть наследники, которые не обращались к нотариусу и не заявляли о себе. Даже те, кто вообще не знает о смерти родственника. Поэтому стопроцентно узнать, есть ли ещё какие-то наследники, невозможно.

Возможные наследники — один из факторов риска при покупке квартиры на вторичке. Его нельзя исключить полностью, но можно заранее всё проверить:
* выбрать для покупки не слишком «свежее» наследство — не то, которое перешло в собственность нового владельца меньше года назад;
* проверить максимум доступной информации — свидетельство о вступлении в наследство, наследственное дело, открытую базу данных нотариата, выписку из ЕГРН и другие документы;
* изучить историю переходов права собственности — кто, когда и на каких основаниях владел квартирой раньше;
* узнать, участвовала ли квартира в судебных разбирательствах — это можно сделать на сайтах судов;
* расспросить соседей о прошлых владельцах и их родственниках;
* привлечь [юриста](https://m2.ru/media/article/yurist-ili-rieltor-kakogo-spetsialista-privlech-na-sdelku-s-nedvizhimostyu/), чтобы тот проконсультировал о рисках и дал советы, как их минимизировать.

<Notification>

Если переживаете о возможных наследниках квартиры — мы можем помочь. [С Защитой сделки от М2](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kak-uznat-naslednikov-kvartiri) вам не придётся раздумывать, как их узнать. Наши юристы соберут информацию о собственнике и объекте недвижимости, а затем дадут рекомендации: стоит ли покупать квартиру и что учесть при сделке. Если вдруг проблемы появятся позже, защитим ваши права на жильё: гарантия длится от 10 до 30 лет.

</Notification>


## Что делать, если наследники нашлись

Иногда поиски дают результат. Или просто проходит время — и выясняется, что у умершего были другие родственники. Что делать в таких случаях, зависит от двух факторов. Первый из них — завещание. Второй — степень родства.

Вот как обычно происходит деление наследства в разных случаях.

**Если есть завещание. **Наследство делят по нему: исполняют последнюю волю умершего. Родственные связи при этом не так важны. Хотя иногда семья умершего может оспорить завещание — например, если у кого-то из родственников есть обязательная доля в наследстве или условия наследодателя нарушают закон.

**Нет завещания. **Наследство распределяют по очередям наследования — они предусмотрены законом. Чем ближе родственник, тем больше он получит. А если наследников из одной очереди несколько, имущество разделяют между ними. Например, выделяют в квартире доли и раздают разным наследникам. Или продают недвижимость, а деньги равномерно распределяют между претендентами.

Эти правила не изменятся, если квартиру успеют продать до появления новых наследников. Поэтому обычно юристы Защиты сделки советуют не покупать жильё, которое меньше года назад досталось кому-то в наследство, а сразу после этого его продали или подарили. Но это не значит, что наследную недвижимость вообще нельзя покупать.

**Если заказать [Защиту сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kak-uznat-naslednikov-kvartiri) перед покупкой квартиры, юристы М2 проверят её по 20+ параметрам и сообщат о рисках. А если сделку попытаются оспорить — помогут отстоять права покупателя: он сохранит квартиру или получит её полную стоимость по договору.**

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b0fb5d7f2375ebd6c3402c92e237cdca.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>


## Список источников

1. [Глава 61 ГК РФ. Общие положения о наследовании](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34154/7d264f169f38f67e4faa02f31f058cc209e8e47e/)
2. [Глава 62 ГК РФ. Наследование по завещанию](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34154/0c2a5f8aa9708f7d28a0b9a606bbc260443c28a0/)
3. [Глава 63 ГК РФ. Наследование по закону](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34154/28b69c1b0575fc227871cd98a34f5d30896f4b11/)
4. [Глава 64 ГК РФ. Приобретение наследства](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34154/86919cf97a5f4ddb7c3aa3a8e19827c58b79bd99/)
5. [Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 251-ФЗ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_482491/)


Как узнать наследников квартиры

 Если платёж по ипотеке больше ста тысяч в месяц, возникает соблазн вообще её не брать. Лучше оформить рассрочку и сэкономить хотя бы на процентах. Давайте разбираться, так ли это: чем рассрочка отличается от ипотеки, можно ли их совместить и как тут поможет [Ипотека от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_rassrochka-i-ipoteka-v-chyom-raznitsa-i-kak-sovmeshchat).


 Спойлер: всё решают ставки

 ## Что такое рассрочка на квартиру от застройщика

Это способ купить квартиру и оплатить её по частям — как в ипотеке. Но есть разница: рассрочку предлагает не банк, а компания, которая построила дом. Она по закону не имеет права выдавать ипотечные кредиты. А вот разделить платёж на несколько частей вполне может.

Некоторые думают, что квартира в рассрочку — это как ипотека, только не от банка. Действительно, в ней есть и первый взнос, и ежемесячные платежи. Но условия всё-таки другие:

* **Срок меньше, чем в ипотеке. **Чаще всего рассрочку дают на полгода-год — за это время нужно успеть выплатить всю стоимость жилья. Изредка застройщики предлагают более долгие сроки: до семи-десяти лет. Но такое бывает редко.
* **Первоначальный взнос **может быть ниже. В ипотеке он обычно не меньше 20% от стоимости жилья. А зачастую даже выше. Застройщик может разрешить и более низкий первый платёж: 15 или 10%.
* **Проценты меньше или отсутствуют.** Беспроцентная рассрочка от застройщика обычно доступна только на короткий срок. Платёж получается высоким, но в нём нет процентов. Все деньги идут в счёт стоимости квартиры.
* **Жильё может стоить дороже. **Застройщики хотят получить прибыль и застраховаться от рисков. Поэтому они часто завышают стоимость квартиры для клиентов с рассрочкой. Конечно, новый ипотечный стандарт 2025 года не рекомендует им это делать — но прислушиваются к нему не все.
* **Кредитор — строительная компания. **У неё нет таких же полномочий, как у банка. Поэтому она не может застраховать рассрочку на покупку квартиры. Если компания вдруг обанкротится и прекратит строительство, заёмщик не сможет вернуть деньги.
* **Выдают обычно на строящиеся дома.** Рассрочку чаще всего предлагают на квартиры, которые ещё не достроили. К моменту сдачи дома покупатель уже выплатит застройщику стоимость жилья.

Покупку жилья в рассрочку оформляют по договору долевого участия (ДДУ). То есть почти как любую сделку с застройщиком. Разница только в способе оплаты: в договоре указывают, что покупатель заплатит частями. Это ещё одно отличие от ипотеки, для которой нужно подписывать отдельный договор.

Кстати, доход и место работы застройщики обычно не проверяют. Купить квартиру в рассрочку можно и без официального дохода. А порой — и с плохой кредитной историей.

*Для рассрочки не действуют многие льготы, которые есть у ипотеки. Например, материнский капитал можно использовать только после того, как ребёнку исполнится 3 года. Наличие льготных программ зависит только от самого застройщика — как и условия участия в них.*


## Квартира в рассрочку без ипотеки: как за неё платить

Недвижимость, особенно на первичном рынке, стоит немало. Если просто поделить сумму на месяцы, платёж будет огромным — от 500 тысяч рублей в месяц. Многим это не по карману. К счастью, есть альтернатива.

Есть другой вариант: накопить больше половины стоимости квартиры и внести как первый взнос. А рассрочку взять на остаток суммы.

*Александра решила купить квартиру. Льготная ипотека ей недоступна, и девушка посчитала, что рассрочка от застройщика — это более выгодный способ.*

*Квартира, которую выбрала Александра, стоила 8 млн рублей. 5 млн Александра внесла сразу, а остальные 3 млн рублей будет платить в течение двух лет. Это 125 тысяч рублей в месяц. Платёж такой же, как в рыночной ипотеке, но переплата и срок намного меньше.*

Такой способ тоже не для всех: не каждый захочет годами копить на первоначальный взнос. Поэтому застройщики придумали ещё один вариант: с финальным платежом. Вот как работает эта схема:
1. Покупатель платит первый взнос — обычно от 10 до 80% от стоимости жилья. Очень редко застройщики предлагают сверхнизкие взносы от 5%.
2. Следующие несколько лет покупатель отдаёт застройщику фиксированные ежемесячные платежи. Обычно не очень большие: около 50 тысяч рублей в месяц. Так стороны расплачиваются, пока дом ещё не достроили.
3. Когда дом сдан, рассрочка на покупку квартиры заканчивается. Остаток суммы нужно внести единым финальным платежом.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/f4de71a5be0a7dde79de2ffca8e1cf68.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Например, так это выглядит в калькуляторе рассрочки от застройщика «Самолет»
</Image>

Плюс этой схемы в том, что между двумя большими платежами — первым и последним — проходит несколько лет. За это время можно успеть многое. Например, получить материнский капитал или продать наследство. Не приходится искать большую сумму каждый месяц.

*Михаил купил двушку на этапе строительства за 10 млн рублей. Он долго выбирал способ покупки и наконец решил, что это будет рассрочка от застройщика. В качестве первого платежа Михаил внёс 3 млн рублей — 30% от стоимости квартиры.*

*Следующие 2 года Михаил платил застройщику по 55 тысяч в месяц. А тот продолжал возводить дом. Таким образом Михаил внёс ещё 1,32 млн от стоимости квартиры.*

*Когда квартира наконец была готова, Михаилу оставалось заплатить 5,68 млн рублей. Но за эти 2 года он успел продать квартиру, которую получил в наследство от бабушки. Так что с выплатой суммы не возникло проблем.*

## Как скомбинировать ипотеку и рассрочку 

Схема с финальным платежом прямо-таки намекает на вопрос: а можно ли взять ипотеку на эту последнюю выплату? Отвечаем — можно. И даже больше: она специально придумана с прицелом на будущую ипотеку. 

Идея такая:
* Сейчас ипотечные ставки — очень высокие. Брать рыночную ипотеку невыгодно, а льготная доступна не всем.
* Чтобы не переплачивать проценты, люди берут строящееся жильё в рассрочку. Сначала вносят первый платёж, как при ипотеке. А потом каждый месяц отдают застройщику посильные суммы.
* Рано или поздно ставки по ипотеке снизятся. Дом к тому моменту достроят и придёт время последнего платежа. На него можно будет спокойно взять ипотеку.

Получается такая «ипотечная рассрочка», когда часть суммы человек отдаёт застройщику, а на остаток в будущем возьмёт кредит. 

**В чём выгода. **Платежи ниже, а переплата не такая высокая, как в ипотеке. Правда, первоначальный взнос придётся платить дважды — за рассрочку и за ипотеку. Но за несколько лет можно и подготовиться.

**Какие есть риски. **Главная проблема — люди не могут видеть будущее. Если через несколько лет ставки не снизятся, выгоды от «ипотечной рассрочки» не будет. Придётся брать дорогую ипотеку или искать миллионы на финальный платёж.

<Notification>

Как будет через несколько лет — мы сказать не можем. Но если не боитесь и верите в будущее, можете воспользоваться [сервисом М2 «Ипотека»](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_rassrochka-i-ipoteka-v-chyom-raznitsa-i-kak-sovmeshchat). Посмотрите, какие программы предлагают наши партнёры. А если что-то приглянулось — подайте заявку через М2 и быстро получите ответы от банков.

</Notification>

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/65649fbf1b7ee1ab77be0d15fa03cd5f.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

Если интересно, какие предложения есть сейчас, — их можно посмотреть в нашем [калькуляторе ипотеки](https://m2.ru/ipoteka/calculator/?from=m2media_rassrochka-i-ipoteka-v-chyom-raznitsa-i-kak-sovmeshchat). Чтобы увидеть и сравнить варианты, не обязательно подавать заявку

</Image>

## Можно ли взять рассрочку на вторичку

Теоретически — можно. Рассрочка бывает не только от застройщика, но и от физических лиц. Продавец квартиры может пойти навстречу покупателю и согласиться принять оплату по частям. Тогда стороны заключат договор, похожий на ипотечный: пропишут размер платежей и срок.

На практике такой способ используют редко. Представьте себя на месте продавца: зачем ему разделять платежи, если другой покупатель заплатит всё сразу? К тому же это сложно и рискованно для обеих сторон:
* Покупатель может выплатить часть суммы, а продавец вдруг передумает продавать квартиру. Деньги за рассрочку он не вернёт, но право собственности покупателю не передаст.
* Продавец может поддаться на уговоры и передать покупателю право собственности заранее. А после этого человек перестанет платить — и вернуть квартиру уже не получится.

Вместо такой рискованной схемы можно использовать другие способы. Они тоже встречаются редко, но безопаснее и привычнее для продавцов квартир. Вот какие.

**Лизинг.** Это как рассрочка на квартиру, но оформленная в виде долгосрочной аренды. Лизинговая компания выкупает жильё у продавца, а затем сдаёт его в аренду с последующим выкупом. Жильцы вносят арендную плату в счёт стоимости квартиры и постепенно расплачиваются за неё.

*Пока этот способ у нас не прижился. Но есть вероятность, что в будущем он станет популярнее — как ещё одна альтернатива ипотеке. А пока лизингом в основном пользуются компании, например чтобы выкупать помещения для бизнеса.*

**Рента. **Этот способ — для тех, кто готов ждать неопределённое время. По договору ренты человек платит собственнику квартиры каждый месяц, пока тот жив. А после смерти владельца получает недвижимость в собственность. 

*Часто этой схемой пользуются пожилые люди, которым некому завещать жильё. Для них это дополнительный доход. А для другой стороны — возможность в перспективе получить квартиру.*

У лизинга и ренты тоже есть риски. Первый способ пока не популярен: лизинговым компаниям не очень доверяют обычные люди. А с рентой неизвестно, когда квартира перейдёт в собственность. Это может произойти через год — а может через пятнадцать лет.

## Рассрочка и ипотека: сравниваем условия

Если выбрать между двумя способами не получается сразу — это нормально. Собрали для вас табличку, чтобы помочь с выбором. 

*А вообще-то выбирать необязательно. Ведь можно взять рассрочку и перевести её в ипотеку, когда снизятся ставки. Со вторым поможет [сервис «Ипотека» от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_rassrochka-i-ipoteka-v-chyom-raznitsa-i-kak-sovmeshchat). С ним легко узнать условия в разных банках — и подать заявку в несколько сразу.*

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/7eb4d062a4a7a59f30ba440cb65afb34.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

Условия актуальны на июль 2025 года, уточняйте детали у застройщиков или с помощью [ипотечного калькулятора М2](https://m2.ru/ipoteka/calculator/?from=m2media_rassrochka-i-ipoteka-v-chyom-raznitsa-i-kak-sovmeshchat)

</Image>

Каким способом покупать квартиру — только ваше решение. Оба варианта безопасны, если сделать всё правильно и выбрать проверенных партнёров. А мы со своей стороны всегда готовы помочь: подобрать удобные условия [по ипотеке](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_rassrochka-i-ipoteka-v-chyom-raznitsa-i-kak-sovmeshchat) и предложить новостройки от надёжных девелоперов.


## Список использованных источников

* [Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ.](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/)
* [Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ.](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/)
* [ГК РФ Статья 489. Оплата товара в рассрочку.](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/9c26fdbf02d603897feff835b0b6aaa623e13d93/)
* [ГК РФ Статья 421. Свобода договора.](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ad08909251f4d26ebc935648e4e708a31e160348/)

Рассрочка и ипотека: в чём разница и как совмещать

 Бывает, что от покупки жилья мечты останавливает строчка в объявлении: «Квартира в залоге у банка». А зря: её тоже можно безопасно купить. Рассказываем о покупке залоговой квартиры: какие есть варианты и когда они подойдут. А ещё — как [провести сделку](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_kak-kupit-kvartiru-v-zaloge-u-banka) с таким объектом и [безопасно его купить](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/). 


 С ипотекой или без неё


Как купить квартиру в залоге у банка

Кто-то платит за съёмную квартиру и думает: «А мог бы столько же отдавать за свою». Другой смотрит на размер платежа по ипотеке и жалеет, что вообще в неё влез. Разобрались, кто из них прав и что выгоднее на самом деле — аренда или [ипотека](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_ipoteka-ili-arenda-chto-vigodnee).



 Сравниваем по пяти критериям

Ипотека или аренда: что выгоднее

 Вы не агент 007, но кое-что проверить перед покупкой квартиры всё же можете. Например, убедиться, что продавец не банкрот, не судится с бывшей супругой за это же жильё и не скрывает имущество от приставов. Рассказываем, как проверить собственника через онлайн-сервисы — быстро, бесплатно и без юриста. А если нужна полная уверенность, подскажем, [как защитить право собственности с гарантией до 30 лет](https://m2.ru/services/guaranteed-deal?from=m2media_kak-proverit-sobstvennika-kvartiri-onlain).


Список полезных сервисов и государственных сайтов


##  Зачем проверять собственника квартиры перед покупкой

Даже если на первый взгляд всё выглядит законно, есть много ситуаций, когда сделка может обернуться проблемой для покупателя. Перечислим несколько примеров:
* продавец — мошенник, который продаёт чужую квартиру по поддельной доверенности;
* у жилья несколько собственников, и не все из них согласны на продажу; 
* у владельца квартиры есть долги, его могут признать банкротом, а сделку — недействительной.

В чём стоит убедиться, чтобы обезопасить покупку:
* продавец — настоящий и единственный собственник жилья или его доверенное лицо;
* если собственников несколько — все согласны на сделку;
* все документы подлинные и действительные;
* у владельца нет долгов и арестов, а на его имущество никто не претендует, к примеру залогодержатели;
* [на квартире нет обременений](https://m2.ru/media/article/kak-proverit-i-snyat-obremenenie-s-kvartiry/).

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/014fdc72a4a8b15efdaf56281b716f60.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

## Список бесплатных онлайн-сервисов для проверки продавца

Проверить продавца квартиры можно с помощью официальных онлайн-сервисов. Почти все из них работают бесплатно и без регистрации. А платные услуги стоят недорого — около 1000 рублей. Рассмотрим подробнее полезные ресурсы.

### [Единый государственный реестр недвижимости](https://m2.ru/media/article/kak-poluchit-vipisku-iz-egrn-v-2025-godu/)

Это база, в которой хранятся официальные данные обо всех объектах в России. Через ЕГРН можно проверить собственника квартиры по адресу онлайн и узнать, есть ли обременения.

С 1 марта 2023 года Росреестр не показывает ФИО и паспортные данные владельца жилья посторонним. Продавец может:
* или раскрыть данные через личный кабинет на сайте Росреестра, чтобы покупатель получил полную выписку;
* или заказать выписку от своего имени, чтобы в ней отображалась вся информация.

Если продавец откажется от этих вариантов, это повод насторожиться. Возможно, ему есть что скрывать, а значит, сделка рискованная.

Есть несколько видов выписок. Для проверки чаще всего подходят три:
* **Онлайн-выписка с Госуслуг. **Показывает, кто владеет недвижимостью, на основании каких документов, есть ли на жилье ограничения и обременения. Бесплатная, но выдаётся только собственнику. Рекомендуется получать сразу архив с электронной цифровой подписью.
* **Об объекте недвижимости. **Содержит информацию о владельце, обременениях и основных характеристиках квартиры: адрес, площадь, кадастровый номер и т. д. Стоит 700 рублей для физлиц, 1400 — для юрлиц.
* **О переходе прав.** Помогает увидеть всю историю владения: кому и когда принадлежала квартира, на каком основании менялись собственники. Стоит 580 рублей для физлиц, 1160 — для юрлиц.

Как получить выписку:

1️⃣ Зайдите [на Госуслуги](https://www.gosuslugi.ru/600359/1/form).

2️⃣ Нажмите «Запросить сведения из ЕГРН».

3️⃣ Выберите нужный тип документа.

4️⃣ Укажите адрес или кадастровый номер квартиры — его можно найти [на сайте Росреестра](https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online).

5️⃣ Выберите электронную версию.

6️⃣ Выписка придёт в личный кабинет Госуслуг в течение рабочего дня.

7️⃣ Оплатите услугу в течение 7 дней.

Некоторые выписки также можно получить в МФЦ или через личный кабинет на сайте Росреестра. Главное — обходить стороной неофициальные ресурсы, так они могут предоставлять некорректные данные.

### [Проверка паспорта РФ](https://www.gosuslugi.ru/621102/1/form)

Паспорт может быть настоящий, но недействительный — например, просрочен, утерян или числится как украденный.

Как узнать:
1. Введите серию и номер паспорта, фамилию и имя. 
2. Нажмите «Продолжить».
3. Система покажет статус:
* «Действителен» — всё в порядке;
* «Недействителен» — паспорт потерян, украден или просрочен;
* «Данные не найдены» — ошибка при вводе или документ фальшивый.

Какими ещё способами можно проверить паспорт продавца, читайте [в статье](https://m2.ru/media/article/kak-proverit-podlinnost-pasporta-pri-sdelkakh-s-nedvizhimostyu/). 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b6e26d0742922adf34d3292b8aef1006.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Например, такая запись говорит, что паспорт действителен и имеет силу
</Image>


### [Федеральный реестр сведений о банкротстве](https://bankrot.fedresurs.ru/)

Если человек признан банкротом, он уже не может самостоятельно продавать или дарить недвижимость. Сделками занимается арбитражный управляющий, чтобы защитить интересы кредиторов. Единственное жильё, если оно не в ипотеке, обычно не забирают. Но суд может отменить сделки с недвижимостью, заключённые в течение 1 года до принятия заявления о признании банкротом, в редких случаях — в течение 3 лет.

Как узнать:
1. В разделе «Возможности сервиса» выберите категорию «Должники».
2. В строке поиска наберите фамилию, имя и отчество продавца.
3. Если знаете ИНН, введите его для точного ответа — на случай полного совпадения ФИО.
4. Нажмите «Найти».
5. Система сразу выдаст результат.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/c51029e1d571b4ae996f7c66ebd88b4b.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Так выглядит запись о банкротстве
</Image>


### [Картотека арбитражных дел](https://kad.arbitr.ru/)

Это база судебных споров по всей России. Она нужна, чтобы проверить, нет ли у продавца долгов, банкротства или судов, которые могут повлиять на сделку. Проверить можно как физических, так и юридических лиц.

Как узнать:
1. Введите ФИО продавца в поле «Участник дела». 
2. Если проверяете компанию, введите ИНН или ОГРН.
3. Поставьте галочку в выпадающем списке напротив роли «Ответчик».
4. Нажмите «Найти».
5. Посмотрите темы и содержание дел, если они есть. Должны насторожить банкротство, долги, аресты, оспаривание сделок с недвижимостью, упоминание квартиры. Во всех этих случаях суд может отменить покупку.

### [Федеральная служба судебных приставов](https://fssp.gov.ru/iss/ip_search)

ФССП помогает понять, есть ли у продавца долги, аресты или запреты на сделки с имуществом. Если на квартиру наложен арест, продать её законно нельзя. Проверка через сайт службы показывает, есть ли исполнительные производства, которые могут помешать сделке.

Как узнать:
1. В строке поиска введите ФИО продавца.
2. Выберите регион.
3. Пройдите проверку капчей. 
4. Нажмите «Найти».
5. Сайт покажет, разыскивают ли человека или его имущество.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/2bcf4b983e2da6f555dc5a1028ffd331.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Так выглядит запись о розыске должника
</Image>

### [База судебных актов](https://sudrf.ru/)

Помогает узнать, была ли квартира предметом споров — например, при разделе имущества, наследстве или оспаривании права собственности. Также можно посмотреть, фигурировал ли продавец в других судебных делах.
1. Введите ФИО продавца в поисковую строку.
2. Чтобы сузить выдачу, можно добавить дату рождения, регион или ключевые слова: квартира, имущество, недвижимость.
3. Посмотрите, есть ли дела о спорах с родственниками, банками, наследниками, особенно по разделу имущества, арестам или праву собственности.
4. Откройте нужные решения и проверьте, чем всё закончилось. Если появился запрет на продажу квартиры, решение о разделе имущества — это риски для будущей сделки. Лучше дополнительно проконсультироваться с юристом, чтобы развеять сомнения.
5. При необходимости проверьте также супруга продавца или лицо, действующее по доверенности.
6. Сохраните ссылки или скриншоты на случай, если понадобятся доказательства добросовестности приобретателя в будущем.

### [Розыск наследников](https://data.notariat.ru/directory/succession/search/)

Это способ проверить, не числится ли квартира в открытом наследственном деле. Если жильё досталось продавцу по наследству, могут быть другие претенденты на имущество. 

Как узнать:
1. Уточните у продавца ФИО наследодателя — того, от кого продавец получил квартиру. 
2. Введите данные в форму поиска.
3. Запись на сайте означает, что нотариус ищет наследников. Есть риск, что сделку с недвижимостью могут оспорить в суде.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/05d25556fc6c04760e4fe85d2fdde049.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

### [Проверка доверенности](https://www.reestr-dover.ru/) 

Сервис показывает, действительна ли доверенность. Это простой способ убедиться, что представитель может законно продать квартиру. 

Как узнать:
1. Попросите у продавца номер доверенности, дату выдачи и ФИО того, кто удостоверил документ. 
2. Заполните обязательные поля в форме поиска.
3. Нажмите «Найти» и пройдите проверку капчей.
4. Система покажет, есть ли в базе эта доверенность и действует ли она сейчас.

Обычно заверитель — нотариус. Им также может быть работник консульства, если доверитель находится в другой стране. Если в населённом пункте нет нотариуса, некоторые нотариальные действия может совершать глава местной администрации или другое уполномоченное лицо.

Что они могут делать:
* заверять некоторые доверенности — кроме тех, что касаются недвижимости;
* оформлять опись наследства;
* заверять копии документов и подписи;
* подтверждать, что человек жив, находится на месте или что подпись инвалида по зрению совпадает с факсимиле.

Если доверенность на продажу квартиры заверил глава администрации — она недействительна.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/ec3c57a1403f8d586b1a7624b2b83d69.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Так выглядит запись, что доверенность действует и доверитель не пытался её отменить
</Image>

## Как максимально обезопасить сделку с недвижимостью 

Самостоятельная проверка помогает снизить риски, но не исключает их полностью. Остаётся шанс, что вы что-то упустили. Если нет времени и желания разбираться в выписках и судебных актах, но хочется быть уверенными в покупке, воспользуйтесь [Защитой сделки от М2](https://m2.ru/services/guaranteed-deal?from=m2media_kak-proverit-sobstvennika-kvartiri-onlain).

Как работает сервис:
1. Наши юристы по недвижимости проверят квартиру и продавца, чтобы выявить скрытые риски. 
2. Вы получите подробный отчёт, рекомендации по формулировкам в договоре и гарантийный сертификат на 10−30 лет. 
3. Если сделку попытаются оспорить, мы представим ваши интересы в суде. В случае неудачи компенсируем стоимость жилья по договору.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/5bcadba3642cf86186b64adf3ec57d47.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Так выглядит отчёт экспертов М2 о проверке квартиры

</Image>

Мы уже защитили более 15 тыс. сделок и выиграли все дела с участием наших клиентов. Например, [сохранили семейной паре права на таунхаус](https://m2.ru/media/article/kak-sokhranit-nedvizhimost-kogda-delo-doshlo-do-suda/) стоимостью 10 млн рублей. А другой покупательнице [помогли доказать непричастность к мошеннической схеме](https://m2.ru/media/article/sudebnii-keis-kak-mi-zashchitili-prava-klienta/) и не потерять квартиру за 25 млн.


## Краткие выводы

* Чтобы убедиться в честности продавца, есть специальные государственные сервисы: проверка паспорта, реестр должников, ЕГРН, розыск наследников и другие. Часть из них работает бесплатно, а платные услуги стоят в пределах 1000 рублей.
* Для работы с сервисами чаще всего достаточно знать ФИО продавца, его паспортные данные и ИНН, а также адрес квартиры.
* Защита сделки от М2 даёт гарантию 100% проверки и максимальной безопасности. Юристы выявят скрытые риски и предоставят полный профессиональный отчёт.



Как проверить собственника квартиры онлайн

 Ипотека — шаг навстречу мечте о своей квартире. Чтобы банк одобрил кредит на жильё, нужно подготовиться. Разбираемся, по каким критериям они оценивают заёмщиков, как повлиять на решение и что делать, если вам отказали. А ещё как отправить заявку сразу в несколько банков и получить выгодное предложение [с сервисом от М2](https://m2.ru/ipoteka/calculator/?from=m2media_komu-odobryayut-ipoteku-kak-snizit-risk-otkaza-i-uvelichit-shansi-na-poluchenie-kredita).

Кому одобряют ипотеку: как снизить риск отказа и увеличить шансы на получение кредита

 Доли — один из самых непростых видов недвижимости. Юридических рисков больше, продать сложнее, а жить — не всегда комфортно. Но если [подойти к сделке правильно](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_kak-kupit-dolyu-v-kvartire-i-kakie-tut-riski), можно сэкономить и не влезть в неприятности. Рассказываем всё, что нужно знать о приобретении доли в квартире.


Как купить долю в квартире и какие тут риски

 В 2025 году ставки по рыночной ипотеке бьют рекорды и доходят до 25% годовых. В таких условиях многие откладывают покупку жилья, надеясь на смягчение условий. Но даже сейчас можно [взять ипотеку под более низкий процент](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-vzyat-ipoteku-pod-nizkii-protsent), если знать, на что обратить внимание. Разбираемся, какие есть способы снизить ставку — с льготными программами и без них.



##  Отправить заявки в разные банки

**Как это работает:** здесь всё просто — у каждого банка свои условия. Один может предложить ставку пониже, но попросить дополнительную страховку. Другой — одобрит без страховки, но с чуть более высокой ставкой. Лучше иметь перед глазами несколько вариантов, чтобы просчитать платежи для каждого и найти самую низкую ставку по ипотеке. 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/9c7f8d8ff17e26ee024e265e8251acac.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

**Как оформить: **можно по отдельности рассылать заявки в каждый банк, но это займёт много времени. Лучше воспользоваться [сервисом «Ипотека» от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-vzyat-ipoteku-pod-nizkii-protsent). Заполните единую анкету, а мы отправим её нашим банкам-партнёрам. Ответы появятся в личном кабинете — так их удобнее оценить.

С 2025 года банки [должны полностью рассказывать клиенту](https://m2.ru/media/article/ipotechnyj-standart-2025/), сколько он заплатит с учётом процентов и дополнительных платежей. Поэтому условия можно сравнить прозрачно: скрывать платежи банки не будут.

## Собрать полный пакет документов

**Как это работает: **чем больше информации вы предоставите о себе, тем надёжнее вы выглядите в глазах банка. Он оценивает не только сумму дохода, но и его стабильность, длительность занятости, наличие дополнительных источников. Чем меньше для него «белых пятен», тем выше шанс на одобрение и ниже ставка.

**Как оформить:** соберите все возможные документы, которые подтверждают вашу финансовую надёжность, и передайте их в банк. Лучше это сделать до подачи заявки, чтобы кредитор сразу оценил полную картину. Некоторые банки сами подтягивают информацию через Госуслуги или интеграцию с Социальным фондом России, но на это лучше не полагаться.

Вот что вам понадобится:
* Если человек устроен по ТК РФ, нужно показать банку заверенную копию трудовой книжки и справку 2-НДФЛ. Иногда достаточно справки по форме банка от работодателя. Если книжки нет, может подойти копия трудового договора, но не все банки её принимают. 
* Самозанятые, пенсионеры и другие люди с нестандартным доходом подтверждают его по-своему. Мы подробно рассказывали об этом [в отдельной статье](https://m2.ru/media/article/kak-podtverdit-svoi-dokhod-i-zanyatost-pri-pokupke-kvartiri-v-ipoteku/).

## Оформить зарплатный проект

**Как это работает:** кредиторы охотнее дают скидку на проценты по ипотеке, если человек получает зарплату на их карточку. Такие клиенты очень ценные: они регулярно пополняют счёт и пользуются деньгами, а это приносит доход банку. Поэтому условия у зарплатников мягче, чем у сторонних заёмщиков, — ставка может быть ниже на 0,3–1%.

**Как оформить:** проверьте, в каком банке у вас открыт зарплатный счёт. Если есть подходящая программа, подайте туда заявку на ипотеку и укажите, что вы зарплатный клиент. Если у вашего банка нет таких привилегий, попросите работодателя перевести выплаты в нужный.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/7996db72cd3543f405ae22fb532dc4b3.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>


## Предложить высокий первоначальный взнос

**Как это работает:** чем больше сумма первого взноса, тем ниже риск для банка. Если человек готов внести сразу крупную сумму — например, половину стоимости квартиры, — это говорит о его платёжеспособности. Поэтому банку не страшно выдать кредит: он рискует меньшей суммой, а вероятность возврата долга выше. Так заёмщик получает более низкую ставку по ипотеке.

**Как оформить: **укажите сумму первоначального взноса, когда подаёте заявку, — банк сам рассчитает процент.

Ставка снизится незначительно — обычно на 0,5–1,5%. Но главная выгода в другом: меньше сумма кредита — меньше переплата и более лёгкий платёж каждый месяц. Это особенно важно в условиях [высокой ключевой ставки](https://m2.ru/media/article/klyuchevaya-stavka-chto-eto-takoe-i-kak-ona-vliyaet-na-ipoteku-inflyatsiyu-i-zhizn/): чем меньше вы занимаете, тем меньше платите банку.

**Где взять крупный взнос:** самый очевидный способ — накопить. Но можно и продать что-то ценное — машину или старую бабушкину квартиру в другом городе. Или, например, использовать материнский капитал как часть первого взноса — об этом ниже.

## Использовать материнский капитал

**Как это работает: **материнский капитал можно использовать как часть первого взноса. Правда, большинство банков требует, чтобы заёмщик добавил минимум 5% собственных денег. Ещё можно погасить субсидией часть уже взятой ипотеки — это уменьшит платёж, а иногда и процент.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/cfa7a84b6cb6fb66b27188d0b86f4653.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

*Например, семья Вороновых решила взять ипотеку, а первый взнос заплатить материнским капиталом за первого ребёнка. Банк потребовал, чтобы семья доложила минимум 5% собственных денег. Поэтому к 690 тыс. рублей капитала Вороновы должны прибавить хотя бы 40–50 тыс. рублей от себя.*

*А семья Грачёвых взяла ипотеку ещё до рождения ребёнка. Когда он родился, матери пришёл сертификат на 690 тыс. рублей. Она подала заявку и досрочно погасила этими деньгами часть кредита — и его тела, и процентов. Остаток суммы, на который начисляются проценты, уменьшился. Поэтому и платёж стал ниже.*

**Как оформить: **при подаче заявки на ипотеку сообщите банку, что планируете использовать материнский капитал. Потом подайте заявку в Социальный фонд РФ — в некоторых случаях банк делает это сам.

**Есть важное условие: **если квартиру купили с использованием маткапитала, в ней нужно [выделить доли всем членам семьи](https://m2.ru/media/article/kak-pereoformit-kvartiru-na-rebyonka-instruktsiya-i-rekomendatsii/). В том числе детям, которые родились до полной выплаты ипотеки. Если банк не разрешает сразу выделить доли, это необходимо сделать максимум через полгода с момента погашения.

## Получить скидку от партнёра банка

**Как это работает: **если оформить ипотеку через компанию или сервис, которые сотрудничают с банками, можно получить дополнительную скидку. Например, [Ипотека от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-vzyat-ipoteku-pod-nizkii-protsent) снижает ставку до 0,6%.

**Как оформить: **подайте заявку в банк через сервис М2. Для этого не нужно никаких дополнительных действий. Достаточно заполнить анкету, сравнить предложения и выбрать банк, который предлагает самые выгодные условия.

## Взять ипотеку с господдержкой

**Как это работает:** государство субсидирует ставку по ипотеке для отдельных категорий граждан. Это позволяет получить кредит под фиксированные 6% годовых вместо рыночных 20–25%. Сегодня действуют несколько льготных программ, и две самые популярные — это семейная ипотека и ипотека для IT-специалистов.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/6fbeaec37e15690d5aba8aef9c3b4d1d.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

По обеим программам в общем случае можно купить только новостройку. Но семейную ипотеку недавно расширили на вторичное жильё — правда, только для городов, где строят не больше двух многоквартирных домов в год. Об условиях и доступных регионах рассказали [в этой статье](https://m2.ru/media/article/kak-poluchit-semeinuyu-ipoteku-na-vtorichnoe-zhilyo/).

**Как оформить:** проверьте, под какую программу господдержки вы попадаете, и укажите это при подаче заявки. Банк запросит подтверждающие документы — свидетельства о рождении детей, справку с работы, сертификат IT-компании и т. д. [Через Ипотеку от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-vzyat-ipoteku-pod-nizkii-protsent) можно сразу отметить нужную программу и получить предложения от банков с учётом льгот.

## Взять комбо-ипотеку

**Как это работает:** у льготных программ довольно жёсткие лимиты по сумме, и часто этих денег не хватает. Есть выход — [комбинированная ипотека](https://m2.ru/media/article/kombo-ipoteka-chto-eto-takoe-i-na-kakikh-usloviyakh-yeyo-poluchit/). Часть ипотечного кредита берётся по льготной ставке, а часть — по рыночной. Иногда банки сразу усредняют процент до 10–12%, иногда начисляют проценты за разные части суммы по отдельности.

**Как оформить: **при подаче заявки в банк укажите, что планируете оформить комбо-ипотеку. Банк рассчитает, какую часть можно отнести к льготной, а какую — к рыночной.
У комбо-ипотеки тоже есть ограничения:
* Если комбинируете семейную ипотеку, общая сумма не должна превышать 30 млн ₽ в столицах и Московской и Ленинградской областях и 15 млн ₽ — в остальных регионах.
* В IT-комбо-ипотеке лимит — 18 млн ₽ для всех регионов. Москва, Санкт-Петербург и их области не участвуют.

## Поискать региональные льготы

**Условия:** в некоторых регионах есть льготы по ипотеке для определённых профессий, молодых семей или малоимущих. Где-то дают [выплату на покупку жилья](https://m2.ru/media/article/zhilishchnie-sertifikati-v-2025-godu/), а где-то снижают ставки по ипотеке.

**Как оформить: **найдите льготную программу для своего региона, прочитайте её условия и подайте заявку. Как это сделать — зависит от правил программы.

Жители некоторых регионов могут получить помощь от государства, чтобы купить жильё. Например, такие программы есть для людей из Московской области, чьи дома признали аварийными. Или для тех, кто уезжает с Крайнего Севера. Мы подробнее рассказывали об этом [в отдельной статье](https://m2.ru/media/article/zhilishchnie-sertifikati-v-2025-godu/).

Кроме этих программ, могут быть и другие. Полный список федеральных и региональных льгот есть [на сайте ДОМ.РФ](https://xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/catalog/). Там же написано, как оформить льготу и какие возможности она даст.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/ca5e1a9cd25816930ee94c7798552ac8.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Можно поискать по фильтрам нужный регион и посмотреть, подходите ли вы под условия каких-то программ

</Image>

<Notification>

[Сервис «Ипотека» от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-vzyat-ipoteku-pod-nizkii-protsent) помогает подать заявку в более чем 15 банков. Достаточно заполнить одну онлайн-анкету за 10 минут, а мы разошлём её нашим партнёрам. Ответы чаще всего приходят в течение суток.

Работаем с рыночной, льготными и комбо-программами. Менеджеры проконсультируют по любым вопросам, повысят шансы на одобрение и подготовят вас к сделке. В банк нужно прийти всего 1 раз, чтобы подписать документы.

</Notification>

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/c737f09b3dd2fed65bb7e58dcb2fab67.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>


## Список источников

1. [Оформить семейную ипотеку под 6% на вторичное жильё можно в 901 городе. Гарант.Ру.](https://www.garant.ru/news/1803496/)
2. [Семейная ипотека продлена до 2030 года. Минфин России.](https://minfin.gov.ru/ru/press-center?id_4=39161)
3. [Льготная ипотека для IT-специалистов. Правительство России.](http://government.ru/sanctions_measures/measure/66/)

Как взять ипотеку под низкий процент

 Перед покупкой недвижимости стоит проверить, не осталось ли в ней зарегистрированных жильцов. Иначе вместе с ключами вы получите и нежелательных соседей, а выселить их будет сложно. Рассказываем, как узнать, сколько человек прописано в квартире, почему это важно для сделки и как ещё [обезопасить себя](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kak-uznat-kto-propisan-v-kvartire).


##  Для чего нужна справка о регистрации

Прописка — не совсем верное слово. Сейчас правильнее говорить «регистрация», но по привычке многие люди до сих пор используют старый термин. Мы будем применять оба варианта как синонимы.

Справка о регистрации может понадобиться, чтобы:
* получить государственную услугу — например, прикрепиться к поликлинике по месту жительства, устроить ребёнка в школу или детский сад;
* устроиться на работу по официальному договору;
* оформить льготу, которая распространяется на определённые регионы;
* вступить в наследство, если вы имеете право на долю имущества;
* провести сделку с недвижимостью: продать, купить или арендовать.

Далее разберём подробнее последний пункт, потому что справка помогает избежать больших проблем после покупки жилья.

## Почему важно узнавать о количестве жильцов

Прописаться в квартире могут не только собственники, но и любые лица с их согласия: родственники, друзья, чужие люди. В некоторых случаях это можно сделать даже без разрешения — например, если это ребёнок родственника.

Недобросовестные владельцы делают фиктивную регистрацию за деньги. Иногда по бумагам в квартире живут десятки человек. Это незаконно — за нарушение грозит ответственность вплоть до уголовной.

Проблема в том, что прописанные сохраняют право на проживание, даже если они давно не появлялись по адресу, а собственник уже поменялся. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/91951c73e1a4a1910421423529e40e3e.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

Зарегистрированных людей можно выписать в судебном порядке. Сделать это нелегко, особенно если человек относится к одной из этих категорий:
* несовершеннолетние сироты и дети под опекой;
* иждивенцы, например нетрудоспособные инвалиды;
* лица, сохраняющие право пожизненного проживания по закону или договору, — в том числе те, кто отказался от приватизации, проживает в квартире по завещательному отказу и в иных случаях.

Перед покупкой лучше заранее узнать, кто прописан в квартире, а ещё [проверить её собственников](https://m2.ru/media/article/kak-uznat-sobstvennika-kvartiri/). Это поможет избежать лишних сложностей.

<Notification>

Чтобы обезопасить себя от неожиданных претендентов на ваш новый дом, закажите [Защиту сделки от М2](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kak-uznat-kto-propisan-v-kvartire). Юристы с опытом проверят жильё и продавца, выявят риски и дадут рекомендации — стоит ли проводить сделку и что указать в договоре. А если в течение 30 лет после сделки кто-то захочет оспорить ваше право собственности, мы придём на помощь и выступим за вас в суде.

</Notification>


## Какие документы помогут узнать о прописанных жильцах

Количество зарегистрированных жильцов можно узнать из нескольких документов. Расскажем подробнее о каждом из них. 
* **Адресная справка о проживающих. **В ней перечислены люди, которые постоянно или временно прописаны в квартире. Заказать эту справку можно [на Госуслугах](https://www.gosuslugi.ru/600587/1/form?_=1747223810391) или [в МФЦ](https://xn--d1achjhdicc8bh4h.xn--p1ai/search/mfc). А можно лично прийти за ней в отделение МВД.

<Notification>

Что такое временная прописка и чем она отличается от постоянной — рассказали [в этой статье](https://m2.ru/media/article/chto-nuzhno-dlya-vremennoi-registratsii-dokumenti-i-poryadok-deistvii/).

</Notification>

* **Справка об отсутствии зарегистрированных лиц. **Её выдают вместо справки о проживающих, если в квартире никто не прописан. Получить её можно так же, как и предыдущую.
* **Единый жилищный документ (ЕЖД).** Это большой документ, где собрана вся информация о характеристиках и жильцах квартиры. ЕЖД пока ввели не во всех областях. Заказать его можно через МФЦ, а в некоторых регионах, например в Москве, — [на региональном портале Госуслуг](https://www.mos.ru/pgu2/faq/poluchenie_informatsii_zhilishchnogo_uchyeta).
* **Выписка из домовой книги. **С 2018 года домовые книги отменили, но выписки из них всё ещё можно получить. В них описано, кто был зарегистрирован в квартире до 2018 года. Заказать такую выписку можно в МФЦ или на региональном портале Госуслуг своей области. Иногда выписки может выдавать управляющая компания.
* **Справка о составе семьи.** Эти справки тоже отменили в 2018 году, но в некоторых регионах они ещё действуют. Их можно заказать в МФЦ, на региональных Госуслугах, а иногда — в ТСЖ или управляющей компании, которая отвечает за дом.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/bcb9d94f29909b554a7fbb43d34a58c6.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

## Где взять справку о прописке и её аналоги

Самый простой способ — попросить продавца квартиры заказать одну из справок. Любой из документов выдадут ему без проблем: он собственник недвижимости и имеет на это право. 

Если вы хотите сами получить справку, понадобится доверенность от владельца. Её можно [оформить у нотариуса](https://m2.ru/media/article/obyazatelnoe-notarialnoe-udostoverenie-sdelok/) — для этого нужно личное участие собственника.

Что именно нужно сделать — зависит от того, где вы собираетесь получать справку. Вот как узнать, кто прописан в квартире по адресу, разными способами.

### Через Госуслуги
На основном портале Госуслуг есть услуга [«Получение адресно-справочной информации»](https://www.gosuslugi.ru/600587/1/form?_=1747223810391). С её помощью можно оформить адресные справки: о своей прописке, о месте прописки ребёнка или о количестве жильцов в квартире. Чтобы узнать, кто прописан в конкретном жилье, нужен последний вариант.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/af4d0a1d27b4fbef70d5a323b32d0876.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Госуслуги сразу предупреждают, что получить справку может только собственник

</Image>

После выбора справки нужно будет ответить на несколько вопросов: указать паспортные данные, телефон, электронную почту. Если в собственности у заявителя есть недвижимость, через 10 дней о ней придёт адресная справка.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/8d8d0edf2f34b96aa2ce1f1a1cbac898.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
В услуге могут отказать, если система не найдёт информацию в базе МВД

</Image>

Кроме федерального сайта Госуслуг, есть региональные. Они предоставляют услуги для жителей конкретной области, и на них тоже можно получить справку о жильцах. Например:
* на портале Москвы нужная услуга называется [«Получение информации жилищного учёта»](https://www.mos.ru/pgu2/landing/target/7700000000160962562/);
* на сайте госуслуг Московской области — [«Выписка из домовой книги»](https://uslugi.mosreg.ru/services/21787);
* на портале Санкт-Петербурга — [«Выдача справки по форме 9»](https://gu.spb.ru/188165/).

На разных порталах сроки и формат заявления могут различаться. Но услуга всегда бесплатная, а получить её может только владелец квартиры.
### Через МФЦ
Многофункциональные центры [работают во всех регионах России](https://xn--d1achjhdicc8bh4h.xn--p1ai/search/mfc). В них не нужна предварительная запись — достаточно прийти в рабочее время. С собой нужно взять паспорт и документ, который подтверждает право собственности на квартиру, например [выписку из ЕГРН](https://m2.ru/media/article/kak-poluchit-vipisku-iz-egrn-v-2025-godu/).

Сотрудник МФЦ примет заявление и сообщит, в какой срок будет готова справка. Забрать бумажный документ можно будет там же. В некоторых регионах справки оформляют в электронном виде: для этого сотрудник МФЦ попросит войти в аккаунт на Госуслугах.

### Через МВД

Министерство внутренних дел ведёт учёт всех, кто зарегистрирован в жилом помещении. Оно же выдаёт адресные справки о людях, прописанных в квартире. Для этого нужно обратиться в отделение того района, где находится дом.

Записаться на приём в МВД можно на сайте Госуслуг через личный кабинет. А можно посмотреть график работы отделения на официальном сайте, затем позвонить и уточнить время визита. С собой понадобится взять паспорт и документ, который подтверждает права на квартиру, — выписку из ЕГРН или что-либо ещё.

### Через ТСЖ или УК

Управляющая компания или товарищество собственников жилья часто знают, кто зарегистрирован в каждой квартире дома. Иногда они могут дать эту информацию по запросу от владельца. Сроки в каждом случае свои.

Обратиться в ТСЖ или УК можно лично: узнать, где находится приёмная, и прийти туда в рабочее время. Можно позвонить по телефону, или, если у компании есть сайт, написать обращение через него.

<Notification>

Проверить, кто зарегистрирован в квартире, также поможет [Защита сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kak-uznat-kto-propisan-v-kvartire). Юристы проверят все риски, связанные с объектом недвижимости и продавцом, — в том числе наличие прописанных в квартире людей. Покупатель получит рекомендации по сделке и гарантию безопасности до 30 лет.

</Notification>


## Краткие выводы

* Зарегистрированные в квартире люди имеют право в ней жить. Поэтому перед покупкой стоит проверять, кто прописан в жилье, чтобы не делить квартиру с посторонними.
* Информацию о прописанных дают только собственникам, правоохранительным органам или людям, у которых есть доверенность от владельца квартиры.
* Узнать о количестве зарегистрированных можно из адресной справки, выписки из домовой книги или единого жилищного документа. А ещё — из справки об отсутствии зарегистрированных или из справки о составе семьи.
* Оформить справку можно через МФЦ, на федеральных или региональных Госуслугах, в отделении МВД, а иногда — в управляющей компании или ТСЖ дома.
* Чтобы надёжно проверить квартиру перед покупкой, можно заказать [Защиту сделки от М2](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kak-uznat-kto-propisan-v-kvartire) и узнать обо всех возможных рисках.

## Список источников

1. [Приказ МВД России от 31 декабря 2017 г. № 984 «Об утверждении Административного регламента Министерства внутренних дел Российской Федерации по предоставлению государственной услуги по регистрационному учёту граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации».](https://ivo.garant.ru/#/document/71916154/paragraph/1/doclist/9059:0)
2. [ЖК РФ Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/7b18082b2397114d3abca2fd14d7f22230aece1e/)
3. [Как получить адресную справку о проживающих в принадлежащем мне жилом помещении. Госуслуги.](https://www.gosuslugi.ru/help/faq/address_reference/712930)

Как узнать, кто прописан в квартире

 В 2025 году правила [семейной ипотеки](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-poluchit-semeinuyu-ipoteku-na-vtorichnoe-zhilyo) обновили. Теперь она распространяется и на вторичное жильё — правда, не во всех городах. Разбираемся, как устроена программа, кто может на неё претендовать и где можно купить квартиру не в новостройке под 6%.



##  Что изменилось в семейной ипотеке в 2025 году

Раньше льготная ипотека действовала только на новостройки, земельные участки и частные дома. Но государство учло, что в некоторых городах строящихся многоквартирных домов или совсем нет, или их возводят слишком медленно. Поэтому с 1 апреля семьи получили возможность взять кредит и на вторичку.

Условия семейной ипотеки на вторичное жильё в 2025 году такие же, как и для новостроек: те же процентная ставка, размер первого взноса и сумма кредита.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/aa6c1291239db17699fb953ec62c4373.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Если квартира стоит дороже лимита, можно оформить комбо-ипотеку: часть кредита взять по льготной ставке, а остаток — по рыночной
</Image>


Требования к заёмщикам по семейной ипотеке тоже не поменялись. 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/dcf65ba8204cb4696111fbddca0f4999.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>


При этом купить вторичку можно не везде, а только в определённых городах. Далее разбираемся, в каких именно.

## В каких городах действует семейная ипотека на вторичное жильё

Есть несколько условий, которые должен выполнять город, где семья планирует купить квартиру.

* Это должен быть именно город. Если жильё находится в деревне или посёлке городского типа — программу использовать не получится. 
* Московская и Ленинградская области не подходят — они не участвуют в программе.
* В городе должны строить не больше двух многоквартирных домов, не считая недостроев и замороженных проектов.

Список таких городов есть [на сайте ДОМ.РФ](https://xn--d1aqf.xn--p1ai/media/news/dom-rf-opublikoval-spisok-gorodov-dlya-pokupki-zhilya-na-vtorichnom-rynke-po-semeynoy-ipoteke/). На апрель 2025 года в него занесен 901 город, но список обновляется каждый квартал — следующий выйдет 30 июня. Именно по этому списку банки будут принимать решение при выдаче семейной ипотеки на вторичное жильё.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/8fff9a2b48568aa6ec50cb89208e713d.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
В сервисе проверки города от ДОМ.РФ можно ввести название своего населённого пункта и посмотреть, распространяется ли на него программа: спроси.дом.рф/services/check-city-for-family-mortgage/
</Image>


У семей, в которых есть минимум двое несовершеннолетних детей, но они уже старше 7 лет и без инвалидности, список доступных городов ещё уже. Выбирать квартиры можно только в 35 регионах с медленным строительством или в городах с маленьким населением — до 50 тысяч человек. При этом они не должны быть на территории Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/7de1e4c996920676b83906997bd2efba.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>


## Каким должно быть вторичное жильё для семейной ипотеки

Для программы подойдёт не любая квартира. Идея семейной ипотеки на вторичном рынке — помочь улучшить условия жизни, поэтому недвижимость [должна отвечать](https://m2.ru/media/article/kak-ponyat-kakaya-nedvizhimost-podkhodit-dlya-ipoteki/) нескольким требованиям:
* возраст дома не старше 20 лет,
* дом не должен быть аварийным,
* это именно квартира, а не апартаменты, комната или дом.

Купить жильё можно и у физического лица, и у компании. Главное — чтобы продавец не был близким родственником: родителем, ребёнком, супругом, братом или сестрой. 

## Как оформить семейную ипотеку на вторичку

[Процесс оформления](https://m2.ru/media/article/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya/) такой же, как с обычной семейной ипотекой. Вот что нужно сделать:

1️⃣ **Подать заявку на ипотеку.** Это можно сделать [через сервис М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-poluchit-semeinuyu-ipoteku-na-vtorichnoe-zhilyo). Выберите цель кредита «Покупка вторички», укажите данные в калькуляторе и отправьте запрос — его получат более 15 банков-партнёров.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/5f2ca751b2bac2ede0ab779f96719803.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>


2️⃣** Получить одобрение и выбрать банк.** Ответы появятся в личном кабинете. Оцените предложения и решите, где будете брать ипотеку. Например, какой банк даёт более выгодные условия на комбо-ипотеку.

3️⃣** Собрать документы. **Обычно нужны паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, СНИЛС родителей и детей, [документ о подтверждении дохода](https://m2.ru/media/article/kak-podtverdit-svoi-dokhod-i-zanyatost-pri-pokupke-kvartiri-v-ipoteku/). Полный список зависит от требований банка.

4️⃣** Прийти в отделение банка. **Дату и время визита можно выбрать. В отделении вы сможете внести первоначальный взнос, подписать договор и получить ипотеку.

5️⃣** Провести сделку.** Остаётся только подписать договор купли-продажи, рассчитаться с продавцом квартиры и [зарегистрировать право собственности на неё](https://m2.ru/media/article/skolko-vremeni-zanimaet-registratsiya-prava-sobstvennosti/).

## Можно ли использовать семейную ипотеку на вторичке для рефинансирования 

К сожалению, нет. Льготная ставка 6% на вторичном рынке действует только при покупке квартиры. Она не позволяет переключить уже оформленный кредит на новые условия. 

Рефинансировать ипотеку на вторичку не получится, даже если:
* вы купили жильё за несколько дней до старта программы,
* ваша семья полностью соответствует льготным критериям,
* квартира находится в одобренном городе, дом младше 20 лет и в отличном состоянии.

А вот для новостроек рефинансирование по семейной ставке всё ещё работает. Например, супруги оформили рыночную ипотеку в 2024 году. Через год у них появился ребёнок. Теперь семья может поменять условия на более выгодные: платить не 20% годовых, а 6%.

## Можно ли оформить семейную ипотеку на вторичку с использованием маткапитала

Да, такая возможность есть — как и в привычной семейной программе. Им можно оплатить первоначальный взнос или часть тела кредита, а также досрочно погасить действующую ипотеку. 

Для этого нужно обратиться в органы опеки с заявлением, что семья собирается потратить материнский капитал на улучшение жилищных условий. Некоторые банки подают заявление в опеку сами — семье достаточно сообщить, что она планирует использовать субсидию.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/3656fb67688a22077a1ee9ec07c65da2.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Фрагмент заявления о распоряжении материнским капиталом
</Image>

Если квартиру купили с маткапиталом, нужно выполнить несколько условий:
* выделить доли всем членам семьи в срок до 6 месяцев после погашения ипотеки;
* получить разрешение от органов опеки, если семья решит продать жильё.

<Notification>

Мы подробнее рассказали о правилах покупки квартиры с маткапиталом в отдельной статье. Разобрали, что понадобится сделать и какие детали учесть.

</Notification>

## Можно ли получить налоговый вычет по семейной ипотеке

При покупке квартиры можно вернуть часть налога НДФЛ, который семья заплатила за год. Эта возможность сохраняется, если квартиру взяли в ипотеку, в том числе по семейной программе. Более того, вычет в этом случае может быть даже больше. В 2025 году суммы такие:
* с покупки квартиры можно вернуть до 260 тыс. рублей;
* с процентов, уплаченных по ипотеке, вернуть можно до 390 тыс. рублей.

Как это работает и [что сделать, чтобы вернуть деньги, ](https://m2.ru/media/article/kak-poluchit-nalogovyj-vychet-za-kvartiry/) рассказали в отдельной статье. Все описанные там правила действуют и для семейной ипотеки на вторичку.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b11f1ca1f7e62c839992aaed56da25e6.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>


Как получить семейную ипотеку на вторичное жильё

 Когда выбираете квартиру или дом, важно изучить не только объект, но и его владельца. Это поможет снизить риски, а если вдруг что-то пойдёт не по плану, такая проверка будет плюсом для решения суда. Рассказываем, как узнать собственника недвижимости, какие документы стоит запросить и [как ещё можно себя защитить](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kak-uznat-sobstvennika-kvartiri).


и проверить его перед покупкой, арендой или другой сделкой

##  Зачем нужно проверять владельца квартиры

Иногда квартиру продаёт не сам владелец — и это не всегда мошенничество. Например, мать может продать жильё сына по доверенности. Но бывают случаи, когда по доверенности действуют мошенники. Они выдают себя за собственников, хотя на самом деле ими не являются. Такая сделка недействительна, и покупатель может потерять и недвижимость, и деньги.

Есть и [другие риски](https://m2.ru/media/article/kak-ogradit-sebya-ot-riskov-pri-pokupke-kvartiri-na-vtorichke/), о которых можно узнать только при проверке:
* **Несколько собственников.** Квартирой может владеть не один человек, а, например, вся семья. Без согласия всех владельцев сделка недействительна. А если среди них есть несовершеннолетние, потребуется разрешение органов опеки.
* **Поддельная доверенность.** Если квартиру продаёт кто-то по доверенности, важно убедиться, что она выдана настоящим собственником. Иначе можно попасть в ситуацию, когда жильём распоряжается человек без прав на это.
* **Долги у собственника.** Бывают ситуации, когда человек с большими задолженностями продаёт своё имущество, а затем подаёт на банкротство. Его сделки за последние годы пересматривают и могут отменить — покупатель квартиры может её лишиться.

Проверка перед сделкой — это ваша защита. Покупатель, который максимально проверил риски перед сделкой, считается добросовестным. Это не просто эпитет, а юридический термин — мы рассказывали о нём [в статье](https://m2.ru/media/article/dobrosovestnost-v-sdelkakh/). Если кто-то захочет оспорить право собственности, у добросовестного покупателя будет больше шансов выиграть в суде.

<Notification>

Проверить продавца и жильё на явные и скрытые риски поможет [сервис «Защита сделки» от М2](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kak-uznat-sobstvennika-kvartiri). 

</Notification>

Юристы М2 изучат:
* имеет ли продавец право на квартиру;
* нет ли у него задолженностей или банкротства; 
* кто ещё зарегистрирован в объекте;
* нет ли на нём обременений и ограничений: залогов, ареста, статуса аварийного дома и т. д.

Покупатель получит полный отчёт о проверке по 20 критериям. Если специалисты выявят риски, они дадут рекомендации: какие документы запросить у продавца и что включить в договор.

## Как узнать, кто собственник квартиры

Проверить владельца недвижимости можно разными способами — вся информация хранится в государственных базах. Вот что поможет.

### Выписка из ЕГРН

Запросить [выписку](https://m2.ru/media/article/kak-poluchit-vipisku-iz-egrn-v-2025-godu/) из Единого государственного реестра недвижимости может любой желающий. Это основной документ, в котором указано, кому принадлежит жильё. Но есть нюанс: если вы не собственник, не супруг, не наследник и не представитель, то персональные данные владельца в выписке будут скрыты.

Что можно сделать:
* **Попросить владельца раскрыть свои данные. **Он может сделать это в личном кабинете на сайте Росреестра. После этого персональная информация будет видна другим людям. В том числе — в выписке из ЕГРН.
* **Запросить выписку у самого собственника. **Если владелец не хочет раскрывать данные, он может сам заказать выписку из ЕГРН от своего имени. В этом случае информация о собственниках должна появиться в документе. Главное — убедиться, что выписка подлинная и сделана в тот же день, когда вы её попросили.
* **Обратиться к нотариусу.** Кроме родственников и наследников, просматривать персональные данные может нотариус. Он вправе сделать запрос в ЕГРН и узнать собственника объекта. Но для этого при обращении покупатель должен доказать, что действительно намеревается приобрести квартиру. Например, показать предварительный договор купли-продажи, подписанный обеими сторонами.

Чтобы заказать выписку самостоятельно, понадобится знать только адрес и кадастровый номер объекта. Сделать это можно в МФЦ или через Госуслуги.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/226b8fa37607f4b9879b046397c5fedf.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
На Госуслугах нужно перейти к услуге «Предоставление сведений из ЕГРН», а затем ответить на вопросы и выбрать вид выписки
</Image>

### Выписка из БТИ

В бюро технической инвентаризации ведут учёт недвижимости в районе, за который отвечает конкретное отделение. В частности, бюро хранит [технические планы](https://m2.ru/media/article/chto-takoe-tekhnicheskii-plan-obekta-nedvizhimosti/) и выдаёт выписки о праве собственности на объект.

Этот способ подходит, если квартира находится в собственности владельца давно и право зарегистрировали ещё до 1998 года. Получить выписку может только сам владелец — попросите его заказать документ.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/79b3f3c8be3e591ef3f461c4fbcce625.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Некоторые БТИ позволяют получить документ онлайн. Например, так выглядит форма заказа справок на сайте Леноблинвентаризации: lenoblbti.ru
</Image>

### Правоустанавливающий документ
Можно попросить собственника предъявить документ, согласно которому к нему перешло право на квартиру. Это может быть:
* договор купли-продажи,
* договор дарения,
* документы о наследстве или приватизации.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/5c2376532ada6e7e0879a516f1e5a4d1.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

Практически все способы подразумевают, что покупатель должен связаться с собственником квартиры. Чтобы уменьшить риск столкнуться с поддельными документами, можно предложить владельцу заказать выписку в вашем присутствии — например, вместе прийти в МФЦ.

<Notification>

А ещё можно заказать [Защиту сделки от М2](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kak-uznat-sobstvennika-kvartiri). Мы не только проверим объект и продавца, но и выдадим сертификат о гарантии безопасности до 30 лет. Если за это время кто-то попытается оспорить ваше право собственности, мы отстоим его в суде или вернём полную стоимость жилья.

</Notification>


## Что ещё стоит узнать о собственнике недвижимости

Даже если продавец действительно владеет квартирой, это ещё не значит, что сделка безопасна. Вот что ещё стоит сделать:
* **Проверить паспорт продавца.** Есть [признаки](https://m2.ru/media/article/kak-proverit-podlinnost-pasporta-pri-sdelkakh-s-nedvizhimostyu/), по которым можно отличить настоящий паспорт от подделки — изучите их сами или подключите юриста.
* **Пробить продавца по базам. **Стоит поискать его имя в базе данных исполнительных производств и в реестре банкротов, чтобы убедиться в отсутствии серьёзных задолженностей. Кроме того, можно проверить сайты судов — не фигурирует ли его имя в каких-либо делах. 
* **Запросить [справку о дееспособности](https://m2.ru/media/article/spravki-iz-pnd-i-nd-dlya-prodazhi-kvartiry/)**. Она показывает, не обращался ли человек в психиатрический или наркологический диспансер по месту жительства. Для надёжности можно договориться о медицинском освидетельствовании в день сделки — так вы точно будете уверены, что человек в адекватном состоянии и понимает, что делает.
* **Узнать семейный статус**. Если человек состоит или состоял в браке, нужно выяснить, приобреталась ли квартира в браке. Если да — потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга.
* **Узнать о других претендентах на квартиру.** Если недвижимость получили в наследство, есть вероятность, что право на неё имеет кто-то ещё — просто этот человек не заявил о своих правах. Это сложно проверить на 100%, но можно расспросить самого продавца, его родственников и даже соседей. Ещё один вариант — изучить материалы наследственного дела у нотариуса, который его вёл.

Такая проверка может показаться сложной, но она защитит вас от потери денег и квартиры. Лучше потратить немного времени сейчас, чем потом решать проблемы через суд.

## Как обезопасить сделку с М2

Для тех, кто хочет доверить свою безопасность профессионалам, есть [Защита сделки от М2](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kak-uznat-sobstvennika-kvartiri). Как это работает:
1. Юристы по недвижимости проверяют все явные и скрытые риски по 20 критериям.
2. Покупатель получает полный отчёт, конкретные формулировки для договора купли-продажи и сертификат защиты.
3. Следующие 30 лет собственник может не переживать, что кто-то отберёт у него квартиру.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/076e5ebefff19206915bce16a4030de8.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Фрагмент отчёта о проверке
</Image>

Мы защитили уже больше 15 тысяч сделок с недвижимостью и выиграли все дела в суде. Ни один клиент не потерял жильё или деньги — поможем и вам.

Как узнать собственника квартиры

 Большинство обязательных действий в межрегиональных сделках купли-продажи можно выполнить онлайн, так что ни одной из сторон не понадобится куда-то ехать. Рассказываем, какие особенности стоит учесть при их организации и как сделать процесс удобным и безопасным с помощью [Сделки от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_mezhregionalnaya-sdelka-po-kuple-prodazhe-kvartiry).