 Ещё пять лет назад все операции с недвижимостью были связаны с чем-то очень сложным и серьёзным: бюрократией и бумажной волокитой, очередями и постоянными походами в банк и МФЦ. Сегодня всё стало в разы проще и быстрее — взять ипотеку или купить квартиру можно не выходя из дома. 

В статье расскажем, как правильно это сделать. Информация полезна тем, кто хочет сэкономить время или не может присутствовать на сделке.


 Как оформить ипотеку или купить квартиру не выходя из дома


##  Важный нюанс про подпись

Для большинства операций, о которых расскажем дальше, потребуется аналог обычной подписи от руки. Её называют усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Здесь хранится зашифрованная информация, которая подтверждает вашу личность и подлинность подписанного документа. 

Чтобы подписывать документы УКЭП, получите сертификат любым из способов:

> **Бесплатно: в приложении [«Госключ»](https://www.gosuslugi.ru/goskey).** Нужно иметь подтверждённую учётную запись на портале Госуслуг, загранпаспорт нового образца (на 10 лет) и смартфон или планшет с функцией NFC. После получения УКЭП сможете отправлять в приложение документы и подписывать их удалённо.


> **Платно: в [аккредитованных удостоверяющих центрах](https://digital.gov.ru/ru/activity/govservices/certification_authority/?utm_referrer=https%3a%2f%2fwww.google.com%2f).** К заявлению приложите паспорт, номера ИНН и СНИЛС. Сотрудник установит вашу личность, проверит документы и запишет сертификат и ключи электронной подписи на сертифицированный электронный носитель.

Теперь расскажем о том, какие операции с недвижимостью можно проводить онлайн.


## 1. Взять ипотеку

Раньше для оформления кредита вам бы пришлось брать у работодателя справку о доходах за последний год, делать копию трудовой книжки и прикладывать их к заявлению. А вместе с ними — паспорт, СНИЛС, свидетельство о браке и другие документы. Далее — идти в банк, оформлять офлайн-заявку и ждать решения несколько дней, а то и недель.



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-vigodno/">

[Как купить квартиру в ипотеку выгодно](https://m2.ru/media/article/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-vigodno/)

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Сейчас достаточно заполнить заявку на сайте банка, причём можно не вносить данные вручную, а авторизоваться через Госуслуги. Для этого дайте согласие на доступ к данным из вашего профиля.

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>


<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/ccc2198915e83cc0e1b20f02ef9f2919.png"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Пример того, как выглядит согласие на доступ к данным из вашего профиля Госуслуг

</Image>

После того как вы разрешите доступ к сведениям, банк заполнит анкету автоматически: не придётся самостоятельно вносить фамилию, имя и другие персональные данные. С помощью Госуслуг банк может самостоятельно выгрузить информацию о пенсионных начислениях, справках о доходах и так далее. 

Вам останется проверить корректность данных, подтвердить заявку и ожидать решения финансовой организации. Оно может прийти уже через несколько минут, так как там получат данные напрямую из Госуслуг (не нужно тратить время на проверку подлинности документов).

После одобрения ипотеки сотрудники кредитной организации составят кредитный договор в электронном виде и предложат вам подписать его с помощью УКЭП, без посещения офиса.



<Notification>

Если вы пока не определились с банком, в котором хотите взять кредит, воспользуйтесь сервисом [«Ипотека» от Метра квадратного](https://m2.ru/ipoteka/?utm_source=m2media&utm_medium=article&utm_campaign=M2_article_internal_b2c_rus_ipoteka_all_no_event). 

В одном месте собраны предложения сразу от 20+ кредитных организаций. Заполните одну анкету, а после — дождитесь предложений, выберите самое выгодное и приступайте к оформлению.

</Notification>


## 2. Заказать выписку ЕГРН 

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) нужна при проведении сделок с недвижимостью. Чаще всего это касается купли-продажи — с помощью сведений из ЕГРН покупатель понимает, что продавец действительно является собственником. Также выписка может пригодиться при использовании объекта в качестве залога, оспаривании сделок в суде, открытии наследства, оформлении завещания и так далее.
Раньше заказать такую выписку можно было только в Росреестре или МФЦ. 

**Сейчас это делается через [Госуслуги](https://www.gosuslugi.ru): **

* Выберите нужный вид справки и заполните анкету: укажите свои данные и информацию об объекте недвижимости.

* Оплатите услугу — стоимость от 290 рублей, зависит от вида выписки. Также собственник может бесплатно получить онлайн-выписку на свой объект.

* Ожидайте документ в течение трёх рабочих дней — придёт в личный кабинет. Если выписку заказывает собственник, то приходит мгновенно.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/78dd5691138a10ecb8ad50d99150bbdc.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Видов выписок из ЕГРН несколько — чтобы оформить нужную, укажите цель обращения. Источник: сайт Госуслуг

</Image>




## 3. Согласовать перепланировку



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/kak-uzakonit-pereplanirovku/">

[Как узаконить перепланировку](https://m2.ru/media/article/kak-uzakonit-pereplanirovku/)

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Например, вы хотите сделать огромную комнату для посиделок с семьёй, и для этого планируется снести стену между кухней и гостиной. Просто так это сделать нельзя — сначала нужно согласовать эти изменения с надзорными органами, а потом внести их в кадастровый план.
Самый удобный вариант — оставить заявление на Госуслугах. 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>


**Вносите свои данные и прилагаете следующие документы:**

> проект или эскиз перепланировки;

> технический паспорт квартиры;

> заключение о техническом состоянии несущих конструкций здания и возможности производства планируемых работ.

Жители Москвы также могут подать заявление на перепланировку через [mos.ru](https://www.mos.ru). 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/a4b3a366ce365408b67106381757e955.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Фрагмент анкеты на перепланировку. Источник: mos.ru

</Image>

Весь процесс занимает не более 15 минут. Заявку рассмотрят в течение 45 рабочих дней, и, если всё оформлено правильно, вы получите разрешение.


## 4. Зарегистрировать сделку в Росреестре



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/kak-zaregistrirovat-prava-na-kvartiru/">

[Как зарегистрировать права на квартиру](https://m2.ru/media/article/kak-zaregistrirovat-prava-na-kvartiru/)

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Для всех сделок с недвижимостью (купли-продажи, дарения, наследования и так далее) недостаточно просто заключить договор. Его в обязательном порядке регистрируют в Росреестре. Ведомство внесёт изменения в ЕГРН — после этого право собственности перейдёт от продавца к покупателю. 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>


<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/6747c02de5c2eed5a594e6b499ac2378.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

Раньше нужно было обращаться лично в МФЦ. Сегодня изменить собственника можно и удалённо.

**Вот как это сделать:**
> Обе стороны сделки (например, продавец и покупатель) выпускают УКЭП.

> Затем они подают заявление о согласии на использование электронной подписи — лично в Росреестре или МФЦ, либо через нотариуса (тогда заявление отправляют по почте). Без этого шага нельзя: по умолчанию считается, что граждане не согласны с оформлением электронных сделок. 

> Остаётся согласовать текст договора, подписать его УКЭП и отправить на регистрацию в [личном кабинете](http://lk.rosreestr.ru) Росреестра. Перед этим новый собственник недвижимости оплачивает пошлину.




Какие операции с недвижимостью можно проводить онлайн

 Иногда по незнанию или специально люди совершают [недействительные сделки](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/f71dd73496a05c5654fe07f42a96bb506f7ea5db/) — те, которые нарушают закон и не приводят к желаемому результату. У таких сделок нет правовых последствий, кроме тех, что связаны с их недействительностью. Так, сторонам придется вернуть всё полученное по сделке: продавцу — отдать деньги, а покупателю — квартиру.


И чем это грозит



## Недействительная сделка нарушает требования закона

Недействительная сделка может быть двух видов: ничтожной и оспоримой. 

**Ничтожная** — это сделка, которая считается недействительной и без признания ее таковой судом. Она стала такой еще в момент заключения, потому что изначально нарушала закон, то есть, по сути, ее не должно было быть. И суд здесь не нужен: любая из сторон, налоговая или прокуратура могут сами понять, что сделка ничтожная. Например, в ней [участвовал тринадцатилетний подросток ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/d0387307c990225dbe60067cc5cbe0f0e60e1f95/)или сделку заключили в устной форме, а должны были в письменной. 

У такой сделки нет правовых последствий, потому что ее не существует. Допустим, даже если право собственности на квартиру было зарегистрировано, но продавцом был тот самый подросток, эта регистрация считается несовершенной, а право собственности — неперешедшим. Но для применения последствий недействительности такой сделки, в нашем случае — для аннулирования записи в ЕГРН, нужно обращаться в суд. 

**Оспоримая** — сделка, которую может признать недействительной только суд. Пока судья не вынес решение, стороны должны выполнять условия договора. Например, продавец не получил согласие жены и продал общую квартиру, жена обратилась в суд, чтобы оспорить сделку и вернуть недвижимость. 

## Примеры недействительных сделок

В Гражданском кодексе есть [список сделок](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/f71dd73496a05c5654fe07f42a96bb506f7ea5db/), которые считаются недействительными, например:

> **мнимая сделка** — ее совершают для вида. Например, если человек подарит квартиру родственнику, чтобы ее не забрали за долги, а фактически остается ее владельцем, то это считается мнимой сделкой. Кредиторы могут ее оспорить, тогда квартира вернется владельцу;

> **притворная сделка** — ее совершают, чтобы прикрыть другую сделку. Например, когда квартиру продают под видом дарения, чтобы не платить налоги. В этом случае налоговая, если есть доказательства, может начислить налог даже без обращения в суд;

> **сделка с недееспособным человеком** — например, если мошенники воспользовались доверчивостью пожилого недееспособного человека, его опекун может отменить сделку через суд;

> **сделки, в которых обманывали, угрожали, давили** или заставили в тяжелых обстоятельствах согласиться на крайне невыгодные условия. В любом случае потерпевшая сторона может обратиться в суд и оспорить сделку. 

Таких примеров намного больше. Допустим, если человек официально дееспособен, но во время сделки не понимал, что делает. Или после смерти родственника один наследник быстро продал квартиру, хотя есть и другие наследники. Встречаются и редкие случаи: например, человек сидел в тюрьме, вернулся, а квартиру вместе с его долей продали — он может оспорить такую сделку. 


## В какие сроки можно оспорить сделку

По недействительным сделкам [есть сроки исковой давности](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/0695028adb93560505591a960c02353d9bc5a09c/) — это время, когда можно обратиться в суд и отменить сделку:

> в течение трех лет сделку можно признать ничтожной — если сделка была мнимой или притворной, нарушала права третьих лиц или в ней участвовал недееспособный человек;

> в течение одного года сделку можно признать оспоримой — если кого-то обманули, ввели в заблуждение, не взяли согласие, например супруга или супруги. 

По общему правилу срок исковой давности считается с момента сделки, но есть исключение.  Если сделка нарушает права другого человека, который не участвует в ней, для него срок начнется в момент, когда он узнает о сделке. Для таких случаев установлен предельный срок исковой давности в десять лет. 

В отдельных случаях суд может рассмотреть и более старые сделки, например если спорная сделка произошла до 2013 года, когда ввели предельный срок.


<Notification>


## Что будет, если сделку признают недействительной

У всех недействительных сделок есть последствие — [всё нужно сделать так, как было](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/c18778732f1e820875bb79a8f634f706940f0142/). То есть покупатель возвращает квартиру, продавец — деньги. 

Если человек не может вернуть то, что получил, например квартиру, он обязан возместить ее стоимость. Это касается не только квартир, но и недействительных сделок в целом: всё, что не получается вернуть, должно быть оплачено.

</Notification>


## Как обезопасить себя, чтобы не остаться без квартиры

От недействительных сделок можно перестраховаться. Есть признаки, на которые нужно обращать внимание:

> у квартиры много раз менялся собственник;

> продавец или покупатель ведет себя неадекватно;

> в сделке участвует пожилой или несовершеннолетний человек;

> квартира продается по доверенности, а собственника ни разу не видели;

> подписи на документах не совпадают;

> цена в договоре отличается от цены продажи;

> квартиру покупали с использованием материнского капитала;

> у продавца есть задолженности;

> были судебные споры в отношении квартиры.

Самому проверить базы судебных дел и оценить законность предыдущих сделок сложно, поэтому, чтобы выявить все эти случаи и обезопасить себя, нужно привлечь юриста и тщательно проверить документы.
Перестраховаться поможет и специальный закон о компенсации добросовестному покупателю. По нему, даже если сделку оспорят в суде, но покупатель докажет, что ответственно подошел к делу и проверил все документы, кадастровую стоимость квартиры компенсируют из бюджета. Об этом мы еще расскажем в другой статье. 

Подробнее о том, какие документы нужны при сделке с недвижимостью, мы рассказали в статье [«​Как купить квартиру ​на вторичке»](https://m2.ru/media/article/buy-flat/).


<Notification>

[Защитить сделку в Метре квадратном ](https://m2.ru/services/guaranteed-deal)

</Notification>

## Список использованных источников


«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.







Сделка